特征

房地产开发经营权的特征主要表现在：

其一，房地产开发经营权的主体必须按照法定的条件和程序，经过严格的审批才能设立。

其二，房地产开发经营的土地由政府统一审批，统一征用和统一管理。

其三，房地产开发经营权的内容因不同主体而有所区别，不同资质等级的开发主体，都只能在法律所规定的各自的经营范围内从事开发活动。

房地产开发权的内容包括土地开发建设，基础工程、配套设施开发建设，商品房开发建设以及基础设施、商品房的售卖等。 2100433B

(一)行使权利的主体具有多样性。 　一般说来，租赁经营权的主体有4种形式：

(1)公民个人与出租人(企业的主管部门)签订租赁经营合同。承租的公民个人即成为租赁企业的当然的法定代表人，出租人将企业经营管理权在一定的期限内让渡给承租人，这时，承租者个人就成为租赁经营权的主体。

(2)合伙组织与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。合伙租赁是指2—5人的合伙租赁企业。在租赁期限以内，合伙人作为一个整体，对其债务承担连带责任。在对外关系上，合伙者可以挑选其中一位符合法律规定的厂长(经理)条件的人作为业务负责人代表企业处理对外事务，当然该负责人必须体现合伙者的共同意志。

(3)企业与出租人签订租赁经营合同，成为租赁经营权的主体。企业租赁，是指一个企业对另一个企业的租赁。承租企业派往出租企业的负责人，应该是承租企业的厂长(经理)或他们委托的人。这是租赁经营制中发展较快的一种形式，由于承租企业的财产一般比较雄厚，能够独立承担民事责任，加之其自身经营效果好，内部管理机制又比较完善，所以企业作为租赁经营权的主体，要比其他形式的主体具有更大的优越性。

(4)出租企业的全体职工向主管部门集体承租该企业，即全员承租。全员承租由全体职工以民主方式选举符合条件者为厂长(经理)，代表全体承租职工行使经营管理权，职工代表大会也可以随时撤换不称职的厂长(经理)。在这种形式中，集体(全员)以一个整体成为行使租赁经营权的主体。

(二)承租人与出租人处于平等的法律地位。 　这是租赁经营权区别于其他一些形式的经营管理权的重要特征。在租赁经营责任制的条件下，承租人与出租人订立了租赁经营合同，双方之间的关系就成了平等主体之间的民事法律关系，双方的活动也就受民事法律的调整，因而为承租人更好地自主经营企业提供了法律上的保障。

(三)租赁经营权是一种权利与义务相统一的民事权利。 　由于承租人与出租人之间的关系是平等主体之间的民事法律关系，所以双方都必须严格按合同办事，信守合同中规定的权利义务。主管部门(出租人)有收取租金、监督承租人的生产经营、督促承租人完成计划、维护国家财产等权利，但也必须履行按合同规定将企业全部财产交给承租人生产经营的义务，应充分尊重承租人的生产经营自主权，不能随意对企业管理施加行政干预。承租人享有充分的经营自主权，但又必须完成合同规定的各项经济指标，交纳租金，纳税，等等。这种权利与义务相统一的关系，是保证租赁经营合同顺利履行的基础。

(四)租赁经营权是一项受法律制约的权利。 　虽然出租者在一定期限之内把企业的经营管理权让渡给承租者，但租赁经营权的实质内容不能超出法定范围。否则，当事人必须承担相应的法律责任。2100433B

租赁经营权是企业租赁经营责任制的法律表现。

企业租赁经营责任制是我国经济体制改革中出现的一种新的经营方式，其基本目的是实行企业经营权与国家所有权的分离，改变企业附属于政府的地位，使企业成为真正独立自主的法人。当前，企业租赁经营责任制的主要法律依据是1988年6月国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。租赁经营权是租赁经营合同规定，并在租赁关系存续期间受到租赁经营合同的制约。在承租与出租人订立租赁经营合同之后，承租人即成为租赁企业的法定代表人，并享有租赁经营合同为之规定的下列权利：(1)用人权和机构设置权；(2)生产经营权；(3)投资权。

农地承包经营权基于法律行为而取得的方式主要是农地承包经营权的设定。承包人与发包人通过合同创设农地承包经营权。