农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

“随着农村市场经济的建立和完善，集体土地经济也逐渐繁荣起来，集体土地使用权的流转业已日趋活跃并在客观上加速了农村经济的发展。故，为了建立科学、合理、合法的集体土地使用权流转制度，保证农业生产在国民经济中的基础地位，引导农村经济健康、快速、稳定地发展。”杨在明说。

集体土地：指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。

集体土地是我国土地所有制的一种形式。

（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”

（3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”

（4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

（5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。

集体土地使用权乡镇村企事业

第一，依法使用集体土地（参照国家建设征用土地的标准进行过用地补偿和安置）；

第二，1982年以前通过与被用地单位签订协议使用的集体土地；

第三，1962年以前调用集体土地没有退还的；

第四，1982年以前农民集体自行使用本集体的土地；

第五，过去经有关领导批准或同意，并进行一定的土地调整或补偿的；

第六，沿用已撤销企、事业单位闲置的土地。

集体土地使用权宅基地

第一，集体拨用；

第二，私有宅基地转来；

第三，通过继承、购买房产使用集体土地。

集体土地使用权农业用地

第一，与集体签订承包合同；

第二，与原承包人（使用人）在集体参与下签订转包合同；

第三，承包开发利用集体四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）；

第四，以拍卖、协议、招标等方式有偿取得集体荒地的开发、使用权。

随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。

一、集体土地使用权租赁的程序

1、与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。

2、在租赁合同签署后，15日内由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。

3、租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。

二、土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更。因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

三、须符合政府规划布局

通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。

四、使用权的限制

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

五、对外出租限制条件

对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

六、无效合同的情形和后果

除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的行为外，其他租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的土地租赁合同等协议也因会违反强制性规定而导致合同无效，造成企业损失。

1、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

2、未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦租赁合同被认定为无效，其上兴建的厂房等设施也会因合同无效而被认定为违章建筑而得不到补偿。

七、充分利用现有的法律规则防范风险　

对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险：

1、租赁集体土地上已有的房屋建筑

虽然法律规定限制农村集体土地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过租赁集体土地上已有的房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权

适用于需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同无效等情形造成企业损失。

生活中，存在着不少擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设而发生纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使用权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的麻烦和纠纷。