湖南省人民政府关于扩大住房消费促进住房建设的通知
（湘政发〔2001〕27号）
各市、州、县人民政府，省政府各厅委、各直属机构：
为了进一步扩大住房消费，促进住房建设，拉动经济增长，满足城镇居民的住房需求，根据有关政策规定，现就扩大住房消费，促进住房建设的有关事项通知如下：
一、继续加大住房建设力度，完善住房供应体系
（一）继续加快经济适用住房的建设。要把实行土地行政划拨、减免税费、成本及利润控制等政策落实到位。要科学规划，避开城镇中心、繁华地段、商贸区，以降低开发成本。要控制户型设计标准，大力降低征地拆迁费用，确保建设配套资金来源，控制开发建设利润。要控制销售对象，规范销售行为，把优惠政策真正落实到购房户。经济适用住房实行政府指导价，开发企业保本微利经营。在注重优化环境、价低质高的前提下，鼓励多种形式建设经济适用住房。县以上城镇要大力推行成片开发和小区建设；除行政机关外，在符合土地利用总体规划的前提下，鼓励大专院校、卫生机构、科研院所和文化团体等事业单位职工利用单位自有土地集资合作建设经济适用住房。
（二）加快廉租住房建设的步伐。要多渠道筹集廉租住房建设资金、扩大房源，可利用单位腾退的旧公房和政府收购、社会捐赠住房等多种形式解决廉租住房的房源。并建立和完善廉租住房的管理、使用、租金补贴等制度。
（三）大力支持多种形式的住房建设。要结合实施城乡一体化、加快小城镇发展战略，从政策、技术、管理等多方面引导小城镇住宅建设及农村住房建设。结合城市扩容提质、旧城改造、拆迁安置等，拓展城区住宅建设空间。结合高校扩招，建设学生公寓。
（四）进一步完善住房供应体系。根据不同收入家庭的需求和支付能力实行不同的住房供应政策。积极开发建设商品房，满足高收入家庭的住房需要；大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭的住房需要；逐步建立廉租住房制度，满足最低收入家庭的住房需要。
（五）全面提高住宅质量。走技术创新和集约化的道路，从根本上提高住宅质量和住宅产业化水平。要大力推行新材料、新工艺、新技术、新设备，提高住宅建设的科技含量。要大力推行墙体材料革新和建筑节能。坚持实行住宅质量保证书和使用说明书制度，逐步开展住宅性能认定工作。
二、加快住房货币分配进程
（一）加快实施住房货币分配工作。各市、州、县（市、区）政府要把实施住房货币分配当作建立住房新体制的大事来抓。各级房改部门要与财政部门密切配合，制定并落实好工作计划。住房货币分配的工作重点应放在市、州本级和县（市、区）行政事业单位无房及住房面积未达标职工。1998年底以前参加工作的老职工的补贴资金能够一次到位的，要全部到位；一次不能到位的，也要作好计划，分年逐步到位。1999年1月1日以后参加工作的新职工的住房补贴要按规定列入工资发放。
（二）确保住房补贴资金的来源。住房补贴资金要立足于财政、单位原有住房建设资金的转化。各地区、各单位出售直管公房、自管公房的收入按规定留足住宅公用部位和公用设施设备维修基金以及房管机构改制资金后，要全部用于发放住房补贴。行政事业单位的售房款，要实行专户储存，经同级财政审批后用于发放住房补贴。各市、州、县（市、区）要按照有关规定建立政府住房基金，做好行政事业单位住房补贴资金的落实工作，确保住房制度改革工作顺利进行。
各市、州、县（市、区）政府住房基金的主要来源：
1、按照规定需发放住房补贴的地区，应以不低于1996－1998年期间预算内住房建设资金平均支出为基数，尽快将其转化为住房补贴资金，并在以后的年份保证资金来源的稳定。
