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房地产抵押债券是房地产抵押信贷的证书。房地产抵押信贷一般称为“抵押信贷”,它是一种把不动产抵押作担保的信贷。在国外,大部分住宅是在这种抵押信贷的支持下建造和购买的。此外,也有大量非住宅建筑也使用抵押信贷,如一些非盈利机构(如大学)的建筑物、包括办公楼等。同时,也有大量的抵押信贷是用来购买已有的住宅、办公楼及其他建筑的。在美国,房地产抵押信贷是一种带息贷款,一般都在30年内付清本息。得到抵押贷款的工商企业或住户,一般在抵押合同有效期内,每月偿还同样数量的款项。如果用抵押方式购进的不动产,在抵押的合同款项全部付清前被售出,那么必须用出售该不动产而得到的资金来付清尚未付清的余下所有抵押贷款。但是,直到抵押贷款付清之日,这种抵押证书一般是一种可销售的债务证券,它可以售给新的投资者。
房地产抵押债券是指房地产抵押信贷的证书。房地产抵押信贷一般称为“抵押信贷”,它是一种把不动产抵押作担保的信贷。
在国外,大部分住宅是在这种抵押信贷的支持下建造和购买的。此外,也有大量非住宅建筑诸如一些非盈利;机构也使用抵押信贷,如大学的建筑物,医院、宗教建筑物以及某些商业和工业建筑物,包括办公楼等。同时,也有大量的抵押信贷是用来购买已有的住宅、办公楼及其他建筑的。在大国,房地产抵押信贷是一种带息贷款,一般都在年内付清本息。得到抵押贷款的工商企业或住户,一般在抵押合同有效期内,每月偿还同样数量的款项。如果用抵押方式购进的不动产,在抵押的合同款项全部付清前被售出,那么必须用出售该不动产而得到的资金来付清尚未付清的余下所有抵押贷款。但是,直到抵押贷款付清之日,这种抵押证书一般是一种可销售的债务证券,它可以售给新的投资者。
房地产抵押是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。房产抵押贷款是用自己的房产向银行去做贷款,用来装修或者消费类的贷款。希望我的回答对您有所帮助。 希望我的回答能帮助到你...
房产抵押价一般是根据房子的具体情况决定的,由银行或者抵押机构来按照国家《房地产估价规范》标准进行评估,评估方给出评估价格,双方进行协商,在公平、公正、自愿的情况下签订抵押合同。
1.抵押人和抵押权人签订书面的房屋抵押合同; 2.双方带房屋所有权证书和身份证件共同到房屋所在地的房屋管理局申请抵押登记。 《房地产管理法》 ...
房地产抵押估价报告
估价项目名称: 委 托 方: 北京中实混凝土有限责任公司 估 价 方: 深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司 估 价 人 员: 荣利、谭勇剑、王宜强 估价作业日期: 2009年 11月11日至 2010年5月18日 估价报告编号: 世联咨字 BJ[2010]GF05039 号 房地产抵押估价报告 版权声明 本报告仅供客户内部使用,版权归深圳市世联土地房地产评估有限公司所有,未经深圳市 世联土地房地产评估有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中 的部分或全 部内容。 北京市 海淀区 中关村大街 18号(科贸电子城) 1C02综合类 房地产 第 1 页 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一
一、基金在计提银行间市场债券和资产支持证券的应收利息时,应参照《中国人民银行关于完善全国银行间债券市场债券到期收益率计算标准有关事项的通知》(银发〔2007〕200号)和《中央国债登记结算有限责任公司关于调整中央债券综合业务系统债券应计利息计算公式的通知》的有关内容,改用“实际天数”计算应收利息,具体公式见附件1a、附件1b。
二、基金在计提交易所贴现债券的应收利息时,应参照《财政部中国人民银行证监会关于贴现国债实行净价交易的通知》(财库[2007]21号)的有关内容,改用“实际天数”计算应收利息;基金在计提其他的交易所市场债券和资产支持证券的应收利息时,应参照《财政部中国人民银行中国证券监督管理委员会关于试行国债净价交易有关事宜的通知》(财库[2001]年12号)的有关内容,仍保留现有方法,采用“实际天数/365”计算应收利息,具体公式见附件2。
三、为了更合理地反映货币市场基金所持债券每日产生的收益,货币市场基金在采用实际利率法下的摊余成本计量债券时,应参考附件3第四条所述的计算方法。
四、本方法自2008年3月17日起实施。2008年3月17日,按以下顺序进行处理:
(一)对于改用“实际天数”计算应收利息的债券,借记“应收利息”,贷记“利息收入-债券利息收入”。
(二)对于改按附件3第四条所述的方法计量债券的货币市场基金,摊销前的摊余成本(定义见附件3第四条)计算新实际日利率,再使用新实际日利率计算的利息收入,借记“应收利息”(按附件1、附件2所述方法计算当日应计提的应收利息),借记“债券投资-折溢价”(轧差),贷记“利息收入-债券利息收入”(摊销前的摊余成本×实际日利率)。
货币市场基金在改用“实际天数”计算债券应收利息之后,投资组合平均剩余期限也相应的改用“实际天数”计算。
