大连市征收集体土地程序

第一条为规范征收集体土地行为，依法维护被征地农民的合法权益和保障经济建设的用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发 [2004] 28号）、《征用土地公告办法》（国土资源部第10号令）及《辽宁省人民政府关于做好征地补偿安置工作切实维护农民合法权益的通知》（辽政发 [2004] 27号）等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本程序。

第二条本程序所称征收集体土地，是指国家为公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，依法给予农村村民委员会或村集体经济组织及农民补偿，将农民集体所有土地征为国有土地的行为。

第三条大连市行政区域内征收集体土地适用本程序。

第四条市、县人民政府代表国家统一实施征收集体土地行为。市、县国土资源管理部门是征收集体土地的职能部门。受其委托的征地机构具体实施征收集体土地工作。

第五条财政、劳动和社会保障、民政、农业等部门按照各自职责，做好征收集体土地相关工作。

第六条市、县人民政府根据土地利用总体规划、城市总体规划及村镇规划，结合当地城市建设和经济发展需要，确定征收集体土地范围。

第七条国土资源管理部门依据法律法规和政策规定拟订征收集体土地方案并报同级人民政府批准。

第八条国土资源管理部门将经同级人民政府批准的拟征地的用途、位置、补偿标准及安置途径，以书面形式告知被征地农村村民委员会或村集体经济组织和农户。

发布征地告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征收集体土地时一律不予补偿。

第九条国土资源管理部门组织对拟征土地进行面积勘测，并对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物的权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

第十条国土资源管理部门根据《国土资源听证规定》将经同级人民政府批准的征收集体土地方案向拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织及村民下达书面听证告知，并依据申请组织公开听证。

第十一条听证告知送达可采取直接送达、委托送达或在市级主要报纸上予以公告、召开村民大会等方式送达。

直接送达或委托送达的，送达日期以接收人签字盖章日期为准；在市级主要报纸上以公告方式送达的，送达日期以报纸刊登公告的日期为准；召开村民代表大会送达的，送达日期以会议召开日期为准。

第十二条征地补偿协议签订前，拟被征地农村村民委员会或村集体经济组织要按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定完成民主议定程序。

第十三条征收集体土地应签订征地补偿协议。征地方案需调整时，应经同级人民政府批准后，再签订征地补偿协议。征地补偿协议在获得用地批准文件后生效。

第十四条市、县人民政府按照征地报批有关规定组织材料逐级上报。征地报批前，需将征收集体土地方案中确定的征地总费用全额存入征地资金专项账户。

第十五条市、县人民政府在收到征收集体土地批准文件10个工作日内发布征收土地公告。公告应当包括以下内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

第十六条被征收土地的所有权人和使用权人在公告规定的期限内，持有效权属证明资料到指定地点办理征地补偿登记。在规定期限内不办理征地补偿登记的，其补偿内容以前期调查结果为准。

第十七条在发布征收土地公告之日起45日内，乡（镇）人民政府根据依法批准的征地方案，指导被征地农村村民委员会或村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象、支付方式以及涉及农业人口的安置途径等。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并经乡（镇）人民政府和县级农业部门审核后，交由国土资源管理部门进行公告，公告期不得少于10个工作日。

第十八条被征地农村村民委员会或村集体经济组织、村民或其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向国土资源管理部门提出。国土资源管理部门会同农业等部门研究被征地农村村民委员会或村集体经济组织、村民或其他权利人的不同意见，并依申请组织听证。确需调整征地补偿、安置方案的，应当依据法律法规和批准的征收土地方案进行调整，并报市、县人民政府批准。

第十九条市、县国土资源管理部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具村民会议记录、乡（镇）人民政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