2、已对预算外资金实行政府统筹的地区，应在统筹资金中安排一部分纳入政府基金；未对预算外资金实行政府统筹的地区，经当地政府同意，财政部门可按1996－1998年期间行政事业单位预算外资金安排的自筹基建支出中住房建设支出所占的平均比例，从单位预算外资金中划转一部分纳入政府住房基金。预算外资金划转政府住房基金的比例，一般应控制在预算外资金总额的10%以内。
3、各地出售直管公房的收入，按规定留足住宅公用部位和公用设施设备维修基金以及房管机构改制资金后的余额，上交同级政府，纳入政府住房基金用于发放住房补贴。
4、各级住房公积金管理中心运用住房公积金以外的其他住房资金产生的增值收益，上缴同级政府纳入政府住房基金管理。
政府住房基金管理办法由省财政厅另行制定。
（三）加强对住房货币分配资金的管理。发放给个人的住房补贴要比照住房公积金方式管理，专户储存。住房公积金管理中心对住房补贴的支取和使用要严格审批把关。补贴到个人的资金只能用于住房消费。
（四）停止执行“老房老办法”。2001年12月31日前，行政事业单位腾退的旧公房可继续按“老房老办法”向职工出售，也可按经济适用住房向职工出售。2002年1月1日后全部改为经济适用住房向职工出售，面积控制标准之内按经济适用房价，超标部分按同地段、同结构商品房价。
三、全面开放住房交易市场
（一）落实已出台的各项政策。从建立运作规范、功能完善的住房流通新体制的要求出发，加快培育住房交易市场，全面开放住房二级市场，形成增量与存量市场联动的格局。各地要严格执行国家和省的有关文件规定，按照公布的房地产交易税费项目、标准和征缴程序收取税费，严禁巧立名目乱摊乱收费用，增加居民负担。
（二）规范市场管理，优化市场服务。各市州、县（市、区）房地产管理部门要推行一个窗口、一条龙服务，简化上市审核、评估、发证、缴费手续，规范交易程序，按法定要求公示交易办理时间。房改房上市可直接到房地产管理部门办理上市审核和交易手续。住房交易实行委托评估，或由买卖双方自行协商定价后向交易管理机关如实申报交易价格。除权利人或其他利害关系人要求测绘的房屋和产权初始登记及自然状况发生变化的房屋外，住房上市交易不得重复测绘。各级国土和房地产部门应及时发放房屋产权证和国有土地使用权证。要逐步完善房屋租赁、抵押、交换等市场管理制度，简化房屋出租手续，加快培育租赁市场。要加快房地产管理信息化步伐，促进住房上市交易。
（三）积极发展中介机构。培育和规范经纪人市场，更新住房消费服务观念。支持有条件的地方成立置业担保公司、房屋置换公司、咨询服务公司、房屋租赁公司等中介机构，为个人租赁、换购房屋提供服务。中介服务机构收费按国家计委、财政部、国家经贸委、监察部、审计署、国务院纠风办印发的《中介服务收费管理办法》办理。
四、扩大住房信贷规模
（一）完善住房信贷体系。各商业银行要扩大住房信贷占信贷总额的比例。各级住房公积金管理中心要扩大个人住房信贷的规模，逐步完善政策性和商业性的住房信贷体系。大力发展组合贷款、按揭贷款等业务，支持居民住房消费。
（二）规范管理政策性住房信贷资金。职工缴存的住房公积金是职工的长期住房储金，专项用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪用。要按《住房公积金管理条例》的规定，健全住房公积金管理机构。要进一步扩大住房公积金归集面，提高归集率。行政事业单位单位补贴部分要进入财政预算，确保单位补贴的住房公积金按时到位。要建立全省住房公积金管理信息系统，各级住房公积金管理中心要完善管理制度，方便职工支取、存储住房公积金。要在建立贷款责任制、防范风险的基础上，大力发展政策性个人住房贷款，贷款期限一般可延长至20－30年；贷款限额由各级住房委员会确定，一般可控制在购建住房总额的70%以内。住房公积金管理中心在保证支取和发放个人住房贷款的前提下，经住房委员会批准可将住房资金购买国债，确保安全增值。各地要加大政策性住房资金逾期贷款的清欠力度，对《住房公积金管理条例》发布之前的政策性住房资金的项目贷款进行全面清理，并建立逾期贷款的回收责任制。今后一律不准利用住房资金发放项目贷款。各级财政、审计部门要加强对住房资金管理的指导和监督。
