钦州市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和开发建设单位等各方合法权益，营造良好的生活和居住环境，促进社会的和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规及规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
第三条 县区人民政府（管委）应当加强对物业管理工作的领导和组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入城市综合治理工作体系，建立物业管理目标责任机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
对于交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损等，因客观原因未实施物业管理的物业小区，县区人民政府（管委）可以结合危旧房和棚户区改造以及城市环境综合整治工作，完善配套基础设施和公共服务设施，改善综合环境，逐步实施物业管理。
第四条 市房产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督指导；县区房产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住建（规划、建设）、公安、民政、司法、环保、卫计、城市管理、工商、质监、价格、人防等行政主管部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。
镇人民政府（街道办事处）具体负责辖区内物业管理活动的相关工作。
村民委员会（居民委员会）应当协助镇人民政府（街道办事处）开展物业管理工作。
第五条 物业行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营，开展我市物业服务优秀小区评选工作，加强物业服务企业从业人员培训，定期发布物业服务市场信息，调解处理物业服务纠纷，提高物业服务行业水平。
第二章 业主大会及业主委员会
第六条 首次业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担，按照物业管理区域规划总建筑面积每平方米0.3元的标准缴纳首次筹备经费，单个物业管理区域总费用最高不超过30000元，最低不少于5000元。在办理首幢房屋初始登记前，开发建设单位应当将首次业主大会筹备经费一次性交由镇人民政府（街道办事处）代管，专项用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、通讯等必要费用的支出，结余部分移交小区业主委员会按照业主大会决定使用。
第七条 县区房产行政主管部门应当在收到开发建设单位书面报告或者业主联名的书面要求后5日内，书面告知镇人民政府（街道办事处）。镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面告知后及时组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组成员由县区房产行政主管部门、镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）、建设单位指派的代表以及业主代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由镇人民政府（街道办事处）代表担任。
筹备组成立后应当将成员名单等在物业管理区域内公告。
第八条 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组业主代表及竞选、担任业主委员会委员：
（一）非本物业管理区域的业主；
（二）不具有完全民事行为能力；
（三）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系；
（四）存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当行为且未改正的；
（五）未按照规定交纳物业服务费和物业专项维修资金等相关费用且未改正的；
（六）出租房屋造成侵害其他业主合法权益的；
（七）牟取妨碍公正履行职务的其他利益的；
（八）有严重不良信用记录或者违法犯罪记录的；
（九）违反业主大会议事规则、管理规约的；
（十）其他原因不宜担任的。
业主委员会委员或筹备组业主代表成员的资格审核，由镇人民政府（街道办事处）负责。
第九条 业主大会筹备组应当履行下列职责，并自成立之日起90日内组织召开首次业主大会：
（一）确认并公示业主身份、业主人数、业主所拥有的专有部分面积以及在业主大会会议上的投票权数；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；
（四）确定首次业主大会会议表决规则；
（五）拟定首届业主委员会成员选举办法草案，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举（增补）办法；
（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间向筹备组提出意见，筹备组应当集体讨论决定是否采纳并及时答复业主。
第十条 首次业主大会会议主要议题应包括选举产生首届业主委员会委员、确定业主委员会任期以及表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或手机信息、电子邮件、网络等征求意见的形式，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集、使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当将业主大会表决通过的事项在物业管理区域内公告。
第十一条 业主委员会设主任1名，副主任1至3名，由业主委员会全体委员推选产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地的县区房产行政主管部门和镇人民政府（街道办事处）办理备案手续。
业主委员会办理备案手续后，可依法刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第十二条 经业主大会决定，业主委员会工作经费可以从电梯广告、共有车位租赁等物业公共部位经营收益中按约定的比例提取，或者通过业主集资、业主自愿捐赠等合法方式筹集。
