在正式房地产买卖合同签订之前，买方一般先与发展商签订购房临时认购书。《认购书》虽然是临时的，但也具有法律效力。《合同法》规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”可见，临时认购书是具有法律效力的，不可随便签订，否则将会严重影响你的利益。签署购房临时认购书之前应注意：

要对开发商有个基本了解，做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中，可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息，包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。

要细审《认购书》条款。《认购书》中至少应对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。实际上，只要《认购书》具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，他可以做主合同的补充。如小王买房时与发展商在《认购书》中约定收楼以商场首层销售图纸为准，如不符合上述的情况，则退回所付房款。随后他与发展商签订了《商品房预售合同》并一次性支付房款。发展商通知收楼后，小王发现首层实际情况与《认购书》约定图纸不符，但发展商说《认购书》仅是双方就买卖达成的意向，在《商品房预售合同》签订后，《认购书》无效。发展商的说法是不对的，小王与发展商所签订的《认购书》是有效的。依据我国《合同法》有关规定，《认购书》是双方自愿签订的，内容没有违反法律法规的规定，是有效的合同。虽然双方在签订《认购书》后，又重新签订《商品房预售合同》，但《认购书》与《商品房预售合同》并没有冲突，而且双方并没有确认终止所签订的《认购书》，故此《认购书》应作为双方买卖合同的一部分。发展商违反《认购书》的约定，没有按出售房屋图纸所标明的状况交付房屋给小王，即构成违约，小王最后向法院起诉。法院判决发展商退回小王已支付的房款和利息。

认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。

认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经买卖双方签订，也同样具备法律效力。只不过在实践中，由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别，印刷质量有优劣之分，对于一些印制简单的认购书，购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。

