房地产公司投资开发部门是房地产开发企业最重要的部门之一。本书是房地产公司投资开发部门在项目开发全流程各阶段的工作指南， 主要涉及获取开发用地的前期投资分析、获取开发土地阶段、以协议出让方式获取国有土地使用权、市场调研与项目定位阶段、可行性研究阶段、项目前期策划阶段、项目规划设计阶段、项目建设阶段的报批报建、项目销售阶段的工作。

本书内容全面，是房地产公司投资开发部门的管理人士和从业人员的必读职业宝典，是房地产公司的高层管理人士领导和控制项目投资开发的必备参考图书，特别是房地产投资开发部门的工作人员的优秀培训手册。本书同样适合涉及房地产项目开发全流程的财务、研发、设计、工程、材料、市场、招商、销售、策划、运营、客服、人事、行政等部门的经理、主管和从业人士阅读。读者在实际工作中遇到问题时，可以根据自己所处的部门、所负责的岗位工作内容以及项目开发所处的阶段随时翻阅本书。

第一章

房地产公司投资开发部门工作概述

第一节房地产公司投资开发部门的职能与岗位设置001

一、房地产公司投资开发部门的职能001

二、房地产公司投资开发部门的岗位设置004

第二节房地产公司投资开发部门参与项目开发全流程的工作内容004

第三节房地产公司投资开发部门员工工作流程培训手册038

一、项目竣工验收前投资开发部门员工工作流程培训内容038

二、项目开售后投资开发部员工工作流程培训内容044

第二章

房地产公司投资开发部门在获取开发用地的前期投资分析工作指南

第一节房地产公司投资开发部门在获取开发土地前的初步市场调查工作

指南052

第二节房地产公司投资开发部门在用地获取前的投资分析工作指南054

一、房地产公司投资开发部门在获取开发土地前的投资报告编写工作指南054

二、房地产项目投资分析报告模板060

三、房地产公司投资开发部门在获取开发土地前的投资管理工作指南068

第三章

房地产公司投资开发部门在获取开发土地阶段的工作指南

第一节房地产公司获取开发土地的途径070

一、房地产公司通过政府出让获取开发土地070

二、房地产公司通过其他企业转让获取开发土地073

三、房地产公司通过与其他企业合作获取开发土地078

第二节房地产公司以招拍挂方式获取开发土地时投资开发部门的业务

工作指南085

第四章

以协议出让方式获取国有土地使用权的相关业务工作指南

第一节以协议出让方式获取国有土地使用权的阶段性程序简述090

第二节建设项目用地预审阶段工作指南092

一、办理《建设项目选址意见书》工作指南092

二、办理土地勘测定界工作指南093

三、办理《建设项目用地预审报告书》工作指南095

四、办理《建设用地规划许可证》工作指南096

第三节建设项目用地报批审查阶段工作指南098

第四节建设项目用地办理有偿使用手续阶段工作指南100

一、办理《拆迁许可证》的工作指南100

二、办理国有土地使用权出让金评估及签订《国有土地使用权出让合同》

工作指南104

三、办理土地有偿(划拨)使用手续和《建设用地批准书》工作指南107

第五章

房地产公司投资开发部门在市场调研与项目定位阶段的工作指南

第一节房地产公司投资开发部门在市场调研阶段的工作指南111

一、房地产项目市场调研的作用111

二、房地产项目市场调研的内容112

三、房地产项目市场调研的方法119

四、房地产项目市场调查的程序120

五、房地产项目市场调查资料的收集123

六、房地产项目市场调查数据的汇总与分析129

七、房地产项目市场调查问卷模板129

第二节房地产公司投资开发部门在项目定位阶段的工作指南134

一、房地产项目市场定位分析工作指南134

二、房地产项目定位文件编制与审批管理工作指南136

三、房地产项目市场定位报告模板138

第六章

房地产公司投资开发部门在可行性研究阶段的工作指南

一、房地产项目可行性研究的作用143

二、房地产项目可行性研究的内容144

三、房地产项目可行性研究的步骤144

四、房地产项目可行性研究报告的编制145

五、房地产项目可行性研究报告的模板147

六、编写房地产项目可行性研究报告常用表格153

七、房地产项目可行性研究报告涉及的主要指标156

第七章

房地产公司投资开发部门在项目前期策划阶段的工作指南

第一节房地产公司投资开发部门在项目策划阶段的工作指南157

一、房地产项目策划团队管理工作指南157

二、房地产项目策划团队管理费用管理工作指南159

三、房地产项目论证会管理工作指南162

四、房地产项目策划重点考虑的问题165

五、房地产项目策划报告编写工作指南171

第二节房地产公司投资开发部门在编写项目开发方案阶段的工作指南173

一、房地产项目进度计划编制工作指南173

二、房地产项目开发方案编写工作指南175

三、房地产项目开发令模板177

第八章

房地产公司投资开发部门在项目规划设计阶段的工作指南

第一节房地产公司投资开发部门在概念设计与方案设计阶段的工作

指南179

一、项目概念性方案设计任务书编制工作指南179

二、项目概念性方案设计任务书模板181

三、项目方案设计文件招标工作指南185

四、顾客敏感点和产品标准要点管理工作指南187

五、项目方案委员会管理工作指南193

第二节房地产公司投资开发部门在项目规划设计阶段的报批报建工作

指南201

第九章

房地产公司投资开发部门在项目建设阶段的报批报建工作指南

第一节房地产公司投资开发部门在项目施工前准备阶段的报批报建工

作指南215

一、房地产项目建筑工程的报批报建工作指南215

二、房地产项目临时配套工程的报批工作指南223

第二节房地产公司投资开发部门在项目施工阶段的报批报建工作指南226

一、办理地名通邮类工程的报批报建工作指南226

二、办理小区管线设施类工程的报批报建工作指南229

三、办理市政设施类工程的报批报建工作指南233

第三节房地产公司投资开发部门在项目竣工阶段的报批报建工作指南236

一、办理市政设施类工程的验收工作指南236

二、办理公建配套设施类工程的移交工作指南240

第十章

房地产公司投资开发部门在项目销售阶段的工作指南

一、办理销售面积预测工作指南242

二、办理房屋面积实测工作指南243

三、办理《商品房预售许可证》工作指南243

四、办理房屋确权工作指南246

五、项目营销推广方案模板247 2100433B

作者：余源鹏 主编

丛书名：

出版日期：2015年5月 书号：978-7-122-23037-9

开本：16K　787×1092　1/16 装帧：平 版次：1版1次 页数：253页

《房地产开发经营全流程法律指引》是成功进行房地产开发经营的必备工具。

全面·创新：创新体例编排，全面超越以往著作方式，对房地产法规按照开发流程进行分门别类的梳理、归纳，提供按图索骥的系统应用指引；

本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书，按房地产项目开发需要的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行实操指南，包括房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南，本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人士和从业人员参考阅读。