业主委员会工作经费可以委托物业服务企业代为筹集，也可以由业主委员会自行筹集，具体的筹集及使用方式应当在业主《管理规约》中确定。
第十三条 业主大会、业主委员会应当接受镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）的监督和指导。
召开业主大会会议或业主委员会会议前，召集人应当通告全体业主或通知全体业主委员会委员，并书面报告镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）。镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）应派员列席会议，并对业主大会、业主委员会会议进行监督和指导。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，做出的决定违反法律、法规及规章的，镇人民政府（街道办事处）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三章 物业服务
第十四条 业主大会成立前，由开发建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，根据中标结果确定前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。经济适用住房、限价商品住房等保障性住房小区应当采用公开招标方式选聘前期物业服务企业。
开发建设单位在销售房屋前，应当将前期物业服务企业以及服务标准、收费标准等信息在房屋销售中心向买受人明示。
业主大会成立之前，开发建设单位、物业服务企业依法解除合同或者前期物业服务合同到期的，开发建设单位应当通过招标投标方式，重新选聘前期物业服务企业；若开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，由镇人民政府（街道办事处）临时选聘物业服务企业。重新或临时选聘物业服务企业的，开发建设单位或镇人民政府（街道办事处）应当就选聘物业服务企业事项进行公告；业主对公告内容有异议的，应当及时答复。
业主大会成立后，由业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。提倡和鼓励业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业。
业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应当将选聘的物业服务企业信息以及服务标准、收费标准等在物业管理区域内明示。
第十五条 前期物业服务企业在承接物业前，应当和开发建设单位按照合同约定，共同对物业管理区域内的物业共有部位、共用设施设备等进行检查和验收。
开发建设单位应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）环境影响评价等环境保护资料；
（三）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册、业主联系方式；
（六）物业服务所必需的其他资料。
第十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新，接受业主咨询、监督：
（一）物业服务企业营业执照、诚信证明、项目负责人基本情况及物业服务投诉电话等；
（二）合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）共用设施设备的日常维修保养单位的名称、资质和联系方式等；
（四）电梯运行维护费、公共水电费分摊等情况；
（五）其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复说明。
第十七条 开发建设单位或业主、业主大会、业主委员会等对物业服务企业的履约情况存在异议的，可以委托第三方评估机构开展评估。第三方评估机构应当向全体业主、物业服务企业公布评估结果。经评估不符合合同约定标准的，物业服务企业应当进行整改。
物业服务企业有下列失信行为之一的，经镇人民政府（街道办事处）和县区房产行政主管部门核实后，由市房产行政主管部门录入物业服务企业诚信档案：
（一）未按照法律、法规及规章规定提供物业服务且拒不整改的；
（二）经第三方评估机构评估，履约情况不符合合同约定标准且拒不整改的；
（三）违反合同约定擅自更换项目负责人的；
（四）挪用专项维修资金的；
（五）擅自改变物业管理用房用途的；
（六）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（七）发生重大安全责任事故的；
（八）物业服务合同依法终止后，拒不撤出物业管理区域，或者不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）违反法律、法规及规章等规定情形的。
第十八条 物业管理服务收费包含物业服务费、电梯维护费及车位、车库停车服务费等。
业主大会成立前，公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房等保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价；其他物业的前期物业服务收费实行市场调节价。具体的前期物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
业主大会成立后，物业服务收费实行市场调节价。具体的物业服务收费标准由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
市、县区价格行政主管部门应当根据相关规定，结合我市实际，分别制定政府指导价的基准价、浮动标准以及市场调节价的参考价，并适时更新，定期向社会公布。
第十九条 物业服务企业违反规定和合同约定，擅自扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。
业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主违反合同约定不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面通知、上门通知、在物业管理区域公示等方式，督促其限期交纳；逾期未缴纳的，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主有不交纳专项维修资金、拒付物业服务费用以及实施损害业主共同权益等行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则等规定中对其享有的共有部分收益分配等共同管理权限予以限制。
第二十条 物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当与业主委员会办理退出交接事宜；业主委员会尚未成立的，应当与开发建设单位办理退出交接事宜；开发建设单位因注销或解散等原因不能履行义务的，应当与村民委员会（居民委员会）办理退出交接事宜。交接各方应当对物业管理区域内业主共有房屋、共用设施设备、场地、财物、资料等的使用维护现状给予确认，并报县区房产行政主管部门备案。
物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝办理退出交接事宜。
第四章 物业的使用及管理
第二十一条 新建物业的开发建设单位应当在商品房预（现）售前向县区房产行政主管部门申请办理物业管理区域划分。
物业管理区域由县区房产行政主管部门会同镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设和便于业主大会（业主委员会）开展活动等因素划分。
有下列情形之一，且在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以将一个建设项目划定为若干独立的物业管理区域：
（一）被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成不同组团的；
（二）可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的；
（三）配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同组团的；
（四）法律、法规及规章规定能够划定为不同区域的其他情形。
第二十二条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，且不少于80平方米。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。
经业主大会同意，业主委员会用房可以从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。
第二十三条 开发建设单位应当将下列材料在房屋销售中心向买受人明示，并作为《商品房买卖合同》的附件：
（一）前期物业服务合同及业主临时管理规约；
（二）物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积；
（三）共用部位的位置、数量、面积和用途；
（四）共用设施设备的位置、名称、用途及权属；
（五）车库、车位的位置、数量及权属；
（六）物业服务用房的面积及位置；
（七）法律、法规及规章规定需要明示的其他内容。
物业管理区域内成片栽植阔叶乔木的地面停车场，经规划行政主管部门核定为绿地面积的，属于全体业主共有。
物业管理区域内的人民防空地下室在平时由开发建设单位使用管理，收益归开发建设单位所有。
第二十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主。在最后1栋房屋交付使用前，原则上只能向每户业主出售1个车库、车位。
车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的单位或个人；业主要求承租车库、车位的，开发建设单位不得只售不租。
第二十五条 新建物业小区供水设施由开发建设单位投资建设。供水工程的设计、施工、监理等应当委托具有相应资质的单位承担，并遵守国家、自治区及本市有关技术标准和规范。
新建物业小区供水设施建设竣工后，应当由开发建设单位组织勘察、设计、施工、监理以及城市供水企业验收，并接受市城市供水行政主管部门、建设行政主管部门等有关部门监督，同时按规定报备案。验收合格后，由城市供水企业统一维护管理及供水，并向最终用户收取水费。未经验收或者验收不合格的，开发建设单位不得将物业交付业主使用。
新建小区供电设施的配建可参照上述规定执行。
第二十六条 业主转让或出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，并将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主、物业使用人、装饰装修企业在房屋室内装修工程开工前，应当与物业服务企业签订房屋室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当告知装饰装修注意事项，避免因业主、物业使用人违规装修造成公共部位损坏。
第二十七条 物业小区业主应当及时归集物业专项维修资金。新购商品房业主应当在《商品房买卖合同》登记备案之前归集首期物业专项维修资金。未归集有物业专项维修资金的小区由该小区业主大会决定归集事项。
人民防空工程的物业专项维修资金由开发建设单位在办理该幢房屋初始登记前归集。
保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由开发建设单位承担；保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：
（一）业主专有部分由业主承担；
（二）业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，已归集专项维修资金的从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担。
第二十八条 业主大会、业主委员会及物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部分、共用设施设备进行经营、设置广告等收入，扣除经营、维护等成本后，收益归全体业主所有。对经营性收益的收支管理，应当在物业服务合同和管理规约中约定。
经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。物业服务企业或业主委员会应当定期将经营性收益的收支情况向业主公示，接受业主、业主大会和镇人民政府（街道办事处）以及村民委员会（居民委员会）的监督。
