固始县城区及建制镇集镇规划区土地级别

与基准地价更新调整工作实施方案

一、工作任务

依据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507--2001）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508--2001）的要求，参照河南省国土资源2007年5月下发的《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》，对固始县城区和建制镇区范围内影响土地定级的社会、经济、自然等因素进行调查评价，对固始县城区和建制镇区范围内影响土地价格的因素、因子以及土地市场近期各类成交案例进行广泛调查，填写有关调查表格，采用地理信息系统的理论、方法和先进的技术手段，科学划分城区土地级别，正确测算各级各类用地基准地价并建立基准地价修正体系，建立固始县城区和建制镇区土地级别与基准地价更新调整信息系统。为政府加强土地宏观调控和地价管理，规范和完善土地市场，保护土地资源，最大限度地发挥土地经济效益和社会效益提供有利支撑。

二、组织领导

固始县土地级别与基准地价更新调整工作政策性强，技术要求高，时间紧、涉及面广，协作单位多。为了加强领导和协调，决定成立固始县土地级别与基准地价更新调整工作领导小组。领导小组的主要职责是：安排部署我县基准地价更新工作，审查工作方案及技术方案，协调处理具体工作中遇到的重大问题，组织成果论证、听证和验收，协调县财政局拨付工作经费。

领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源局。办公室的主要职责是：审查确定固始县土地级别与基准地价更新调整工作实施方案；通过邀标、招标等方式选择一家资深的基准地价评估技术协作单位；组建外业调查队伍，完成外业调查和有关资料的收集工作；组织有关专家进行土地定级估价各因素、因子的权重确定；定期召开例会研究工作中的重要问题。

办公室下设技术指导组，技术指导组由县国土资源局技术人员组成。技术指导组的主要职责是：负责制定工作方案和外业调查技术方案；现场检查指导外业资料收集与调查，整理与汇总；解决工作中遇到的技术问题等。

三、更新调整的范围和顺序

（1）本次基准地价更新调整的区域范围

1、按照固始县土地利用总体规划（2006--2020）所确定的规划区域：东至：史河西岸；西至：番城办事处街道大棚村、秀水街道办事处岳桥等村；南至：汪棚镇郭岗村、大皮等村；北至：番国大道北侧已建设区域，区域总面积约为50平方公里。

2、15个建制镇集镇规划区

（2）、本次基准地价更新调整的顺序

2012年3月---11月开展县城规划区土地级别与基准地价更新调整；第二步进行建制镇镇区基准地价的修定和更新调整。在人力、物力满足工作需要时，县城和建制镇可同时进行。

四、技术路线

本次基准地价更新调整的技术路线是以《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507--2001）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508--2001）为依据，参照河南省国土资源厅《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》，以固始县政府2009年6月公布实施的基准地价成果为基础，结合固始县城区实际情况，按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地、综合（划拨）等用途划分土地级别，在土地定级的基础上，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，合理测算各用途各级别基准地价。根据各建制镇实际情况，合理划分和测算各建制镇商服、住宅、工矿仓储、综合（划拨）等用途的土地级别和基准地价。

五、进度安排

2012年3月完成机构组建、工作方案制定、制作工作底图；

2012年4月完成技术协作单位的招标工作、完成外业调查人员的业务培训工作，制作各类调查表格；

2012年5月—6月完成土地定级资料的调查收集、工作底图标注；土地估价的外业样点调查及工作底图标注；

2012年7月-8月技术协作单位初步完成内业测算处理及图件绘制工作；

2012年9月征求县直相关部门对初步测算成果的意见；

2012年10月申请市国土资源局专家组对测算成果进行评审；

2012年11月由县政府公布实施本次基准地价更新成果；

六、工作要求

本次基准地价更新调整工作分为外业调查和内业处理两大部分。内业处理工作主要由项目技术协作单位承担，主

要负责进行外业调查培训和技术指导，完成内业数据的测算、图件编绘、技术报告编写等技术性工作。

外业调查工作以技术协作单位为主，由县国土资源局地价评估负责协助协调完成。负责土地估价方面的外业调查、样点表格填写、相关图件标注等及承担有关综合类资料和土地定级资料的收集、整理、标注等。

外业调查工作一定要精心组织，合理安排、明确分工、责任到人，充分发挥每个人的主观能动性，采用正面调查与侧面询问相结合的方法，确保调查的资料真实、可靠、完整、有效；样点分布图统一用彩笔标注，要求标注清晰，不遗漏；

