从历史上看，房地产泡沫是历次重大经济危机的核心诱因，泡沫的不可验证性往往使得人们抱有侥幸心理，但是，也正是这种侥幸心理，使得这些国家付出了惨痛的代价。

刘瑞明：房地产泡沫不破将酝酿社会危机

中国经济虽然保持了近40年的高速增长，但是，近些年来，由于改革的不彻底，也引发了一系列长期性累积的结构性问题，这些问题越来越成为经济健康可持续发展的障碍。在所有这些障碍中，房地产泡沫是目前迫切地需要解决的问题，一系列证据显示，需要高度重视并采取有效措施来防范和应对“房地产泡沫”这只“灰犀牛”。

研究房地产市场的一个难点在于，“泡沫”永远无法被准确界定。所有泡沫都具备一个基本特征：在泡沫破裂之前，其可以持续被“放大”，放大的原因在于人们普遍“预期”其可以持续扩大而不会破裂，然而一旦泡沫突破“承受点”，预期扭转，价格急转而下，泡沫就会破裂。这也使得房地产市场具有典型的“灰犀牛”的特征：在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件。尤其是，对于房地产这样一个对于整个经济具有举足轻重作用的产业而言，其一旦破裂所能够带来的经济连锁反应和福利损失不可估量。

泡沫在破裂前无法被证实的“特征”，使得人们在其身上屡屡“重蹈覆辙”，其历史教训是非常深刻的，甚至造成了许多国家“无法承受之重”。从历史上来看，远到1929年危及全球的“大危机”，中到日本“失去的二十年”，近到美国2008年“次贷危机”，都直接与“房地产泡沫”有关，日本的经济危机和美国的“次贷危机”则直接导源于房地产泡沫的破裂。即使在我国，房地产泡沫的破裂也并非没有先例，二十世纪80年代末至90年代初我国海南地区的房地产泡沫所造成的经济萧条也历时弥久，对经济发展的危害颇深。

对于中国而言，房地产市场的泡沫必须引起高度的重视，这主要源于两个特征：一是，房地产市场在整个国民经济中扮演了非常重要的角色，由于房地产市场关联度强、与地方财政收入紧密相关，一旦房地产泡沫发生破裂，则可能会引发经济萧条、债务危机等一系列连锁反应，危及整个国家经济的长远发展，有可能导致历史悲剧重演，因此，必须要严防死守房地产泡沫的破裂。

二是，房地产市场的一系列指标显示，我国房地产市场已经长期处于“高烧不退”的状态，房地产市场已经远远偏离居民正常承受范围。因此，尽管当前国内外各界人士对我国房地产泡沫的程度究竟有多大依然有许多争议。但是，考虑到我国当前房地产市场的两个特征，房地产泡沫是当前我国经济社会健康发展过程中最需要警惕和防范的“灰犀牛”之一，如果不能有效遏制房地产泡沫，其对国民经济所诱发的可能后果不堪设想。

从目前来看，尽管房地产泡沫依然可控，但是，房地产市场的价格长期上涨已经对国民经济产生了一系列负面影响。其中，近年来比较突出的问题就有“制造业挤出”、“消费抑制”、“创新抑制”、“人才外流”、“两极分化”等。可以说，尽管在经济从“高速增长”向“中高速增长”的过程中，有“新常态”下的一系列因素的影响，但房地产对于其他经济贡献者的“挤出效应”是导致近年来经济增速下降的一个不可忽视的重要因素。从事实来看，不管房地产泡沫会不会破裂，房地产价格过高都已经对于国民经济至少产生了“五宗罪”。

第一，房地产价格过高导致制造业被挤出，脱实向虚严重。过去近40年，全球化红利、工业化红利、改革开放以来的制度红利以及人口红利带动中国经济保持了高速增长，其中，制造业在经济发展的过程中扮演了极其重要的角色。但是，目前支撑中国过去高增长的几大动力源泉均不同程度地减弱，随着房地产价格的不断飙升，房地产业的利润率和实体经济的利润率出现了严重的分化。房

地产价格过高所导致的一个严重后果是，大量资金纷纷涌入房地产市场，这一方面进一步推高了房地产的价格，另外一方面使得中国制造业开始出现投资萎缩，整个产业的竞争力和创新能力被削弱，资金大规模的“脱实向虚”，使得金融不能有效地刺激实体经济的恢复，整个国家竞争力受到威胁。2013年以来，民间固定资产投资累计增速持续跌至新低，从2013年年底的23.1%，一路下跌至2016年的3.2%。2017年的数据显示，民间固定资产投资名义同比增长6.0%，虽然有所回升，但是基础仍不牢固，对于经济增长的贡献率相比以往大幅下降。

第二，房地产价格过高导致居民消费被抑制，居民福利受损。经过近40年的改革，中国虽然取得了巨大的增长，但是，这种增长主要依赖于投资驱动。改革的成功与否，不仅仅依赖于我们的经济增长速度，而且依赖于我们的经济是否转型成功。随着投资驱动为主的传统粗放式经济增长弊端的凸显，人们越来越意识到，由居民消费带动经济增长是未来的重要方向之一。

然而，从近年的数据来看，一个非常不好的现象就是，房地产市场价格过高，诱使大量的居民开始不惜背负巨额债务买房，这一方面导致居民的消费被压制，直接损害了居民福利，老百姓怨声四起；另外一方面，导致居民的债务增长速度过快，近年来的数据显示，居民债务增长率远超同期收入增长率，如果任由这种态势发展，一旦经济受到冲击，有可能形成未来的社会不安定诱因。

