1 绪论

1.1 房地产的概念与特性

1.1.1 房地产的概念

1.1.2 房地产的存在形态

1.1.3 房地产的特性

1.2 房地产估价概述

1.2.1 房地产估价的含义

1.2.2 房地产估价的内容

1.2.3 房地产估价的特点

1.3 房地产估价的必要性

思考与练习

2 房地产价格

2.1 房地产价格的成因

2.1.1 价值与价格

2.1.2 地价与地租

2.1.3 房地产价格的形成

2.2 房地产价格的特征

2.2.1 地价与一般物品价格的区别

2.2.2 房地产价格的特征

2.3 房地产价格的种类

2.3.1 土地价格、建筑物价格、房地产价格

2.3.2 基准地价、标定地价、（建筑物）重置价格

2.3.3 所有权价格、使用权价格、其他权价格

2.3.4 招标价格、协议价格、拍卖价格

2.3.5 出让价格、征收价格、征用价格、课税价格、拆迁价格

2.3.6 收益价格、比准价格、积算价格

2.3.7 总价格、单位价格、楼面地价

2.4 房地产价格的构成

2.4.1 土地价格的构成

2.4.2 房地合一（商品房）价格的构成

2.4.3 房地合一（商品房）租金的构成

思考与练习

3 房地产估价的原则与程序

3.1 房地产估价的原则

3.1.1 独立、客观、公正原则

3.1.2 合法原则

3.1.3 最高最佳使用原则

3.1.4 估价时点原则

3.1.5 替代原则

3.1.6 供求原则

3.1.7 预期原则

3.2 房地产估价的程序

3.2.1 业务受理

3.2.2 制定估价作业计划

3.2.3 收集估价所需资料

3.2.4 实地勘察

3.2.5 选定估价方法进行计算

3.2.6 撰写估价报告书

3.2.7 审批

思考与练习

4 房地产估价的影响因素

4.1 影响房地产价格的自然因素

4.1.1 区位

4.1.2 地质、地形和地势

4.1.3 土地面积与形状

4.1.4 气候条件

4.1.5 建筑物本身

4.2 影响房地产价格的一般因素

4.2.1 环境因素

4.2.2 人口因素

4.2.3 经济因素

4.2.4 社会因素

4.2.5 行政因素

4.2.6 心理因素

4.2.7 国际因素

4.2.8 其他因素

思考与练习

5 收益法及其运用

5.1 收益法的原理

5.1.1 收益法的概念

5.1.2 收益法的理论依据

5.1.3 收益法的适用范围和条件

5.2 收益法中的净收益

5.2.1 房地产收益的种类

5.2.2 净收益测算的基本原理

5.2.3 不同收益类型房地产净收益的计算

5.3 收益法中的资本化率

5.3.1 资本化率的概念及本质

5.3.2 资本化率的种类

5.3.3 资本化率的确定方法

5.4 收益益法运用举例

5.4.1 收益法的计算公式

5.4.2 收益法应用举例

思考与练习

6 市场比较法及其运用

6.1 市场比较法的原理

6.1.1 市场比较法的概念

6.1.2 市场比较法的理论依据

6.1.3 市场比较法的适用范围和条件

6.2 市场比较法的操作

6.2.1 搜集交易实例

6.2.2 选取可比实例

6.2.3 建立价格可比基础

6.2.4 交易情况修正

6.2.5 交易日期修正

6.2.6 房地产状况修正

6.2.7 求取比准价格

6.3 市场比较法运用举例

思考与练习

7 成本法及其运用

7.1 成本法的原理

7.1.1 成本法的概念及理论依据

7.1.2 成本法的特点和适用范围

7.1.3 成本法的基本步骤和公式

7.2 重新建造成本

7.2.1 重新建造成本的概念

7.2.2 重新建造成本的分类

7.2.3 重新建造成本的构成

7.2.4 重新建造成本的估算方法

7.3 建筑物的折旧

7.3.1 建筑物折旧的概念

7.3.2 建筑物折旧的分类

7.3.3 建筑物折旧的估算方法

7.4 成本法运用举例

思考与练习

8 假设开发法及其运用

8.1 假设开发法的原理

8.1.1 假设开发法的概念

8.1.2 假设开发法的理论依据

8.1.3 假设开发法的适用范围与前提

8.1.4 假设开发法的计算公式

8.2 假设开发法的注意事项

8.3 假设开发法的操作

8.3.1 调查待估房地产的基本情况

8.3.2 选择最佳开发利用方式

