湖南省人民政府关于扩大住房消费促进住房建设的通知

（湘政发〔2001〕27号）

各市、州、县人民政府，省政府各厅委、各直属机构：

为了进一步扩大住房消费，促进住房建设，拉动经济增长，满足城镇居民的住房需求，根据有关政策规定，现就扩大住房消费，促进住房建设的有关事项通知如下：

一、继续加大住房建设力度，完善住房供应体系

（一）继续加快经济适用住房的建设。要把实行土地行政划拨、减免税费、成本及利润控制等政策落实到位。要科学规划，避开城镇中心、繁华地段、商贸区，以降低开发成本。要控制户型设计标准，大力降低征地拆迁费用，确保建设配套资金来源，控制开发建设利润。要控制销售对象，规范销售行为，把优惠政策真正落实到购房户。经济适用住房实行政府指导价，开发企业保本微利经营。在注重优化环境、价低质高的前提下，鼓励多种形式建设经济适用住房。县以上城镇要大力推行成片开发和小区建设；除行政机关外，在符合土地利用总体规划的前提下，鼓励大专院校、卫生机构、科研院所和文化团体等事业单位职工利用单位自有土地集资合作建设经济适用住房。

（二）加快廉租住房建设的步伐。要多渠道筹集廉租住房建设资金、扩大房源，可利用单位腾退的旧公房和政府收购、社会捐赠住房等多种形式解决廉租住房的房源。并建立和完善廉租住房的管理、使用、租金补贴等制度。

（三）大力支持多种形式的住房建设。要结合实施城乡一体化、加快小城镇发展战略，从政策、技术、管理等多方面引导小城镇住宅建设及农村住房建设。结合城市扩容提质、旧城改造、拆迁安置等，拓展城区住宅建设空间。结合高校扩招，建设学生公寓。

（四）进一步完善住房供应体系。根据不同收入家庭的需求和支付能力实行不同的住房供应政策。积极开发建设商品房，满足高收入家庭的住房需要；大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭的住房需要；逐步建立廉租住房制度，满足最低收入家庭的住房需要。

（五）全面提高住宅质量。走技术创新和集约化的道路，从根本上提高住宅质量和住宅产业化水平。要大力推行新材料、新工艺、新技术、新设备，提高住宅建设的科技含量。要大力推行墙体材料革新和建筑节能。坚持实行住宅质量保证书和使用说明书制度，逐步开展住宅性能认定工作。

二、加快住房货币分配进程

（一）加快实施住房货币分配工作。各市、州、县（市、区）政府要把实施住房货币分配当作建立住房新体制的大事来抓。各级房改部门要与财政部门密切配合，制定并落实好工作计划。住房货币分配的工作重点应放在市、州本级和县（市、区）行政事业单位无房及住房面积未达标职工。1998年底以前参加工作的老职工的补贴资金能够一次到位的，要全部到位；一次不能到位的，也要作好计划，分年逐步到位。1999年1月1日以后参加工作的新职工的住房补贴要按规定列入工资发放。

（二）确保住房补贴资金的来源。住房补贴资金要立足于财政、单位原有住房建设资金的转化。各地区、各单位出售直管公房、自管公房的收入按规定留足住宅公用部位和公用设施设备维修基金以及房管机构改制资金后，要全部用于发放住房补贴。行政事业单位的售房款，要实行专户储存，经同级财政审批后用于发放住房补贴。各市、州、县（市、区）要按照有关规定建立政府住房基金，做好行政事业单位住房补贴资金的落实工作，确保住房制度改革工作顺利进行。

各市、州、县（市、区）政府住房基金的主要来源：

1、按照规定需发放住房补贴的地区，应以不低于1996－1998年期间预算内住房建设资金平均支出为基数，尽快将其转化为住房补贴资金，并在以后的年份保证资金来源的稳定。

2、已对预算外资金实行政府统筹的地区，应在统筹资金中安排一部分纳入政府基金；未对预算外资金实行政府统筹的地区，经当地政府同意，财政部门可按1996－1998年期间行政事业单位预算外资金安排的自筹基建支出中住房建设支出所占的平均比例，从单位预算外资金中划转一部分纳入政府住房基金。预算外资金划转政府住房基金的比例，一般应控制在预算外资金总额的10%以内。

