大连万达集团董事长 王健林

大连万达集团董事长王健林表示，城镇化不是房地产化，但也不能没有房地产，城镇化将给房地产业带来新的发展机会。

王健林认为，中国现在城市化率还不高，今后20年里仍然是高速城镇化过程，在这个过程中，城镇化回避不了房地产，这个市场还将扩大是个不可避免的事实。中国城镇化会为房地产业带来很大的利好机会。他说，我们现在主要在一线、二线城市发展，今后有更多的三四线城市可以进入。

对于外界提出对中国房地产泡沫的担忧，王健林的回应是，外国的媒体，特别是外国的学者放大了中国房地产业的问题。一些学者很少到中国，来了一两次，回去就发布对中国权威性的判断，是拿着他们国家的开工量、投资量、GDP比重，来判断中国泡沫大小，而中国并不是他们想象的那样。

同样不赞同中国房地产将迎来泡沫的还有国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁，他说，中国房地产离泡沫还很远，政府应该允许房价上涨。

同时，李铁也提出了城镇化过程中要清醒，要意识到在要素价格、户籍制度等一系列改革还没有到位时，盲目推进城镇化带来的只能是不可持续，不能简单地想象城镇化就能带来住房等方面的需求。

对于中国房地产市场未来的走向，王健林认为，目前中国房地产市场仍将坚持保障房与商品房两条腿走路的模式。他非常赞同现在有些地方限购、限贷，还有一些措施跟进，这样有控制的发展才是最好的发展。

面对当前中国积极推进城镇化建设的政策指向，王健林并不认为城镇化就是房地产化，也不能房地产化。在他看来，中国房地产调控不可能放松，如果完全放任自流，可能真的会有风险。

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“万万”牵手有因房地产市场环境变了

5月14日，国内住宅龙头万科，与商业地产龙头大连万达在北京举行签约仪式，宣布建立战略合作关系。消息一出，业界震惊，难道房地产的抱团时代就要来了吗?

据悉，万科和万达此次签署的仅仅是一份战略合作框架协议，具体合作细节并未说明，但强调双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接，以及项目合作信息的交流。此外，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补;双方还表示，将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

乍一看，就是两家房企未来一起出钱拿地，乃至一起开发运营项目，但在商业地产和住宅地产上会各自有所偏重。事实上，这类合作拿地及合作开发的商业模式在房地产行业里是较为常见的，比如北上广深一些优质的地块竞拍案例中，很多房企往往会组成联合体一起竞拍，同时有很多企业往往会成立项目联营公司，比如此前融创和绿城组建的上海融绿。

在笔者看来，合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。2014年，万科总裁郁亮就提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”作为商业地产的领导者，万达董事长王健林在对外演讲中也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业，这是我们对房地产长期趋势做出的判断。”

简言之，双方达成合作的主要原因之一就是双方对于未来房地产行业的趋势看法是一致的：谨慎乐观。其中，住宅市场的变化最为明显，传统住宅市场规模化发展空间受限，这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点。单纯地“一条道走到黑”已经让专注于各自擅长领域的万科和万达感受到压力，未来住宅、商业、文化、旅游等多类型地产融合将成为诸多房企的转型方向。

双方合作的另一个原因就是房企业绩的下滑，除了销售额的下滑，利润率的逐年递减已经成为不争的事实。此次合作，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科，而商业地产部分则“轻资产”操作。如此一来，双方在成本控制(拿地、融资)上都减负了，在运营管理上也可以发挥所长，更加精细化。

最后一个原因，笔者认为是最关键的，就是万科和万达都看上了对方储备丰富的消费端资源，即业主大数据。万科专注住宅市场所积累的业主资源丰富，且万科物业的消费数据也是业内公认最全面的，而万达集团旗下商业地产、文化旅游产业积累的商户和消费者、投资客资源也是万科较为缺乏的。二者的联姻有利于集聚消费端的客户资源，为房企未来提供精准营销和社区服务带来1+1大于2的效应。