（三）充分发挥国有商业银行及其它金融机构在启动住房消费中的作用。各级国有商业银行要进一步加大发放个人住房贷款的力度，扩大贷款品种，满足不同收入群体的贷款需要。鼓励其它金融机构积极发放住房开发贷款和个人住房贷款。
（四）完善住房抵押贷款担保和保险制度。在严格执行《中华人民共和国担保法》的前提下，各地要尽量放宽条件，减轻抵押人的经济负担。管理部门要简化程序、减少收费。大力发展住房贷款保险业务，降低贷款风险，促进住房贷款业务的发展。
五、规范发展物业管理
（一）制定和完善物业管理发展规划和政策措施。各地要严格按照财政部、建设部的有关文件规定，建立住宅共用部位共有设施设备维修基金制度，切实做好维修基金的筹集、管理和使用工作。
（二）扩大物业管理覆盖面。新建的住宅小区一律实行市场化、社会化、专业化的物业管理。机关单位大院公房出售后，住宅的维修和管理也要从行政管理中分离出来，逐步按市场规则运作。
（三）发展壮大物业管理企业，建立公平市场竞争机制。现行的房管机构要向企业化、专业化的经济实体转化，并改制为规范的有限责任公司。鼓励通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，扶持发展一批规模大、机制活、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业。规范招投标活动，用公平竞争、优胜劣汰的方式选择物业管理企业，建立公平的物业管理市场竞争机制，在全省范围内培育一批信誉好、服务水平高的物业管理龙头企业，促进物业管理企业整体素质的提高。
（四）加强物业管理服务收费管理。要根据当地社会经济条件和市场发育程度，按照不同的物业管理项目、服务质量、管理水平，实行不同档次的收费标准。省物价部门要制定具体的物业管理服务收费办法。要建立和完善业主监督机制，保障业主的权益不受侵害。
六、深化企业住房制度改革
（一）企业自主选择房改方式。企业房改要坚持在国家统一政策指导下，实行因地制宜、方式多样、方案自选、自主决策的方针。在注重购买存量住房职工与自建住房职工利益基本平衡、不引发新的矛盾的前提下，采取多种方式来解决职工的住房困难。各级政府要加强对大中型国有独资企业和国有资产控股企业房改工作的指导。
（二）鼓励企业实行住房货币分配新体制。企业可根据自身的经济承受能力，选择提高住房公积金的交缴比例、参照行政事业单位的办法与标准向职工发放住房补贴、将住房补贴直接列入工资发放、对职工住房贷款给予一定的利息补偿等多种住房货币分配形式；企业住房货币补贴资金按财政部财企〔2000〕295号、878号文件规定解决。
（三）鼓励企业职工集资建设住房。在一定时期内，企业在符合城市规划、不新征土地的前提下，经批准可在自用土地上组织职工集资合作建设住房，所建住房原则上可按建筑成本价向单位职工出售，也可按经济适用住房价格向单位职工出售，由单位给予住房补贴，享受当地政府关于经济适用住房建设的有关优惠政策。已经取消单位建住房的地区，按当地人民政府的有关规定执行。
（四）大力推进企业住房管理制度改革。企业的住房管理要与建立现代企业制度相适应，从生产经营管理中分离出来，走向社会化。现行的住房管理机构，要改制为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体。有条件的可按《中华人民共和国公司法》规定，规范改制为有限责任公司，独立从事住房开发、建设和经营管理。
湖南省人民政府
二00一年十月二十九日
