二OO六年安康市房屋重置价格标准

房屋重置价格测算的总体思路

房屋重置价格测算的总体思路是：从安康市房地产市场现状出发，直接调查房地产开发、转让、租赁和其他经营活动实际价格，在前几年制定房屋重置价格标准的基础上，结合2006年房地产市场行情，注重市场数据的分析，反复比较，综合运用多种测算方法，形成了以房屋基准重置单价为基础的房产价格调控体系。

房屋重置价格测算的主要依据

1、国家、地方有关法律、法规；

2、1996年出台的《城市住宅建设标准》；

3、《陕西省建筑工程概预算定额》（1999版）、《全国安装定额陕西省价目表》（2001版）及配套文件;

4、陕西省建筑业税费征收有关规定；

5、安康市房地产管理部门的有关资料；

6、典型事例调查分析。

房屋重置价格测算方法

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。重置价格标准应以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值来计算。为便于测算，我们将其分成建筑安装工程造价和其他配套税费两大部分。其中建安工程造价是我市建造同类建筑物的正常造价水平,是用陕西省九九定额和最新配套文件,选择典型工程,编制概预算确定的；其他配套税费是依据国家和本省有关规定确定的。按结构分成四类七等(国家标准)，基准重置单价分别是钢筋混凝土结构960元/m2,砖混一等630元/m2,砖混二等610元/m2，砖木一等630元/m2,砖木二等520元/m2 ，砖木三等440元/m2 ，简易结构不突破370元/m2 。

基准重置单价只能代表一段时期平均的房产价格水平，而房地产的价值，由于其影响因素十分复杂，实际上是一宗一价，甚至一栋一价，房产实际价格要按基准重置单价及各种因素进行修正。为便于各宗房地产价格的评估，我们根据调查测算，设置了一套房屋基准重置单价、主要因素的调整系数和调整幅度方案（见附表）。房屋装修设备由于变化较大，无法确定价格的调整范围，可以参照《陕西省室内装饰工程预算定额》（2002版）结合具体案例综合测算。

房屋重置价格测算成果

1、各类房屋基准重置单价及基本修正系数表；

2、墙体情况折减率表；

3、房屋窗向因素修正系数表；

4、房产地段因素修正系数表；

5、住宅楼层修正系数表；

6、房屋使用环境因素修正范围表；

7、各类房屋重置价格标准对照表。

房屋重置价格成果运用

本重置价格标准是安康市现状房产价的反映，是进行房地产评估时可以参考运用的一套房价资料，它可以在实际工作中不断完善并加以利用。

1、指导房地产交易市场。

房地产市场处于起步阶段，透明度较差，信息量不足，房地产的评估也较为困难，建立房屋重置价格体系，可以为评估机构和交易入市者提供一套明了的房价参考资料和简易快捷的评估方法，对建立健全规范有序的房地产市场起到推动作用。

2、制订土地出让价的依据。

政府出让国有土地使用权时应该核定合理的地价，既能吸引投资，又要保证政府的应得收益。土地出让价格的评估，也可以房屋重置价格为依据，运用假设开发从房地产总价中分离出地价。

3、制订有关房地产税费的依据。

根据国家规定出让土地使用权要收取土地出让金，房地产交易要收取税费，房地产开发要收取配套建设税费，这些税费的收缴依据应该是地价、房价的合理比例，所以在制定税费标准时，可以参考房屋重置单价。

4、核定房地产资产价值的依据。

国有资产中房地产的估价，股份制企业房地产资产所占股份的评估，也可以房屋重置价格为依据。

房屋重置价格适用范围

本标准只限于在本市国有土地上进行房屋评估，各县可按本标准测定一个调整系数参考执行或自行制定重置价格标准报市房产局备案。该标准只适用于居住房地产和商业房地产，对工业房地产和其它特殊用途的房地产只能参照概预定额等资料具体计算房屋的建安工程造价来确定房屋重置价格。

本标准由安康市房地产业管理局负责解释。2100433B

是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。

拆迁补偿中的“重置价”是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。也有的将重置价称为房屋的单方工程造价。重置价的计算方法就其本质来说，属于房地产评估方法中的成本法，但重置价实际上还不是成本价，只是成本价的主要组成部分。不考虑成新和地式类别的原结构、原材料、原设备、原功能、按成新，以上一年年底的价格为准。

具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

房地产价格由房地产资产价格和物业价值两个标准确定，在我国现行体制下主要由房地产的资产价格确定；而房地产资产价格主要由土地资产的重置成本和房产的重置成本确定，因此房地产价格的波动主要受土地重置价格波动的影响。为抑制房地产价格上涨，有必要剔除房地产重置价格中的土地成本，限制房地产的交易使其不再具有投资品属性，从而抑制对土地资产的投资性需求。

replacememt cost of building

采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

与此相近的术语是“房地产重建价格”。重置与重建的区别是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建则要求是完全相同的复制品。（见房地产估价规范.条文说明2.0.21-2.0.22)