第二十条征地补偿费应当在征地补偿、安置方案获得批准后3个月内全额支付给被征地单位和个人。

第二十一条当事人对征地补偿、安置方案有争议的，按照国家和省有关规定执行，申请协调和裁决。

征地补偿、安置争议协调和裁决期间，不影响征收土地方案的实施。

第二十二条征地申请未获批准的，由发布告知的国土资源管理部门及时下发书面通知。影响耕种并造成损失的，应当给予适当补偿。

第二十三条使用国有农用地参照本程序执行。

第二十四条本程序自发布之日起施行。

【发布单位】大连市人民政府

【发布文号】大政发 [2009] 37号

【发布日期】2009-05-13

【生效日期】2009-05-13

【失效日期】

【所属类别】政策参考

【文件来源】大连市

大连市人民政府关于印发大连市征收集体土地程序的通知

(大政发 [2009] 37号)

各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：

现将《大连市征收集体土地程序》印发给你们，请认真贯彻执行。

大连市人民政府

二00九年五月十三日

各区、市、县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：

现将《大连市土地增值税征收管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

一九九五年十二月二十六日

大连市土地增值税征收管理暂行办法

第一条　为了做好大连市土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和国家有关规定，制定本办法。

第二条　凡在大连市范围内转让国有土地使用权连同地上建筑物及附着物（以下简称房地产）并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，均应按照本办法缴纳土地增值税。

土地增值税也适用于涉外企业和个人、外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，均应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和本办法的规定缴纳土地增值税。

第三条　土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。

第四条　增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除本办法第六条规定扣除项目金额后的余额。

第五条　纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实物收入及其他收入。

第六条　计算增值额允许扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按照国家、省、市规定缴纳的费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构，依据市政府定期公布的房地产重置成本基价进行成新折扣评估的价格，评估价格必须经当地主管税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、及因转让房地产交纳的教育费附加。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

第七条　土地增值税的适用税率：

土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条　土地增值税的计算

土地增值税按增值额乘以适用税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，

土地增值税税额=增值额×30%；

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，

土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，

土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

（四）增值额超过200%，

土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%；

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第九条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第十条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十一条　减免税规定

（一）纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

（三）因城市实施规划和国家建设的需要，责成纳税人自行转让房地产的，经税务机关审核后，可免征土地增值税。

（四）对个人转让其自有自用住房的，经向税务机关申报批准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税。居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

属于按房改有关规定购房再转让房地产的，按房改有关规定执行。

第十二条　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十三条　凡转让房地产并须根据房地产评估价格计税的，应当由省、市政府批准设立的专业房地产评估机构受理评估业务。

纳税人因计算土地增值税而发生的评估费用，允许作为扣除金额在计征土地增值税时给以扣除。

第十四条　土地增值税以纳税人转让房地产所取得收入（包括预收款）的当天为纳税义务发生时间。

第十五条　纳税程序及期限的确定。

（一）凡在大连市范围内转让土地使用权房屋所有权的单位和个人，应在转让房地产合同签定之日起七日内向其所在地的主管税务机关提交与转让土地使用权房屋所有权有关资料，办理纳税申报、登记；在取得收入之日起七日内，到单位所在地的主管税务机关，按规定缴纳土地增值税。规划土地、房地产管理部门凭纳税证明（免税证明）再发放土地使用权房屋所有权证。

（二）凡在大连市范围内从事房地产开发并转让房地产的单位和个人，应在每月十日内持市物价局核定的商品房基准价格审批件向所在地主管税务机关进行纳税申报，对预售房地产并取得预收款的，应在次月十日内向所在地主管税务机关按规定缴纳土地增值税，待年终结利和项目竣工30日内汇算清缴，多退少补；对未收预售款的，待开发项目竣工并签订转让合同之日起十日内到主管税务机关进行纳税申报，在取得转让房地产收入之日起十日内到主管税务机关按规定缴纳土地增值税。

第十六条　对开发并转让房地产的纳税人，以预售方式转让房地产并取得预售款的，如果工程预算或计划成本比较清楚，可按工程预算或计划成本计征土地增值税。如果按工程预算或计划成本难以计征土地增值税的，可按取得的预售款预征土地增值税。

第十七条　关于纳税地的确定

（一）凡在大连市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）办理税务登记并转让房地产的纳税人，不论转让的房地产座落在哪个区，均应向主管税务机关缴纳土地增值税。