3、各地出售直管公房的收入，按规定留足住宅公用部位和公用设施设备维修基金以及房管机构改制资金后的余额，上交同级政府，纳入政府住房基金用于发放住房补贴。

4、各级住房公积金管理中心运用住房公积金以外的其他住房资金产生的增值收益，上缴同级政府纳入政府住房基金管理。

政府住房基金管理办法由省财政厅另行制定。

（三）加强对住房货币分配资金的管理。发放给个人的住房补贴要比照住房公积金方式管理，专户储存。住房公积金管理中心对住房补贴的支取和使用要严格审批把关。补贴到个人的资金只能用于住房消费。

（四）停止执行“老房老办法”。2001年12月31日前，行政事业单位腾退的旧公房可继续按“老房老办法”向职工出售，也可按经济适用住房向职工出售。2002年1月1日后全部改为经济适用住房向职工出售，面积控制标准之内按经济适用房价，超标部分按同地段、同结构商品房价。

三、全面开放住房交易市场

（一）落实已出台的各项政策。从建立运作规范、功能完善的住房流通新体制的要求出发，加快培育住房交易市场，全面开放住房二级市场，形成增量与存量市场联动的格局。各地要严格执行国家和省的有关文件规定，按照公布的房地产交易税费项目、标准和征缴程序收取税费，严禁巧立名目乱摊乱收费用，增加居民负担。

（二）规范市场管理，优化市场服务。各市州、县（市、区）房地产管理部门要推行一个窗口、一条龙服务，简化上市审核、评估、发证、缴费手续，规范交易程序，按法定要求公示交易办理时间。房改房上市可直接到房地产管理部门办理上市审核和交易手续。住房交易实行委托评估，或由买卖双方自行协商定价后向交易管理机关如实申报交易价格。除权利人或其他利害关系人要求测绘的房屋和产权初始登记及自然状况发生变化的房屋外，住房上市交易不得重复测绘。各级国土和房地产部门应及时发放房屋产权证和国有土地使用权证。要逐步完善房屋租赁、抵押、交换等市场管理制度，简化房屋出租手续，加快培育租赁市场。要加快房地产管理信息化步伐，促进住房上市交易。

（三）积极发展中介机构。培育和规范经纪人市场，更新住房消费服务观念。支持有条件的地方成立置业担保公司、房屋置换公司、咨询服务公司、房屋租赁公司等中介机构，为个人租赁、换购房屋提供服务。中介服务机构收费按国家计委、财政部、国家经贸委、监察部、审计署、国务院纠风办印发的《中介服务收费管理办法》办理。

四、扩大住房信贷规模

（一）完善住房信贷体系。各商业银行要扩大住房信贷占信贷总额的比例。各级住房公积金管理中心要扩大个人住房信贷的规模，逐步完善政策性和商业性的住房信贷体系。大力发展组合贷款、按揭贷款等业务，支持居民住房消费。

（二）规范管理政策性住房信贷资金。职工缴存的住房公积金是职工的长期住房储金，专项用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪用。要按《住房公积金管理条例》的规定，健全住房公积金管理机构。要进一步扩大住房公积金归集面，提高归集率。行政事业单位单位补贴部分要进入财政预算，确保单位补贴的住房公积金按时到位。要建立全省住房公积金管理信息系统，各级住房公积金管理中心要完善管理制度，方便职工支取、存储住房公积金。要在建立贷款责任制、防范风险的基础上，大力发展政策性个人住房贷款，贷款期限一般可延长至20－30年；贷款限额由各级住房委员会确定，一般可控制在购建住房总额的70%以内。住房公积金管理中心在保证支取和发放个人住房贷款的前提下，经住房委员会批准可将住房资金购买国债，确保安全增值。各地要加大政策性住房资金逾期贷款的清欠力度，对《住房公积金管理条例》发布之前的政策性住房资金的项目贷款进行全面清理，并建立逾期贷款的回收责任制。今后一律不准利用住房资金发放项目贷款。各级财政、审计部门要加强对住房资金管理的指导和监督。

（三）充分发挥国有商业银行及其它金融机构在启动住房消费中的作用。各级国有商业银行要进一步加大发放个人住房贷款的力度，扩大贷款品种，满足不同收入群体的贷款需要。鼓励其它金融机构积极发放住房开发贷款和个人住房贷款。

（四）完善住房抵押贷款担保和保险制度。在严格执行《中华人民共和国担保法》的前提下，各地要尽量放宽条件，减轻抵押人的经济负担。管理部门要简化程序、减少收费。大力发展住房贷款保险业务，降低贷款风险，促进住房贷款业务的发展。