于是，由此而引发的纠纷就成为不少购房人的烦恼。对此，希望购房人能充分重视。

根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。

第一部分 商品房预售

1.什么是商品房预售？

2.商品房预售应当符合哪些基本条件？

3.购买预售商品房的主要流程有哪些？

4.什么是商品房预售合同？它具有哪些特点？

5.正式签订商品房预售合同前必须签认购书吗？

6.签订认购书时需要注意哪些问题？

7.与未取得商品房预售许可证的开发商签订认购书，是否有效？

8.认购书与商品房预售合同约定不一致的，以哪个为准？

9.“定金”与“订金”有何差别？如何用好定金罚则？

10.签订认购书后最终却没有签订预售合同，是否要承担违约责任？

11.签订认购书后房价上涨，开发商拒绝签订商品房预售合同，怎么办？

12.预售商品房的销售广告和宣传资料具有何种约束力？

13.售楼小姐的口头承诺是否可信？

14.商品房预售合同的生效要件有哪些？

15.未成年人是否可以购买预售商品房？

16.哪些属于无效的商品房预售合同？

17.哪些商品房预售合同可以变更或撤销？

18.签订商品房预售合同要注意哪些主要条款？

19.商品房预售合同附件包括哪些内容？

20.购房人应就哪些问题签订补充协议？

21.如何理解预售商品房合同履行中的不可抗力？

22.应当如何判断商品房预售合同中免责条款的法律效力？

23.买“屋顶花园”、“私家花园”划算吗？

24.“一房二卖”的纠纷如何处理？

25.应当如何约定面积误差条款？

26.预售方应对哪些欺诈行为承担惩罚性赔偿责任？

27.开发商逾期交房的违约金如何计算？

28.购房人购买的预售商品房可以转让吗？如何转让？

29.什么是商品房预售登记？

30.商品房预售登记的效力如何？

31.商品房预售登记应当提交哪些材料？

32.商品房预告登记与商品房预售登记是一回事吗？

33.购房人在收房时应注意哪些基本问题？

34.交付的房屋与样板房不一致的，怎么办？

35.开发商交房时收取煤气初装费，合法吗？

第二部分 商品房按揭

第三部分 公积金贷款

第四部分 现房买卖

第五部分 二手房买卖

第六部分 经济适用房

第七部分 廉租房

第八部分 农村防宅买卖

第九部分 房屋装修

第十部分 物业管理

附录 购房维权法律指引表

商品房买卖篇

慧眼看广告

案例1 雾里花，水中月——透视虚假房地产广告

认购书的法律性质和效力

案例2 可行回头路——房屋买卖签订认购书后还能反悔吗？

案例3 认购书具备合同主要条款时应视为合同

预售合同与预售许可证

案例4 因开发商自身原因不能办理银行按揭贷款，能解除房屋预售合同吗？

案例5 预售合同要有效，备案、许可证一样不能少？

定金问题如何处理

案例6 定金能否定心？——定金的法律性质

签约要三思

案例7 白纸黑字，一语千金——签订购房合同时应注意的几个问题

案例8 红花还要绿叶扶——谨慎签订补充协议

交房与办证过程中涉及的法律问题

案例9 盛气凌人的房贷保险合同

案例10 何时成主人——如何认定商品房已经交付？

案例11 房屋交付后，所有权转移前，房屋损毁的风险由谁承担？

案例12 寸土必争——面积存在误差时怎么办？

案例13 究竟是不是承诺？——交付的房屋与样板间不一样，怎么办？

案例14 朝夕亦须争——房屋交接过程中的时效与违约问题

案例15 开发商在购房人办理产权证过程中应承担的义务

案例16 你办事，我能否放心？——全装修房的风险与防范

案例17 绿地怎么成了配电房？——开发商违约与购房人利益冲突之法律适用

“验收合格”也要留神

案例18 一声合格，万事大吉？——验收合格不能绝对抗辩房屋质量缺陷主张

二手房交易与中介篇

如何签订一份有效的房屋买卖协议

案例1 老婆越俎代庖卖房，老公不买账

案例2 纸包不住火——不该隐瞒的夫妻共同财产

案例3 君子协议能代替书面合同吗？

案例4 老陈卖房记——未办过户手续，这房算卖了吗？

案例5 一女二嫁，谁是合法婆家？

案例6 凶案现场——“凶宅”是否构成退房的理由？

案例7 有多少诱惑值得相信？——买别墅，送白搭建筑

何为承租人的优先购买权

案例8 想卖房，先问房客

案例9 承租人的优先权有多大？

怎样办理按揭贷款

案例10 炒房人难当——二手房贷如何办？

案例11 不好玩的转按揭

房屋中介

案例12 买卖不成，仁义是否还在？——交易未促成中介能否要报酬？

案例13 黑中介瞒天过海吃差价

案例14 吃水不忘挖井人——中介居间成功，下家须付佣金

房改房篇

案例1 谁的房子？——该房改房的归属

案例2 想辞职先交房——不在原单位工作了，单位就可以收回已出售的公房吗？

案例3 不退房就扣工资——买了集资房不退原房改房，单位可以扣发职工的工资吗？

集资房篇

案例1 覆水能收吗？——该集资房款是否该退？

案例2 是房屋买卖纠纷还是集资资格纠纷？

案例3 偷梁换柱买集资房，按揭贷款遇麻烦

经济适用房篇

案例1 花商品房的钱，却买了经济适用住房

案例2 经济适用房二手交易需交哪些税？

拆迁安置房篇

拆迁安置房的取得

案例1 被拆迁房的所有权人或承租人如何确定？

案例2 只有摊位买卖协议，没有产权证的商场摊位能否获得拆迁补偿？

案例3 被拆迁房屋性质和面积应怎样认定？房屋价值如何确定？

案例4 拆迁安置房的质量通常会出现哪些问题？

案例5 拆迁安置房的产权证办理通常会出现哪些问题？

案例6 老张咋成了“不当得利”？——房屋承租人被视为被拆迁人但非产权人

案例7 共有人如何在拆迁安置房办理权证时保护自己的利益？

拆迁安置房的处分

案例8 未办理产权证的拆迁安置房可否作为遗产继承？

案例9 拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，可否进行买卖？

案例10 拆迁安置房屋作为夫妻的共同财产，可否由其中一人单独处置？

案例11 父母能否代理成年子女的民事行为，卖出子女的拆迁安置房？

其他

案例1 一女岂可许两家——“一房多卖”损害第一买受人权利时怎么办？

案例2 君子一言、驷马难追——成本上涨，开发商是否有权单方涨价了

案例3 已经抵押的房屋售后解除抵押权是否影响房屋买卖合同效力？

案例4 谁来承担营业税和个人所得税

案例5 城市梦——二手房的户门问题

案例6 房屋交付后发生火灾，损失由谁承担？

案例7 乡宅这块香馍馍有多“香”？

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