8.3.3 估计开发经营期

8.3.4 预测开发完成后房地产总价格

8.3.5 估算成本费用及利税

8.3.6 进行价格计算

8.4 假设开发法运用举例

思考与练习

9 路线价法及其运用

9.1 路线价法的原理

9.1.1 路线价估价法的基本原理

9.1.2 路线价估价法的程序

9.1.3 路线价估价法的适用范围

9.2 深度指数表

9.2.1 深度价格的递减比率

9.2.2 几个路线价法则介绍

9.3 路线价法的操作

9.3.1 一面临街地的评估

9.3.2 三角地的评估

9.3.3 双面临街地的评估

9.3.4 街角地的评估

9.3.5 袋地评估

9.3.6 不规则形地的评估

思考与练习

10 其他估价方法及其运用

10.1 残余估价法

10.1.1 残余估价法的概念

10.1.2 建筑物残余法

10.1.3 土地残余法

10.2 长期趋势法

10.2.1 长期趁势法的概念与理论依据

10.2.2 长期趋势法的特征

10.2.3 长期趋势法的适用前提、适用范围及运用步骤

10.2.4 长期趋势法的评价

10.2.5 常见的长期趋势法

10.3 购买年法

10.3.1 购买年法的概念

10.3.2 购买年法的实质

10.3.3 求取购买年的步骤

10.3.4 购买年法的意义

思考与练习

参考文献

高职高专教育是我国高等教育的重要组成部分。其目标是培养拥护党的基本路线，适应生产、建设、管理、服务第一线需要的，德、智、体、美等方面全面发展的高级技术应用型专门人才；学生应在具有必备的基础理论知识和专门知识的基础上，重点掌握从事本专业领域实际工作的基本能力和基本技能，具有良好的职业道德和敬业精神。本书是高职高专房地产经营与估价专业系列教材之一，力求体现“够用为度”，重在动手能力和实践能力的培养，可作为高等职业院校、高等专科学校房地产和物业管理等专业的教学用书，也可供房地产企业和主管部门人员学习参考。

本书根据现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房234号），结合估价实践编写而成，意在使房地产估价人员及立志从事房地产工作的学生学习、掌握估价的理论和方法，尤其是估价方法的应用。

全书共10章，主要内容包括绪论、房地产价格、房地产估价的原则与程序、房地产估价的影响因素、收益法及其应用、市场比较法及其运用、成本法及其运用、假设开发法及其运用、路线价法及其运用、其他估价方法及其运用。每章前有本章提要、能力目标，每章后附有本章小结和复习思考题。

本书由张宜松担任主编，负责全书总纂定稿，高群担任副主编，江峰、温和、范婷参与了编写工作。具体分工如下：张宜松编写第l、3、4、5、6章，温和编写第2章，江峰编写第7章，高群编写第8、10章，范婷编写第9章。

本书在编写过程中参考了书后所列参考文献中的部分内容，在此向其作者致以诚挚的感谢。同时，对本书付出辛勤劳动的编辑同志表示衷心谢意！

由于时间和编写者水平及经验有限，书中不妥之处在所难免，恳请广大读者批评指正。2100433B

《高职高专房地产专业系列教材·房地产估价》由武汉理工大学出版社出版。

《市政专业高职高专系列教材:隧道工程》作为高职高专院校道路与桥梁工程专业、轨道专业、监理专业等的教材，也可供有关工程技术人员作参考用书。

《全国高职高专房地产经营与估价专业系列规划教材：房地产咨询》以房地产项目开发过程为依据，为房地产开发全程提供法律法规、政策、信息、技术等方面的咨询服务。全书共分七个单元，每个单元为一个知识体系，各单元内容相对独立又相互连贯、融合。本书主要内容包括房地产咨询概述、房地产开发企业的设立和年检咨询、房地产交易咨询、房地产贷款咨询、房地产产权管理咨询、房地产销售面积计量咨询、房屋拆迁补偿咨询等。本书在内容安排上着力体现“理论够用，实践操作为主”，通过典型实例引入必需的理论知识，强调理论在实践过程中的应用，同时突出咨询能力的培养，结合职业资格证书考核要求，培养学生的实践能力。　本书可作为高职高专房地产经营与估价、物业管理等相关专业的教学和参考用书，亦可作为房地产开发公司、房地产中介公司等相关从业人员读物和培训教材。

《高职高专房地产专业实用教材·房地产开发》可作为高职高专房地产类专业的教材，也可作为建筑与工程管理类相关专业的选修教材和有关工程技术人员的参考用书。