五、规范发展物业管理

（一）制定和完善物业管理发展规划和政策措施。各地要严格按照财政部、建设部的有关文件规定，建立住宅共用部位共有设施设备维修基金制度，切实做好维修基金的筹集、管理和使用工作。

（二）扩大物业管理覆盖面。新建的住宅小区一律实行市场化、社会化、专业化的物业管理。机关单位大院公房出售后，住宅的维修和管理也要从行政管理中分离出来，逐步按市场规则运作。

（三）发展壮大物业管理企业，建立公平市场竞争机制。现行的房管机构要向企业化、专业化的经济实体转化，并改制为规范的有限责任公司。鼓励通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持发展一批规模大、机制活、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业。规范招投标活动，用公平竞争、优胜劣汰的方式选择物业管理企业，建立公平的物业管理市场竞争机制，在全省范围内培育一批信誉好、服务水平高的物业管理龙头企业，促进物业管理企业整体素质的提高。

（四）加强物业管理服务收费管理。要根据当地社会经济条件和市场发育程度，按照不同的物业管理项目、服务质量、管理水平，实行不同档次的收费标准。省物价部门要制定具体的物业管理服务收费办法。要建立和完善业主监督机制，保障业主的权益不受侵害。

六、深化企业住房制度改革

（一）企业自主选择房改方式。企业房改要坚持在国家统一政策指导下，实行因地制宜、方式多样、方案自选、自主决策的方针。在注重购买存量住房职工与自建住房职工利益基本平衡、不引发新的矛盾的前提下，采取多种方式来解决职工的住房困难。各级政府要加强对大中型国有独资企业和国有资产控股企业房改工作的指导。

（二）鼓励企业实行住房货币分配新体制。企业可根据自身的经济承受能力，选择提高住房公积金的交缴比例、参照行政事业单位的办法与标准向职工发放住房补贴、将住房补贴直接列入工资发放、对职工住房贷款给予一定的利息补偿等多种住房货币分配形式；企业住房货币补贴资金按财政部财企〔2000〕295号、878号文件规定解决。

（三）鼓励企业职工集资建设住房。在一定时期内，企业在符合城市规划、不新征土地的前提下，经批准可在自用土地上组织职工集资合作建设住房，所建住房原则上可按建筑成本价向单位职工出售，也可按经济适用住房价格向单位职工出售，由单位给予住房补贴，享受当地政府关于经济适用住房建设的有关优惠政策。已经取消单位建住房的地区，按当地人民政府的有关规定执行。

（四）大力推进企业住房管理制度改革。企业的住房管理要与建立现代企业制度相适应，从生产经营管理中分离出来，走向社会化。现行的住房管理机构，要改制为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体。有条件的可按《中华人民共和国公司法》规定，规范改制为有限责任公司，独立从事住房开发、建设和经营管理。

湖南省人民政府

二00一年十月二十九日

【发布单位】81702

【发布文号】湘政发[2001]27号

【发布日期】2001-10-29

【生效日期】2001-10-29

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【发布单位】81702

【生效日期】1998-11-10

【文件来源】

湖南省人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知

（湘政发〔1998〕23号）

娄底地区行政公署，各市、州、县人民政府，省直机关各单位：

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，结合我省实际，现就深化全省城镇住房制度改革，加快住房建设的有关问题通知如下：

一、指导思想、目标和基本原则

1、深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

2、深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

3、深化城镇住房制度改革工作的基本原则：坚持在国家统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平衡过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，实行住房货币分配

4、从1998年12月31日起，全省城镇停止住房实物分配，实行住房货币分配。住房货币分配包括实行住房公积金制度、发放住房补贴和工龄补贴等形式。

5、进一步巩固完善住房公积金制度。继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，健全管理机构，建立职工个人住房公积金帐户，对住房公积金归集、核算、支取实行统一票据管理。财政、审计、监察部门要加强对住房公积金的监督，完善住房公积金的监督管理制度。进一步提高住房公积金的归集率。职工个人和单位住房公积金的缴存率应分别不低于5%，有条件的市、县和单位可适当提高。

6、各市、县是否发放住房补贴按房价收入比确定（房价收入比是指当地一套经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均工资之比），房价收入比在4倍以上（含4倍），且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的市、县，实行住房补贴，房价收入比在4倍以下的市、县不实行住房补贴。