（二）在市内四区未办理纳税登记转让房地产的单位和个人，市属以上的单位及外地驻连单位，应向转让房地产项目所在地地方税务局直属分局缴纳土地增值税。区属以下（含区属单位）及个人，应向转让房地产项目所在地的区地方税务局缴纳土地增值税。

（三）市内四区以外各县（市）、区转让房地产的单位和个人，应向转让房地产项目所在地的主管税务机关缴纳土地增值税。

（四）纳税人转让的房地产座落在跨两个或两个以上管辖地区的，原则上应按房地产所在地分别申报纳税。申报划分标准，以管辖区分界线来确定各自所占该房地产的比例。如果划分不清或无法划分的及产生纳税纠纷的，由大连市地方税务局根据实际情况确定其纳税地点。

（五）大连市范围内的涉外企业和外国公民及个体工商业户，转让房地产的，在国家税务总局没调整征管范围之前由辽宁省大连市国家税务局征收土地增值税，征管范围调整后另定。

第十八条　纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的，视为普通标准住宅：

（一）钢筋混凝土结构的住宅每平方米建筑面积的建筑安装工程费市内四区为1400元，其它县（市）区为800元以下；砖混结构的住宅每平方米建筑面积的建筑安装工程费市内四区为1080元，其它县（市）区为600元以下。

（二）多层住宅每套住宅建筑面积在100平方米以内。

（三）室内装修不超过《大连市城镇住宅建筑设计标准规定》的标准。

以上三项仅作为税务部门确定普通标准住宅的标准。凡在基建中列为高级公寓、别墅等住宅的，均不属普通标准住宅。

第十九条　土地增值税由地方税务机关征收。规划土地和房地产管理部门应及时向税务机关提供转让房地产的土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。

第二十条　纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的土地增值税纳（免）税证明的，规划土地和房地产管理部门不得为其办理有关权属变更手续和证照。违者，由税务机关按有关法律法规予以处罚。

第二十一条　纳税人未按规定的期限办理纳税申报、未按规定提供与转让房地产有关资料；不如实申报房地产交易金额；无理拒绝税务机关依法对纳税人的纳税情况进行检查的，由税务机关按规定依法查处。

第二十二条　本办法由大连市地方税务局负责解释。

第二十三条　本办法自一九九四年一月一日起施行。本办法施行前有关土地增值费征收规定（指与本办法规定的计征对象相同的土地增值费，土地受益金等），与本办法相抵触的，同时停止执行。

