房地产估价应遵循下列原则：

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

3、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则

6、谨慎原则（抵押贷款项目）

房地产估价应按下列程序进行：

1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本原则3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告、9、出具估价报告10、估价资料归档。

房地产估价方法有以下5种：1市场比较法2收益法 3成本法 4假设开发法5基准地价修正法

估价报告应做到下列几点：

1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；

2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

估价报告应包括下列部分：

1封面 2 目录 3致委托方函 4估价师声明 5估价的假设和限制条件 6估价结果报告 7估价技术报告 8附件

8．0．3 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

8．0．4 估价报告应记载下列事项：

1 估价项目名称；

2 委托方名称或姓名和住所；

3 估价方（房地产估价机构）名称和住所；

4 估价对象；

5 估价目的；

6 价值时点；

7 价值类型；

8 估价依据；

9 估价原则；

10 估价技术路线、方法和测算过程；

11 估价结果及其确定的理由；

12 估价作业日期；

13 估价报告应用的有效期；

14 估价人员；

15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章；

16 估价的假设和限制条件；

17 附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

8．0．5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：

1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。

2 对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

8．0．6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：

1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。

2 估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3 估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4 估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5 估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。

6 没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7 其他需要声明的事项。

8．0．7 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

我国1999年颁布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)国家标准，并从1999年6月1日实施．2100433B

房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：

1 .土地使用权出让价格评估；

2.房地产转让价格评估；

3.房地产租赁价格评估；

4.房地产抵押价值评估；

5.房地产保险估价；

6.房地产课税估价；

7.征地和房屋征收拆迁补偿估价；

8.房地产分割、合并估价；

9.房地产纠纷估价；

10.房地产拍卖底价评估；

11.企业各种经济活动中涉及的房地产估价；

12其他目的的房地产估价。

2．0．1房地产real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subject property一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2．0. 4估价目的appraisal purpose估价结果的期望用途。

2．0．5估价时点appraisal dete，date of Value估价结果对应的日期。

2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

2．0．7公开市场open market在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

2．0．8公开市场价值open market value在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

2．0．9类似房地产similar property与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

2．0．10同一供求圈comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

2．0．11最高最佳使用highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

2．0．12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

2．0．17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2. 0．22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

2．0．23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

2．0．24功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

2．0．25经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

2．0．26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

2．0．27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

浙江省房地产估价师与经纪人协会；英文名称为Zhe jiang Real Estate Appraisers and Agents Association，英文名称缩写为ZREA。

协会宗旨是：遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，团结和组织全省范围内从事房地产估价、房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位，开展房地产估价、房地产经纪研究、交流、教育和宣传活动，拟订并推行房地产估价、房地产经纪执业标准、规则，加强自律管理及国内、国际间的交往与合作，不断提高我省房地产估价、房地产经纪专业人员和机构的服务水平，维护其合法权益，促进房地产估价、房地产经纪行业规范、健康、持续发展。

协会依法接受浙江省建设厅的业务指导，接受浙江省民政厅的监督管理。

协会住所为杭州市延安路百井坊巷77号15楼。邮政编码：310003。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名。中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA。