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【发布单位】80903

【发布文号】

【生效日期】1997-09-02

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上海市平价房价格管理暂行办法

第一条（目的依据）

为了加强本市平价房价格的管理，建立面向中低收入家庭的住宅开发、供应运作机制，促进住房制度改革，根据国家计委价格（1994）1714号《城市房产交易价格管理暂行办法》、《上海市价格管理条例》、市人民政府（97）42令《上海市房地产转让办法》，制订本暂行办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市平价房的住宅价格管理。

本办法所称的平价房，是指按建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部建房（1994）761号《城镇经济适用住房建设管理办法》，由政府有关部门指定的开发单位，按市住宅发展局编制、市计划委员会批准的投资计划建造的住宅。

按沪府发（1995）42号《上海市安居工程实施方案》建造的安居房，属于平价房的一种形式，价格管理按本办法执行。

上海市外资内销平价住宅开发收购、出售的价格管理，按市政府有关规定执行。

第三条（主管部门）

上海市物价局（以下简称市物价局）是本市平价房价格管理的主管部门，上海市住宅发展局（以下简称市住宅局）是本市平价房开发建设、认定、配售的主管部门。市物价局会同市住宅局审核批准新建的平价房价格。市住宅局受理全市各系统单位平价房价格的申报，重点审核住宅建设成本，市物价局重点审核住宅建设收费标准的执行情况，并批准平价房价格。

各区、县物价部门和住宅建设管理部门协同、配合实施本办法，负责本区、县的平价房价格管理、监督。

第四条（平价房价格的构成）

按国家有关规定，平价房建设不以赢利为目的、按成本价配售给符合规定条件的中低收入家庭。平价房价格由下列项目构成：

（一）征地及拆迁补偿安置费；

（二）勘察设计及前期工程费；

（三）住宅建筑及设备安装工程费；

（四）小区基础设施和非经营性公建配套费；

（五）管理费；

（六）贷款利息；

第五条（成本调整因素）

平价房的价格构成中应扣除按有关规定由市、区政府承担的市政建设、公建配套费用以及其它可以减免的税费。

平价房的管理费按第四条的（一）至（四）项费用之和加基数乘以3%。贷款利息再加上配售费用（包括修缮基金）。

第六条（修缮基金）

修缮基金的筹集应按当年房改年度出售公有住宅成本价，开发单位缴纳3%（多层）或4%（高层），购房人缴纳2%（多层）或3%（高层）。

第七条（收费登记卡）

对平价房实行《建设项目收费登记卡》制度（样式附后）所有行政事业性单位及配套单位凡向平价房项目的收费，均应在《建设项目收费登记卡》上由收费人作如实记载。拒绝记载的开发单位应当拒缴。

第八条（预配售的订价）

平价房预配售价格按该项目的施工图预算，并适当低于同地段同等级的商品房价格水平的原则确定。具体由平价房开发单位向市住宅局提出预配售书面申请。书面申请内容应包含预配售价格确定的相关资料。如市住宅局批准同意该项目的预配售价格，应同时抄告市物价局。

项目竣工以后批准价格若低于预配售价的，开发单位应将多收的差额款退还配售对象；若高于预配售价的，其差额部分由开发单位承担。预配售合同另有约定的，从其约定。

第九条（平价房价格的审核）

开发单位应在项目竣工、交付使用后的十天内，填写《上海市平价房价格申报审核表》，并附上《建设项目收费登记卡》及有关财务资料，包括提供经市有关部门认可有审核资格的单位的审价资料，向市住宅局申报价格。

市住宅局、市物价局应在受理申报后十天内提出审核意见。

第十条（配售价格行为规范）

开发单位应按市物价局会同市住宅局批准的平价房价格实施配售。自批准日起至一年内，开发单位可每隔两个月自行调整一次基价，每次调幅不超过2%。超过一年仍未售完的，重新申报核定。

平价房的配售价格行为规范以及层次、朝向的增减系数按沪房改办发（1994）第34号文、沪价房（1996）第244号文的有关规定执行。

第十一条（法律责任）

违反本暂行办法的，由物价检查机构依据《上海市价格管理条例》予以处罚。

第十二条（施行日期）

本暂行办法自一九九七年九月一日起施行。

上海市物价局

上海市住宅发展局

一九九七年九月二日

第一章　总则

第一条　为了加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　商品房价格管理是国家价格管理体系的组成部分，必须严格执行国家价格管理的有关法规和政策。

第三条　本办法所称的商品房是指从事房地产开发经营的单位（以下简称商品房经营者）为销售而建设的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四条　凡是在本市城市规划区内（不含市属市、县）从事商品房经营活动的，都必须遵守本办法。

第五条　商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以计划成本为主要依据，并考虑商品房的楼层、朝向、环境地段等因素，按质定价。

第二章　商品房价格的组成及其他费用

第六条　商品房价格的构成：

（一）计划成本1．征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税；2．拆迁补偿费：系指拆除房屋（包括构筑物）按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等；3．勘察设计及前期工程费；4．房屋建筑安装工程费；5．开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等（不包括属于开发建设区之外的或属配套费列支的设施工程费）；6．管理费：以上述4—5项为基数，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．贷款及预收款利息。