7、住房补贴和工龄补贴发放的对象是行政机关、企事业单位的无房职工和住房面积未达到规定标准的职工。已有住房且达到规定标准的职工不发放住房补贴和工龄补贴。

8、住房补贴按照效率优先、兼顾公平的原则，根据各市、县经济适用住房平均价格、职工工资、职工住房面积标准等因素计算。

9、职工工龄补贴额以发放住房补贴当年出售公有住房的年工龄折扣额与职工工龄、职工购房控制面积标准计算。职工工龄是指1994年12月31日之前的工龄。

10、计发职工住房补贴和工龄补贴的住房面积标准，按省人民政府湘政发〔1994〕34号文件规定的购房控制面积标准计算。

11、住房补贴和工龄补贴主要采取一次性补贴和按月补贴方式。住房补贴和工龄补贴的实施方案由地区行署和市、州、县人民政府根据《湖南省职工住房货币分配实施办法》，结合本地实际情况制订。

12、住房补贴资金主要从财政或单位现有住房建设资金和公有住房出售收入中解决。各级财政部门和各单位要在保持原有住房资金总量不减少的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作。

13、各市、县要建立住房补贴的申请、审批、发放、使用、管理制度。住房补贴资金应纳入各级政府住房公积金专户管理，住房补贴计算到职工个人时，应及时划入职工个人住房公积金专户，在职工购、建、大修住房或离退休时支取。

三、继续推进现有公有住房改革、逐步放开住房交易市场

14、进一步搞好现有公有住房的出售，现有可售公有住房须留部分作为廉租住房，用于解决最低收入家庭的住房困难。其余部分以成本价出售，力争到2000年全部出售。

15、继续推进现有公有住房的租金改革。到2000年公有住房租金要达到占双职工家庭平均工资的10%，有条件的地区和单位要达到15%的部分，可用职工个人的住房公积金支付。对市、县人民政府规定不宜出售的公有住房，又未实行住房补贴的职工，提租幅度可略低于上述标准。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工，民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象，继续按照省人民政府湘政发〔1994〕34号文件的规定实行减免政策。

16、规范住房交易市场的交易规则和税费政策，保证住房交易市场健康发展。在对城镇职工、居民家庭住房状况进行认真普查、建立住房档案的基础上，逐步放开住房交易市场，职工、居民以市场价、微利价、成本价购买的公有住房，取得房屋权属证书和土地使用证书后，可依法进入市场交易。以标准价购买的公有住房在补足成本价，取得全部产权后，可依法进入市场交易。住房交易市场实行准开、准入制度，有关具体办法由省城镇住房制度改革和住房建设领导小组办公室会同有关部门制定，报省城镇住房制度改革和住房建设领导小组批准。

四、建立住房供应体系，大力发展经济适用住房

17、建立和完善住房供应体系。对不同收入家庭，实行不同的住房供应政策；高收入家庭按市场价租、购商品房；中、低收入家庭按政府指导价购买经济适用住房；最低收入家庭按政府指令价租赁由政府或单位提供的廉租住房。高、中、低、最低收入家庭的划分和住房供应办法由各地区行署和市、州、县人民政府制定。

18、廉租住房主要从腾空的旧直管公房和单位的公有住房中调剂解决，不足部分，由当地政府和单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府指令价。最低收入家庭在家庭收入提高后，应迁出廉租住房或对其提高租金标准。各地、市、州、县应建立廉租住房租住的申请、审批制度。

19、大力发展经济适用住房。经济适用住房可由开发公司开发建设，也可以由单位或有组织的个人以独立经济法人形式建设。鼓励以旧城改造、定向开发等形式建设经济适用住房，逐步建立起社会化、商品化的经济适用住房供应体系，为城镇职工、居民购房提供稳定的房源。

20、各地、市、州、县要根据本地情况，编制经济适用住房年度建设计划，纳入地方社会经济发展计划。各地经济适用住房年度建设计划报省计委、省建委、省财政厅备案，并由省计委、省建委、省财政厅汇总平衡后，报国家发展计划委员会和建设部备案。

21、经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，并坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应，城市政府应当为经济适用住房搞好市政基础设施配套。

搞好经济适用住房的规划、设计，采用招投标、方案竞选等方式，优选规划、设计方案。要合理确定经济适用住房的套型。

22、经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅的整体建设水平。

经济适用住房开发建设要提倡大开间，室内粗装修，加强成本管理，努力降低建安造价。

23、经济适用住房实行工程质量保证制度。要通过招标方式，优选施工队伍，中标单位不得转包。要严格执行国家验收规范，开发建设单位对工程质量负最终责任。住房交付使用时，须向用户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