上海市人民政府关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿规定》的通知

各区人民政府，市政府各委、办、局：

现将《上海市征收集体土地房屋补偿规定》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

2021年9月29日

导论

一、研究旨趣：寻找预防和减少集体土地征收纠纷的法治之路

二、研究对象：集体土地征收程序

（一）集体土地概念的形成

（二）土地征收与集体土地征收

（三）集体土地征收程序：程序在规制土地征收行为中的作用

三、研究内容与分析思路

（一）研究内容

（二）分析思路

四、研究方法

（一）规范分析

（二）实证分析

（三）比较分析

（四）历史分析

第一章1982年以前的集体土地征收程序

一、集体土地征收的立法概况

二、集体土地征收的程序：立法考察

（一）《国家建设征用土地办法》关于集体土地征收程序的规定

（二）《国家建设征用土地办法》（修正）关于集体土地征收程序的规定

三、集体土地征收的程序：实践考察

（一）国家建设征用土地检查报告揭示的信息

（二）人民法院裁判文书揭示的信息

四、小结

第二章1982~1998年的集体土地征收程序

一、集体土地征收立法概况

（一）《国家建设征用土地条例》

（二）《土地管理法》（1986年）与《土地管理法》（1988年）

（三）《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》和《土地管理法实施条例（1991年）》

二、集体土地征收的程序：立法考察

（一）《土地条例》中的集体土地征收程序

（二）《土地管理法》（1986年）与《土地管理法》（1988年）中的集体土地征收程序

（三）《关于国家建设用地审批工作的暂行规定》中的集体土地征收程序

（四）《土地管理法实施条例》（1991年）中的集体土地征收程序

三、集体土地征收的程序：实践考察

（一）来自行政机关的观察

（二）来自权力机关的观察

（三）人民法院裁判文书认定的事实

四、小结

第三章1998年以来的集体土地征收程序

一、集体土地征收的立法概况

（一）《土地管理法》（1998年）与《土地管理法》（2004年）

（二）《土地管理法实施条例》（1998年）及其修正

（三）其他相关立法和规范性文件

二、集体土地征收的程序：立法考察

（一）农用地转建设用地审批

（二）集体土地征收的审批机关与审批权限

（三）集体土地征收的程序

三、集体土地征收的程序：实践考察

（一）来自行政机关的观察

（二）对行政机关法律文书的观察

（三）来自权力机关的观察

（四）人民法院裁判文书认定的事实

四、小结

第四章集体土地征收程序的变革轨迹

一、集体土地征收审批前程序的变革

（一）被征地人在建设项目选址勘查程序中的地位逐渐弱化

（二）征地补偿、安置方案确定程序的协商性逐渐降低，且逐渐后移

（三）预征土地公告及听取意见程序的初步确立

二、集体土地征收审批程序的变革

（一）审批机关及其审批权限的变革

（二）审批程序启动方式的变革

（三）征地审批过程的变革

三、集体土地征收批后实施程序的变革

（一）集体土地征收批后实施主体

（二）集体土地征收批后实施方式

（三）集体土地征收批后实施程序的内容

四、集体土地征收程序违法的法律后果的变革

五、小结：行政主导型土地征收程序

第五章集体土地征收程序的困境

一、立法困境：集体土地征收程序立法背离依宪治国的基本要求

（一）集体土地征收程序立法违背法制统一原则

（二）集体土地征收程序立法将公共利益予以泛化和虚化

（三）集体土地征收程序立法不利于国家履行“尊重和保障人权”的宪法义务

二、执法困境：集体土地征收程序立法弱化了行政正当性

（一）政治正当性的形成及其维系

（二）集体土地征收程序对行政正当性的弱化

三、司法困境：集体土地征收程序立法使行政行为合法性审查无法全面推进

四、小结

第六章域外土地征收程序及其发展趋势

一、法国的土地征收程序

（一）土地征收立法概况

（二）土地征收的程序

（三）土地征收程序的特点

二、德国的土地征收程序

（一）土地征收立法概况

（二）土地征收的程序——以建设活动中的土地征收为例

（三）土地征收程序的特点

（四）空间规划与城市规划制度

三、日本的土地征收程序

（一）土地征收立法概况

（二）土地征收的程序

（三）土地征收程序的特点

四、英国的土地征收程序

（一）土地征收立法概况

（二）土地征收的一般程序

（三）土地征收程序的特点

五、美国的土地征收程序

（一）土地征收程序立法概况

（二）土地征收的程序——以亚拉巴马州为例

（三）土地征收程序的特点

六、中国台湾地区的土地征收程序

（一）土地征收立法概况

（二）土地征收的程序

（三）土地征收程序的特点

七、小结：域外土地征收程序的发展趋势

第七章集体土地征收程序的重构

一、重构集体土地征收程序的必要性

二、集体土地征收程序立法的价值选择

三、集体土地征收程序的立法体例

（一）从分散式立法到法典式立法

（二）集体土地征收程序立法应当以“法律”为核心

（三）集体土地征收的程序性规范和实体性规范应当共存于法律之中

四、集体土地征收程序立法的基本原则

（一）公开原则

（二）参与原则

（三）程序性权利救济原则

五、集体土地征收审批前程序的重构：以协议取得土地程序为核心

（一）将协议取得土地程序作为审批前程序的核心

（二）协议取得土地程序的构建

六、集体土地征收审批程序的重构：公开与参与贯穿始终

（一）集体土地征收申请的提出

（二）集体土地征收申请资料的公开和相关权利的告知

（三）听取异议、意见和建议

（四）对集体土地征收申请做出决定

七、集体土地征收批准后实施程序的重构：补偿在先是底线

（一）发布集体土地征收公告

（二）集体土地征收补偿安置协议的签订与履行

（三）集体土地征收补偿安置决定的作出与履行

八、结语：公众参与型集体土地征收程序的期待

致谢