（二）材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。凡向购房者收取建筑材料的，不再计收材料差价。

（三）计划利润：以计划成本的3—5项为基数，提取3．5%。

（四）税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。

（五）商品房的楼层差价、朝向差价

楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

第七条　商品房销售价格的计算：

商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算。

商品房销售价格=（计划成本 计划利润 税费 材料差价）÷商品房建筑面积±（楼层差价、朝向差价）

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积－安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条　商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

（一）地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

（二）商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1．配套费；

2．旧城改造补贴费（只收征地建设部份）；

3．人防工程费（根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用）；

4．绿化费；

5．经市人民政府批准的其他应征收的费用。

（三）建筑税：按照《中华人民共和国建筑税条例》的有关规定征收。

第三章　商品房价格的确定和管理

第九条　商品房价格由市物价局会同市房地产管理局管理。

第十条　市物价局会同市房地产管理局依据本办法规定的商品房价格的构成和计算方法，以及建筑结构、建筑标准、建筑安装定额，制定不同地区、不同类型的商品房预定价格，并对外公布。

第十一条　商品房竣工后，商品房经营者应按市物价局会同市房地产管理局公布的商品房预定价格出售商品房。同时根据市建设银行审定的工程结算及其它发生的实际建设费用，编制商品房成本，连同有关定价资料，报送市物价局和市房地产管理局。如其实际结算价格高于以预定价格3%的，可经市物价局会同市房地产管理局审核批准，根据合理超支因素，适当调整其商品房的出售价格。

第十二条　对个人购买住宅商品房，可根据国家有关规定实行优惠价格。

第十三条　商品房经营者可以在商品房建设开始“三通一平”（通水、通电、通路和平整场地）工作后向购房者预收定金，预收款在商品房建成销售前不得超过全部工作量的70%，其中，开工建设时预收款不得超过40%；房屋建设工作量完成一半后再预收30%，并按中国人民银行规定的存款利率计息（代收的费用不计息）。

第十四条　市物价局、房地产管理局、建设银行等部门均有权对商品房经营活动进行监督和检查。凡违反本办法越权定价、擅自提价或变相涨价的，市建设银行不得办理购房款收付手续，市房地产管理局不得办理房产交易过户手续，并由市物价检查部门按《中华人民共和国价格管理条例》进行处罚。

第四章　附则

第十五条　通过有偿出让、转让方式获得土地使用权建设的商品房和侨汇商品房，其价格管理办法另定。

第十六条　各县（市）的商品房价格管理，可由各县（市）人民政府根据当地实际情况，参照本办法执行。

第十七条　市物价局会同市房地产管理局可根据本办法制定具体的实施细则。

第十八条　本办法自发布之日起施行，以前本市有关商品房价格管理的规定同时废止。本办法发布之前已经签订售（购）房合同的，房屋已经竣工的，可按原合同执行。

住房价格决定

住房价格决定有其独特规律。住房价格属于存在地租时的商品价格的一种，是典型的不同等级土地生产的商品有用性存在差异的情形：对住房而言，优等地（好地段）生产的商品（住房）有用性高，劣等地（差地段）生产的商品（住房）有用性低。从而，住房价格受到不同等级土地生产的商品有用性存在差异时的地租理论的价格规律的制约。

住房价格主要受到三个因素的影响：住房本身的有用性、城市边缘住房的有用性、城市边缘住房的生产成本。

某套住房价格与该套住房的有用性成正比，与城市边缘住房的生产成本成正比，与城市边缘住房的有用性成反比。我们用公式来表示，就是：

面公式中，用P为某套住房的价格，U为该套住房的有用性，U0为城市边缘住房的有用性，C0为城市边缘住房的生产成本。

除了上述三个因素以外，住房价格还受到供求状况的影响，不过供求状况对住房价格的影响往往是短期的，而且影响也有限。

地租理论中的价格决定理论简介

由于住房价格是典型的存在地租时商品价格现象，所以解释住房价格现象时，需要对存在地租时的商品价格决定理论做一个简要的介绍。

当存在地租时，商品价格是如何决定的？对此，古典经济学家们如李嘉图、穆勒等经过深入的研究，并给出了答案：商品价格将等于劣等地生产商品的成本。即有

上式中，P为商品价格，C0为劣等地生产商品的成本。

古典经济学家的这一结论的前提条件，是不同等级土地生产的商品有用性不存在差异，即优等地、劣等地生产的商品有用性是一样的。因为这一前提条件的限制，导致古典地租理论中的价格理论无法适用于房价等商品价格现象。

当代经济学家在古典经济学的地租理论的基础上，发展了不同等级土地生产的商品有用性存在差异时商品价格决定理论，建立了新的地租理论中的价格决定理论，从而更加全面地揭示了存在地租时的商品价格决定规律，使得地租理论中的价格理论可以适用到房价等更多的商品价格现象。

新的地租理论中的价格决定理论认为：存在地租时，商品的价格P受到三个因素的影响，这个三个因素是商品的有用性U，劣等地生产的商品的有用性UO，劣等地生产的商品的成本C。用一个公式来表示，就是 ：

住房是典型的不同等级土地生产的商品有用性存在差异时的情形：好地段（优等地）的住房综合性能（有用性）比差地段（劣等地）的住房高。从而可以用上述公式来解释。