五、各公司应事先测算和评估相关方法调整对基金收益和投资产生的影响,在系统调试、投资运作等方面做好充分准备,避免方法调整首日对基金收益和基金净值产生重大影响。
附件1a:银行间市场债券和资产支持证券的应收利息的计算公式
附件1b:银行间市场债券和资产支持证券的应收利息的计算公式
附件2:交易所债券和资产支持证券的应收利息的计算公式
附件3:货币市场基金实际利率法下溢折价每日摊销的计算方法
一、货币市场基金运用实际利率法的基本原理
在计算实际利率时,模拟从买入日至最后一个计息日计提利息和摊销溢折价的整个过程,通过插入法,达到存续期结束前最后一次计息和摊销溢折价后,溢折价余额为零,即摊余成本=面值。
二、模拟的整个过程(以下日为自然日)
T日应收利息=Round((T日债券数量余额-T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量)×面值×票面日利率,2);其中:
(1)按平均值付息的附息债券
票面日利率=(T日对应的票面利率/1年内的付息次数)/T日对应的付息周期的实际天数;
(2)按实际天数付息的附息债券
票面日利率=T日对应的票面利率/T日对应的付息周期所在计息年度的实际天数;
T日摊销前的摊余成本=T-1日摊销后的摊余成本 T日T 0交割的买入交易确认的摊余成本-T日T 0交割的卖出交易确认的摊余成本
T日确认的利息收入=round(T日摊销前的摊余成本×实际日利率,2);
T日摊销的溢折价=T日应收利息-T日确认的利息收入;
T日摊销后的摊余成本=T日摊销前的摊余成本-T日摊销的溢折价;
T n日为存续期结束前最后一个计息日,
T n日应收利息=Round((T日债券数量余额-T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量)×面值×票面日利率,2);其中:
(1)按平均值付息的附息债券
票面日利率=(T n日对应的票面利率/1年内的付息次数)/T n日对应的付息周期的实际天数;
(2)按实际天数付息的附息债券
票面日利率=T n日对应的票面利率/T n日对应的付息周期所在计息年度的实际天数;
T n日确认的利息收入=round(T n-1日摊销后的摊余成本×实际日利率,2);
T n日摊销的溢折价=T n日应收利息-T n日确认的利息收入;
T n日摊销后的摊余成本=T n-1日摊销后的摊余成本-T n日摊销的溢折价=(T日债券数量余额-T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量)×面值;
三、模拟过程的简化公式
M:每张债券面值
y:实际日利率
Z:每张债券溢折价余额
Z0:每张债券初始溢折价(Z0=(T日债券溢折价余额-T日未交割的买入交易确认的溢折价 T日未交割的卖出交易确认的溢折价)/(T日债券数量余额-T日未交割的买入债券数量 T日未交割的卖出债券数量))
i:票面日利率,在可预知未来利率的情况下为i0,i1,i2,...,it,t 1为剩余付息次数
(1)按平均值付息的附息债券
i=(T n日对应的票面利率/1年内的付息次数)/T n日对应的付息周期的实际天数;
(2)按实际天数付息的附息债券
i=T n日对应的票面利率/T n日对应的付息周期所在计息年度的实际天数;
从计算实际利率之日起至债券到期日之间的自然日为n,其中可预期的利率变动日的前一日分别为第k1,k2,k3,k4,...,kt日;每日摊销的溢折价为(M Z)y-Mi
最后一期将溢折价全部摊销,即Zn=0,则得到如下公式:以上迭代公式中,实际日利率范围为(-1)/365~4/365,插值误差0.00000001(默认值,可配置);
实际日利率结果保留12位小数(默认值,可配置)。
四、计算方法
在买入债券或利率调整日,计算Z0,取得M、i、k、n的值,用公式使用插入法计算出实际日利率y后,每日计提利息和摊销溢折价:
(1)T日应收利息按现有方法计算;
(2)T日摊销前的摊余成本=T-1日摊销后的摊余成本 T日T 0交割的买入交易确认的摊余成本-T日T 0交割的卖出交易确认的摊余成本;
(3)T日确认的利息收入=round(T日摊销前的摊余成本×实际日利率,2);
(4)T日摊销的溢折价=T日应收利息-T日确认的利息收入;
(5)最后一个计息日,将剩余的溢折价全部摊销。
注:此方法依据实际利率法下摊余成本确认的基本原理和溢折价摊销的计算过程,以最后一次溢折价摊销后溢折价余额为零为目的,通过模拟溢折价摊销的计算过程,运用插入法,计算出实际日利率,使溢折价科目余额逐渐趋向零直至到期日最终为零,其本质上是以每日债券利息作为未来现金流折现为该债券的账面价值,所得出的日折现率作为实际日利率,与以每期债券利息作为未来现金流折现为该债券的账面价值,所得出的年折现率差异不大。
一、本科目核算企业交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、发放贷款、存放中央银行款项、拆出资金、买入返售金融资产等应收取的利息。
企业购入的一次还本付息的持有至到期投资持有期间取得的利息,在“持有至到期投资”科目核算。
二、本科目可按借款人或被投资单位进行明细核算。
三、应收利息的主要账务处理。