24、适当减免经济适用住房各类行政事业性收费，降低建设成本。有关税费的减免标准由省物价局、省财政厅制定。

25、经济适用住房实行政府指导价，其价格由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素加3%以下利润组成。

26、建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。新建的经济适用住房及其住宅小区实行新的物业管理体制。要改革现行的维修、管理体制，逐步实行住房物业管理与单位行政生产管理相分离。积极组建多种经济成分的物业管理企业。要加强对物业管理企业的监督和管理，规范管理服务收费。物业管理通过引入竞争机制，促进管理水平的提高。

27、已售的公有住房要加强售后维修管理，建立房屋共用部位和共用设施维修基金。公有住房出售后，原售房单位应积极组织好出售房屋的物业管理，采取多种过渡形式，逐步由行政性后勤管理方式转变为规范性物业管理。

五、发展住房金融，支持住房建设和消费

28、扩大单位和个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放单位和个人住房贷款。

贷款期限单位不超过3年，个人不超过20年。

对列入经济适用住房建设计划的项目，在开发建设单位提出贷款申请后，各商业银行应尽快进行项目评估，并按工程建设的实际需要及时发放贷款，保证资金到位。

凡向社会销售经济适用住房的开发建设单位必须是取得房地产开发资质的企业；组织职工集资建设经济适用住房的单位，承贷主体必须是独立法人。

29、各级政府住房公积金管理机构要充分利用住房公积金，委托经办的商业银行向职工发放个人住房抵押贷款，支持职工个人购、建、大修理住房。

30、建立完善住房贷款抵押保险体系。各市、县房地产行政管理部门应成立住房贷款担保公司，房地产行政主管部门、土地管理部门要加快办理房屋土地抵押登记手续。发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

31、经济适用住房项目贷款，开发建设单位可以用其有效资产进行担保，也可以用总投资在30%以上的在建工程进行抵押。以在建工程进行抵押的，当地房屋和土地管理部门应对其权属进行预登记，出具合法证明，并做好与工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。在抵押期间销售住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入冲销相应的抵押贷款。

个人购房要申请贷款的，可按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）的规定设定担保。以所购住房抵押贷款的，如不能按规定偿还银行贷款本息，贷款银行可依法处理该房产，原规定的销售范围及其经济适用住房性质、划拨土地使用权性质等维持不变，所得收入优先偿还银行贷款本息，仍不足的，贷款银行有权向借款人进行追索。单位集资建设的经济适用住房、个人需要抵押贷款的，银行应予以支持。

32、房屋、土地抵押登记部门要加快办理抵押登记手续，减轻负担，按宗收费。抵押价格需要评估的，由当事人自愿委托具备房地产价格评估资格的机构进行，任何部门不得强制当事人接受评估，评估结果应当经贷款银行认可。

六、加强领导，统筹安排

33、各级人民政府要切实加强对城镇住房制度改革和住房建设工作的领导。各地要结合本地实际，认真测算住房补贴，制定房改实施方案。各地、市、州实施方案报省人民政府批准后执行，县（市、区）实施方案经行署和市、州人民政府审核，报省人民政府批准后组织实施。除国家另有规定外，按属地原则，所有单位都应执行所在地政府的实施方案。

34、省住房制度改革和住房建设领导小组要加强对全省住房制度改革和住房建设工作的协调和指导。省人民政府各有关部门要积极参与支持住房制度改革和住房建设工作，各尽其责，相互配合，各部门制定有关住房制度改革和住房建设的配套政策必须符合国务院、省人民政府已制定的政策，并应与省住房制度改革和住房建设领导小组办公室协商后才能下发。

35、各地、市、州、县要对行政机关、事业单位职工家庭住房状况进行一次全面普查工作，准确掌握本单位职工级别、家庭人口、住房状况等数据和资料，建立个人住房档案。

36、严肃住房制度改革和住房建设纪律，严格执行国务院和省人民政府的统一政策。各地、市、州、县不得在国家和省人民政府规定政策外自定政策，变相扩大住房补贴面积标准，增加补贴；不得超面积、超装修标准建房；不得违规集资建房；不得超范围换购公有住房；不得低价售房，突击分房。各级监察部门要加强监督、检查，对违纪违规的单位和个人要严肃查处，触犯刑律的，要依法追究法律责任。

37、本通知自发布之日起实施。原有的住房制度改革和住房建设政策与规定，与本通知规定不一致的，按本通知执行。