商业配比（按面积），国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。

按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。

商业与住宅面积配比法：

外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%—11%之间；

中间型的商业面积和住宅面积之比在2%—5%之间；

内向型商业面积与住宅面积的2%以下。

人均面积推算法：

社区配套商业规模=项目人口*人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人）2100433B

国有土地出让的时候，因为规划土地的使用用途不同而划分为居住用地（70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；综合或者其他用地（50年），主要区别是用途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金多少也有区别。关于“商住用地”的性质、出让年限要看《土地出让合同》或土地使用权证，有两种可能：按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。

十届全国人大第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，根据《中华人民共和国物权法》第三编“用益物权”第十二章“建设用地使用权”第一百四十八条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”'

商住混合用地是同时具有商业和居住用途或性质的土地。一般下面几层作商业功能，设有各种商业店铺和设施。

其它楼层做商品房出售，做居住用途。2100433B

株洲市人民政府办公室关于株洲市商住用地供给侧改革的实施意见

各区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属事业单位：

为进一步激活土地市场，打造“乐居株洲”，结合供给侧结构性改革要求和我市实际情况，经市人民政府同意，现提出如下实施意见：

一、严格控制供地总量

科学编制出让计划，严格控制商住经营性用地供应总量，年供应规模控制在2000亩以内。严格控制工业用地改变用途为商住经营性用地。

二、严格坚持“优地出让”

加大配套建设力度，打造一批“优地”应市。完善出让土地周边公共绿地等设施配套，提升公共环境品质；完善片区教育设施配套，提高片区综合吸引力；完善邻里中心配套建设，提升基本公共服务能力。

片区开发（指武广新城、枫溪生态新城、轨道科技城、龙母河生态新城四个片区）所配套的小学、中学，平台公司承担土地取得成本费用和60%的建设费用，其余40%的建设费用由区政府承担。

三、探索建设低密度住宅

做好优质地块的包装策划，集中展示推介，争取实力房地产开发企业入驻。鼓励在城郊结合部建设低密度住宅，积极支持房企利用绿色建筑、住宅产业化、精装修等建造方式，提升商住项目吸引力，建设“乐居株洲”。

四、鼓励基金合作开发

设立株洲市湘信发展土地开发企业基金（暂定名，以工商部门核准名称为准）用于特定范围内土地开发。政府、平台公司与企业合作开发的土地项目中，允许土地合作开发基金最高投入不超过土地成交总价款的45%。

五、降低商住用地存量

年内将市本级批而未供土地面积下降30%。三年内，将批而未供土地降至2.5万亩；着力解决已出让土地的遗留问题；适当缩减商住用地报批规模。

六、降低房企财务成本

降低宗地竞买保证金，对出让起始价超过1亿元的宗地，其竞买保证金按出让起始价的30%设置。对出让起始价5000万元以上、1亿元以下的宗地，其竞买保证金按出让起始价的50%设置。

七、提升行政审批效能

严格执行《株洲市建设投资项目审批改革实施方案》中建设项目审批既定的流程、时限及资料要求，房地产开发项目（民营）审批时限控制在70个工作日以内。对未能按规定流程、时限及资料要求实施审批的职能部门，由市政府督查室进行问责。

八、强化平台公司考核

所有有控规土地的平台公司必须根据市政府交办的任务，结合公司经营要求提出公司年度土地经营目标。由国土资源部门会同国资委对平台公司拟定的土地经营目标实施情况进行考核。提高对土地经营目标的考核分值，在2016年原考核分值基础上提高1倍，2017年提高至2.5倍。

株洲市人民政府办公室

2016年9月6日