(一)企业取得的交易性金融资产,按支付的价款中所包含的、已到付息期但尚未领取的利息,借记本科目,按交易性金融资产的公允价值,借记“交易性金融资产——成本”科目,按发生的交易费用,借记“投资收益”科目,按实际支付的金额,贷记“银行存款”、“存放中央银行款项”,“结算备付金”等科目。
(二)取得的持有至到期投资,应按该投资的面值,借记“持有至到期投资——成本”科目,按支付的价款中包含的、已到付息期但尚未领取的利息,借记本科目,按实际支付的金额,贷记“银行存款”、“存放中央银行款项”、“结算备付金”等科目,按其差额,借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。
资产负债表日,持有至到期投资为分期付息、一次还本债券投资的,应按票面利率计算确定的应收未收利息,借记本科目,按持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定的利息收入,贷记“投资收益”科目,按其差额,借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。
持有至到期投资为一次还本付息债券投资的,应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息,借记“持有至到期投资——应计利息”科目,按持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定的利息收入,贷记“投资收益”科目,按其差额,借记或贷记“持有至到期投资——利息调整”科目。
(三)取得的可供出售债券投资,比照(二)的相关规定进行处理。
(四)发生减值的持有至到期投资、可供出售债券投资的利息收入,应当比照“贷款”科目相关规定进行处理。
(五)企业发放的贷款,应于资产负债表日按贷款的合同本金和合同利率计算确定的应收未收利息,借记本科目,按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入,贷记“利息收入”科目,按其差额,借记或贷记“贷款——利息调整”科目。
(六)应收利息实际收到时,借记“银行存款”、“存放中央银行款项”等科目,贷记本科目。
四、本科目期末借方余额,反映企业尚未收回的利息。
债券回购是指是交易双方进行的以债券为权利质押的一种短期资金融通业务,指资金融人方(正回购方)在将债券出质给资金融出方(逆回购方)融人资金的同时,双方约定在将来某一日期由正回购方按约定回购利率计算的资金额向逆回购方返还资金,逆回购方向正回购方返还原出质债券的融资行为。
买断式回购业务是指债券持有人(正回购方)将债券卖给债券购买方(逆回购方)的同时,交易双方约定在未来某一日期,正回购方再以约定价格从逆回购方买回相等数量同种债券的交易行为。
房地产抵押权的实现,又称房地产抵押权的实行,即当债务人不履行债务时,房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式,是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
(一)房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利,非即时行使的权利,只有符合一定的条件,抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三:
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权,并且,此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在,则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时,抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期,应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿,若债权仅获部分清偿,抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系,严格遵循抵押权的附从性,故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行,系房地产抵押权人的原因所致,则抵押权人不能以债权已经到期为由,实行房地产抵押权。
(二)房地产抵押权实现的方式
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
实现程序
(三)房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院起诉,在人民法院的主持下,实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押,实现抵押权时,必须经过两个特殊程序:一是拍卖该土地使用权时,必须经有批准权的人民政府审批;二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金,然后抵押权人才能优先受偿。