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1.公司设立准备

2.申请资质等级审批

3.申请办理企业名称预先核准

4.办理工商注册登记

5.办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6.申请批准项目建议书

7.办理企业名称登记

8.送审合资或合作合同、章程

9.申领外商投资企业批准证书

10.办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1.企业法人开业登记费

2.企业法人变更登记费

3.企业法人年度检验费

4.补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1.选定项目，签定合作意向书

2.初步确定开发方案

3.申报规划要点

4.申报、审批项目建议书

5.编制项目可行性研究报告

6.申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1.可行性研究费

2.建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1.申报选址定点

2.申报规划设计条件

3.委托作出规划设计方案

4.办理人防审核

5.办理消防审核

6.审定规划设计方案

7.住宅设计方案的专家组审查

8.落实环保“三废”治理方案

9.委托环境影响评价并报批

10.建设工程勘察招、投标

11.委托地质勘探

12.委托初步设计

13.申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14.征求主管部门审查意见

15.落实市政公用设施配套方案

16.报审市政配套方案

17.市政各管理部门提出市政配套意见

18.市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1.工程勘察（测量）费

2.工程设计费

3.建设工程规划许可证执照费

4.竣工档案保证金

5.临时用地费

6.临时建设工程费

7.建设工程勘察招标管理费

8.勘察设计监督管理费

9.古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1.办理建设用地规划许可证

2.办理建设用地委托钉桩

3.办理国有土地使用权出让申请

4.主管部门实地勘察

5.土地估价报告的预审

6.委托地价评估

7.办理核定地价手续

8.办理土地出让审批

9.签订国有土地使用权出让合同

10.领取临时国有土地使用证

11.领取正式国有土地使用证

12.国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13.国有土地使用权划拨用地申请

14.主管部门现场勘察

15.划拨用地申请的审核、报批

16.取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17.征用集体土地用地申请

18.到拟征地所在区（县）房地局立案

19.签订征地协议

20.签订补偿安置协议

21.确定劳动力安置方案

22.区（县）房地局审核各项协议

23.市政府下文征地

24.交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25.办理批地文件、批地图

26.办理冻结户口

27.调查户口核实劳动力

28.办理农转工工作

29.办理农转居工作

30.办理超转人员安置工作

31.地上物作价补偿工作

32.征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1.地价款（土地出让金）

2.资金占用费

3.滞纳金

4.土地使用费

5.外商投资企业土地使用费

6.防洪工程建设维护管理费

7.土地闲置费

8.土地权属调查、地籍测绘费

9.城镇土地使用税

10.地价评估费

11.出让土地预订金

12.征地管理费

13.土地补偿费

14.青苗及树木补偿费

15.地上物补偿费

16.劳动力安置费

17.超转人员安置费

18.新菜田开发建设基金

19.耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1.委托进行拆迁工作

2.办理拆迁申请

3.审批、领取拆迁许可证

4.签订房屋拆迁责任书

5.办理拆迁公告与通知

6.办理户口冻结

7.暂停办理相关事项

8.确定拆迁安置方案

9.签订拆迁补偿书面协议

10.召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11.发放运作拆迁补偿款

12.拆迁施工现场防尘污染管理

13.移交拆迁档案资料

14.房屋拆迁纠纷的裁决

15.强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1.房屋拆迁补偿费

2.搬家补助费

3.提前搬家奖励费

4.临时安置补助费（周转费）

5.清理费

6.停产停业综合补助费

7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8.一次性异地安置补助费

9.房屋拆迁管理费

10.房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1.领取房地产开发项目手册

2.项目转入正式计划

3.交纳煤气（天然气）厂建设费

4.交纳自来水厂建设费

5.交纳污水处理厂建设费

6.交纳供热厂建设费

7.交纳供电贴费及电源建设集资费

8.土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9.设计单位出报批图

10.出施工图

11.编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12.办理消防审核意见表

13.审批人防工程、办理人防许可证

14.核发建设工程规划许可证

15.领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16.办理招标登记、招标申请