第二十九条 县区人民政府（管委）应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。物业管理联席会议由县区房产行政主管部门会同镇人民政府（街道办事处）召集，相关行政主管部门、村民委员会（居民委员会）、物业服务企业以及供水、供电、供气、电梯维保等专业经营单位、开发建设单位、业主委员会或者业主等的代表参加。主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题；
（二）物业服务企业在变更及交接过程中出现的问题；
（三）物业管理区域内发生的群体性重大纠纷、突发事件；
（四）物业管理区域内的收费争议问题；
（五）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（六）其他需要协调解决的重大事项。
第五章 监督管理
第三十条 市、县区房产行政主管部门具体履行下列职责：
（一）市房产行政主管部门职责：
1. 负责全市物业管理活动的统筹和政策研究，牵头建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制；
2. 统筹全市物业专项维修资金监管工作，建立物业应急维修监管制度，建立物业服务突发事件应急处理机制；
3. 牵头建立全市物业管理招标投标、物业管理行业诚信、物业服务第三方评估、物业行业监管等制度；
4. 指导和监督各县区开展物业管理工作；
5. 法律、法规及规章规定的其他职责。
（二）县区房产行政主管部门职责：
1. 负责物业管理区域的划分以及物业承接查验备案和物业服务合同备案；
2. 负责物业管理招标投标活动和物业专项维修资金使用的监管；
3. 负责业主大会及业主委员会备案；
4. 定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作；
5. 负责查处物业装饰装修的违法行为；
6. 负责物业小区房屋租赁登记备案；
7. 组织开展物业小区信息调查，建立物业小区管理档案；
8. 指导和监督镇人民政府（街道办事处）调处物业管理矛盾纠纷；
9. 指导和监督物业小区的移交和接管工作；
10. 法律、法规及规章规定的其他职责。
第三十一条 市、县区相关行政主管部门分别履行下列职责：
（一）住建（规划、建设）行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响房屋安全及使用功能的监督检查，依法查处擅自改变物业规划用途、使用功能、改变房屋外立面、非法搭建等违法行为。
（二）城市管理行政主管部门负责查处物业管理区域内违法设置户外广告、乱摆乱卖及占道堆放杂物等违法行为。
（三）公安机关负责依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等依法进行管理，指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关安全管理制度；配合流动人口和出租屋管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放车辆、危险化学品车辆等行为依法查处；依法查处和打击物业管理服务中的欺行霸市等违法犯罪行为。
（四）民政行政主管部门负责指导村民委员会（居民委员会）协助镇人民政府（街道办事处）做好物业管理相关工作。
（五）司法行政主管部门负责物业矛盾纠纷的人民调解工作。
（六）环保行政主管部门负责依法查处违法排放水污染物、经营中的文化娱乐场所边界噪声超标排放、在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施边界噪声超标排放、建筑施工噪声污染等违法行为。
（七）卫计行政主管部门负责物业管理区域内的卫生和计划生育、疾病防控、除四害等工作。
（八）工商行政主管部门负责物业管理区域内的违法经营、违法广告、侵害消费者权益等行为的查处。
（九）质监行政主管部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐等设施的安全监督管理工作，依法检定物业管理区域内供水、供电、燃气等计量器具。
（十）价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查；负责对物业服务收费进行规范和引导；依法查处物业服务收费违法案件和乱收费行为；协调处理物业服务收费纠纷。
（十一）人防行政主管部门负责人民防空工程设施违法行为监督检查。
（十二）其他部门按照各自职责负责物业管理的相关工作。
第三十二条 镇人民政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）具体履行下列职责：
（一）镇人民政府（街道办事处）职责：
1. 负责业主大会及业主委员会备案；
2. 建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；
3. 指导和监督物业小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等活动；
4. 理顺物业管理与社区管理、社区服务关系，协调开发建设单位、物业服务企业与业主等关系；
5. 依法纠正业主委员会的违法行为；
6. 落实老旧物业小区、拆迁安置房小区物业管理工作；
7. 法律、法规及规章规定的其他职责。
（二）村民委员会（居民委员会）应当协助和配合镇人民政府（街道办事处）开展下列物业管理工作：
1. 组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；
2. 组织、指导业主委员会的换届选举工作；
3. 指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理物业管理事务；
4. 协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；
5. 依法协调处理物业管理纠纷；
6. 其他需要协助和配合的工作。
第六章 附 则
第三十三条 违反本办法规定的行为，法律、法规及规章已做出处罚规定的，从其规定。
第三十四条 各县区可根据本办法制定实施细则。
第三十五条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自印发之日起施行。 2100433B
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