七、提交成果

本次土地级别与基准地价更新调整工作，需要提交文字成果、图件成果、计算机成果。具体如下：

（一）文字成果

1、固始县城区和建制镇镇区土地级别与基准地价更新调整工作报告；

2、固始县城区和建制镇镇区土地级别与基准地价更新调整技术报告；

（二）计算机成果

1、上述成果的电子光盘；

2、固始县城区和建制镇镇区各类建设用地基准地价图（若干张）；

八、经费筹措及使用

本次土地级别与基准地价更新调整工作，技术含量和要求更高，工作范围更大，数据处理、文件汇编、计算机成果量大，需投入大量人力、物力、财力。为保证工作的顺利进行，县国土资源局负责编制经费预算报县政府审定，积极联系县财政局及时、足额拨付工作经费。

工作经费应主要用于：工作方案和技术方案的制订，专家咨询会议的召开，技术培训，外业调查，内业技术服务，成果整理及图件编绘，报告印刷，成果论证、听证，成果验收等。

固始县人民政府办公室

关于印发固始县城区及建制镇集镇规划区

土地级别与基准地价更新调整工作

实施方案的通知

各乡镇人民政府、街道办事处、县直相关单位：

《固始县城区及建制镇集镇规划区土地级别与基准地价更新调整工作实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

固始县人民政府办公室

二○一二年四月二十四日

前言第1章 概述 1.1　城镇土地级别调整与基准地价更新的概念 1.2　城镇土地级别调整与基准地价更新的目的和意义 1.3　城镇土地级别调整与基准地价更新的原则和依据 1.4　城镇土地级别调整与基准地价更新的工作内容 1.5　城镇土地级别调整与基准地价更新的工作程序第2章 基础数据获取与处理 2.1　基础数据调查与收集 2.2　图形数据处理 2.3　统计资料处理 2.4　研究区概况第3章 城区土地级别调整 3.1　城区土地级别调整的技术与方法 3.2　城区土地定级因素选择、权重确定与资料调查 3.3　城区土地定级分值计算 3.4　城区土地定级单元划分与单元分值计算 3.5　城区土地级别划分第4章 城区土地基准地价更新 4.1　城区基准地价内涵与相关参数界定 4.2　城区基准地价更新评估 4.3　城区基准地价修正系数体系第5章 镇驻地土地定级与估价 5.1　镇驻地土地定级与估价的技术与方法 5.2　镇驻地土地定级因素确定与资料获取 5.3　镇驻地土地定级因素因子计算 5.4　镇驻地土地级别的确定及验算 5.5　镇驻地基准地价评估 5.6　镇驻地基准地价修正体系第6章 城镇土地基准地价平衡 6.1　城镇土地基准地价平衡的技术与方法 6.2　城镇土地分等 6.3　城镇基准地价平衡第7章 城镇土地级别调整与基准地价更新成果分析与应用 7.1　土地级别调整与基准地价更新获得的主要成果 7.2 城镇土地级别调整与基准地价更新成果基本特点 7.3　城镇土地级别调整与基准地价更新成果比较分析 7.4　城镇土地级别调整与基准地价更新成果应用 7.5　基准地价应用过程中需要注意的问题参考文献附录A　城区土地定级因素确定与权重调查函(第一轮)附录B　城镇基准地价更新资料实地调查函附录C　城镇土地分等因素确定与权重调查函(第一轮)附录D　国土资源听证会参考文书

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《城镇土地级别调整与基准地价更新研究》作者进行了小城镇土地级别调整与基准地价更新方面的学习和研究，并在山东省沂南县进行了案例应用。《城镇土地级别调整与基准地价更新研究》内容包括：城镇土地级别调整与基准地价更新的概念、目的、意义、原则、依据、工作内容和程序等；叙述在城镇土地定级与估价中所需要收集的资料和数据，并介绍了研究区的基本概况；以沂南县为例，详细论述了城区土地级别调整、城区土地基准地价更新、镇驻地土地定级与估价、城镇土地基准地价平衡的研究内容、研究方法、研究步骤和所获得的研究结果；阐述了沂南县城镇土地级别调整与基准地价更新的相关成果及其应用过程中所需要注意的问题。

《城镇土地级别调整与基准地价更新研究》以典型城镇为例，在概述城镇土地级别调整与基准地价更新基础知识的基础上，系统论述了城区土地级别调整、城区土地基准地价更新、镇驻地土地定级与估价、城镇土地基准地价平衡的研究内容、研究方法、研究步骤和所获得的研究成果等。

项目采用了分类定级的方法，对临沂市城区土地级别进行了全部更新，评价范围为445.88km2，采取综合定级的方法，对三区建制镇驻地土地级别进行了局部更新。本轮临沂市城区基准地价更新中进行了如下的探讨：在土地定级的基础上划分地价均质区域，成果表达为区片地价；在工业用地基准地价更新中引入“工业控制区”概念；针对商业用地和住宅用地增加了楼面地价的表达方式；在基准地价应用的过程中创造性的增加了网格地价的表现形式；将与城区基准地价评价范围相连或距离较近且受城区影响较大的建制镇驻地划为城区外延建制镇，参考相邻城区末级地基准地价体系设定城区外延建制镇驻地基准地价体系。 2100433B