第三，房地产价格过高导致创新创业被压抑，经济转型困难。中国如果要从一个经济大国迈向真正的经济强国，创新创业是其基石。在创新型国家的构建中，一个基础的因素就是要激发企业的创新创业活力，然而，在这一转型的过程中，并不那么容易，尽管各界人士已经高度认同创新在整个国家发展过程中的重要作用，并且国家也已经出台了各种各样的政策来激励创新创业，但迄今为止，我们在这方面取得的效果并不令人满意。房地产价格过高使得创新创业的动力进一步被压制。

创新创业的动力直接依赖于创新创业的成本，如果创新创业的成本过高，自然会降低其动力，任何一个企业在创新和创业的过程中，都依赖于土地和房地产的价格，当房地产价格过高时期，使用土地的成本过高，直接会降低创新创业的投入。而且，创新创业本身具有高度的不确定性，当房地产价格过高、存在暴利的情况下，这导致大量的资金被吸引到房地产业的投资当中，创新创业的动力，被大大削弱！事实上，房地产市场“一业独大”的形势本身就意味着我国经济体背后的制度性扭曲，在这些制度性扭曲下，现实中，有许多个体从“卖房创业”转移到了“卖业买房”，这种趋势如果不能有效扭转，将直接影响到我国未来经济的可持续性发展。

第四，房地产价格过高导致人才外流严重，竞争力下降。房地产价格过高的一个另外的严重后果就是使得人才外流，尤其是高端人才的外流。当今世界已经进入到一个全球竞争的时代，各个国家为了提升国家竞争力都在争取各类尖端人才，居住权是保证人们生存的最基本的权利，但是，从目前的各个指标来看，我国主要城市尤其是一线城市和二线城市的房价收入比，远超世界主要国家的同类型城市，即使是高端科技人才，也出现了买不起房的现象。在我国各类软性的制度环境依然不够完善的情况下，这直接导致大量高端人才本应回国效力却开始选择不再回国，国内已经就业的大量高端人才纷纷开始移民。

最新的统计数据显示，我国近年来移民尤其是技术移民和投资移民的比例在不断增加，个别年度的增长率甚至突破了三位数，长此以往，我们国家的竞争力会不断的下降，这是房价所能够导致的又一个挤出效应。我国杰出的女科学家屠呦呦在获得诺贝尔奖后调侃说：“这点奖金还不够买北京的半个客厅吧？太少了啊！”这句调侃的背后预示着一个极大的危机，我们必须面对这一事实：如果连这个国家最优秀的科技人才都买不起一线城市的房子的时候，那么，我们又何谈“国家竞争力”！

第五，房地产价格过高导致两极分化加剧，社会不安定因素凸显。社会收入分配体制直接关系到居民的“获得感”，也直接关系到社会稳定。伴随着改革开放和市场经济的推进，中国虽然取得了巨大的成就，但是“两极分化”也愈趋严重。以目前所有估计中最为保守的国家统计局公布的数据来看，从2013年到2016年，中国居民收入的基尼系数分别为0.473、0.469、0.462、0.465，虽然总体呈现微幅下降的态势，但是，这一数值依然很高，以基尼系数的国际标准来衡量，我国收入差距已经非常明显，贫富差距严重，社会本身就面临着巨大的不安定因素的挑战。

房地产市场的过快增长，也直接加剧了中国两极分化的加剧，那些拥有初始资本的家庭通过房地产投资在短期内获得了巨大的财富，但那些初始资本不足的底层家庭，却在高房价面前永久失去了最基本的居住权利，社会被划分为“有房阶级”和“无房阶级”。如果中国的城市化进程继续推进，大量的农村人口进城而城市高房价的问题又不能有效解决，那么很有可能会使得“有房阶级”和“无房阶级”的矛盾进一步加剧，社会革命就有了生存土壤，所带来的可能就是一场社会危机。

总之，从历史上看，房地产泡沫是历次重大经济危机的核心诱因，泡沫的不可验证性往往使得人们抱有侥幸心理，但是，也正是这种侥幸心理，使得这些国家付出了惨痛的代价。日本“失去的二十年”和美国“次贷危机”是近在眼前的例子。有鉴于我国房价已经远远偏离居民的正常承受范围，不仅严重影响了人民的安居乐业，而且产生了“消费挤出”、“创新抑制”、“脱实向虚”、“两极分化”等一系列不良后果，严重危害了我国经济社会的长期健康发展，因此，必须要对房地产泡沫的“灰犀牛”严加防范。

然而，尽管中央已经深刻的意识到了房地产市场的长期“高烧不退”可能蕴藏的潜在泡沫风险，并且采取了一系列严格措施进行“降温”。在2016年底的“中央经济工作会议”和十九大报告中，甚至直接指出“房子是用来住的，不是用来炒的”。但是，从历年的房地产市场调控来看，房价“越调越高”，政策调控者“骑虎难下”，如果不调控，房地产的危害越来越大，如果调控过猛，则有可能导致对泡沫挤压而造成的一系列经济冲击。

归根结底，导致这种调控效果不佳的原因在于，这些调控手段并没有“对症下药”，对基础性制度进行实质性的改革。房地产市场的问题不仅仅源于其本身，更重要是，其根源于中国经济的运行特征，如果不能解决背后的基础性制度结构问题，则这一问题必然不能得到根本解决。因此，如果要解决房地产市场的问题，只有对基础性制度进行相应变革，才能“去除病根”。