17.招标准备

18.招标通告

19.编制招标文件并核准

20.编制招标工程标底

21.标底送审合同预算审查处确认

22.标底送市招标办核准，正式申请招标

23.投标单位资格审批

24.编制投标书并送达

25.召开招标会，勘察现场

26.召开开标会议，进行开标

27.评标、决标

28.发中标通知书

29.签订工程承包合同

30.工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31.办理质量监督注册登记手续

32.建设工程监理

33.办理开工统计登记

34.交纳实心黏土砖限制使用费

35.办理开工前审计

36.交纳投资方向调节税

37.领取固定资产投资许可证

38.报装施工用水、电、路

39.协调街道环卫部门

40.协调交通管理部门

41.交纳绿化建设费，签订绿化协议

42.领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43.施工场地的“三通一平”

44.施工单位进场和施工暂设

45.工程的基础、结构施工与设备安装

46.施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47.办理单项工程验收手续

48.办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49.商品住宅性能认定

50.竣工统计登记

51.办理竣工房屋测绘

52.办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1.三通一平费

2.自来水厂建设费

3.污水处理厂建设费

4.供热厂建设费

5.煤气厂建设费

6.地下水资源养蓄基金

7.地下热水资源费

8.市政、公用设施建设费（大市政费）

9.开发管理费

10.城建综合开发项目管理费

11.建筑行业管理费

12.绿化建设费

13.公园建设费

14.绿化补偿费

15.路灯维护费

16.环卫设施费

17.生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18.电源建设集资费（用电权费）

19.外部供电工程贴费（电贴费）

20.建安工程费

21.建设工程招投标管理费

22.合同预算审查工本费

23.质量管理监督费

24.竣工图费

25.建材发展补充基金

26.实心黏土砖限制使用费

27.工程监理费

28.工程标底编制管理费

29.机电设备委托招标服务费

30.超计划用水加价

31.夜间施工噪声扰民补偿费

32.占道费

33.固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1.办理《外销商品房预（销）售许可证》

2.选定中介代理机构和律师事务所

3.与购房者签订认购书

4.签订正式买卖契约

5.办理签约公证

6.办理外销商品房预售契约公证

7.办理外销商品房的预售登记

8.外销商品房转让登记

9.外销商品房抵押登记

10.楼宇交付入住手续

11.办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12.提交完成建设项目投资证明

13.签署预售内销商品房预售款监管协议

14.办理《内销商品房预（销）售许可证》

15.销售项目备案

16.委托中介代理机构进行销售

17.与购房者签订认购书

18.与购房者签订买卖契约

19.办理预售登记

20.办理转让登记

21.办理房地产抵押登记手续

22.楼宇交付入住

23.质量保证书和使用说明书

24.办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25.房屋出租权的确认

26.申请房屋租赁许可证

27.出租人与承租人签订书面承租协议

28.租赁当事人办理租赁登记手续

29.租赁房屋的转租

30.房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31.房屋出租权的确认

32.出租人办理房屋租赁许可证

33.出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34.签订书面租赁协议

35.租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36.抵押权的设定

37.签订抵押合同

38.办理房地产抵押登记

39.抵押房地产的占管

40.抵押房地产的处分

房地产开发项目经营阶段的相关税费

1.营业税

2.城市维护建设税

3.教育费附加

4.印花税

5.契税

6.土地增值税

7.企业所得税

8.个人所得税

9.房产税

10.城市房地产税

11.房屋产权登记费

12.房屋所有权证工本费

13.房产共有权执照费

14.房屋他项权利执照费

15.房屋买卖登记费

16.房屋买卖手续费

17.房屋租赁审核备案手续费

18.向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19.来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20.房屋租赁登记费

21.房屋估价手续费

22.房屋公证估价手续费

23.房地产价格评估费

24.房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1.物业管理单位经营资质审批

2.签署物业管理委托合同

3.居住小区的物业接管综合验收

4.物业使用、管理、维修公约的核准

5.安排签订管理公约

6.制定、提供质量保证书和使用说明书

7.物业管理服务基本要求

8.物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1.居住小区物业管理启动经费

2.共用部位共用设施设备维修基金

3.普通居住小区物业管理费

4.高档住宅物业管理费

5.经济适用住房小区物业管理费

6.供暖费

7.查找地点2100433B