第一条 为了加强本市新建住宅交付使用的管理，保障居民人住的基本条件，制定本规定。
第二条 本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。
个人建造的自住房屋不适用本规定。
第三条 市房屋行政管理部门是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理。
市房屋行政管理部门负责核发和管理由市人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证。区、县房屋行政管理部门负责核发和管理由区、县人民政府批准的建设用地的新建住宅交付使用许可证，业务上接受市房屋行政管理部门的指导。
第四条 新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。
第五条 新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件:
（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。
（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。
（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。
（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。
（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。
（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。
（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。
（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。
（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。
（十）完成住宅小区内的绿化建设。
（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
第六条 市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕，对符合本规定第五条规定的交付使用条件的，准予颁发新建住宅交付使用许可证；对不符合条件的，不予颁发新建住宅交付使用许可证，并说明理由，书面通知申请人。
第七条 新建住宅交付使用许可证是办理房屋所有权初始登记的凭证，由市房屋行政管理部门统一印制。
第八条 任何单位和居民发现交付使用的新建住宅不符合本规定第五条规定的交付使用条件的，有权向市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门举报。市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门对单位和居民的举报应当依法及时调查处理。
第九条 住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处以交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。
第十条 市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定，不依法颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的，应当承担行政责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十一条 本规定自2006年1月1日起施行。
地方性法规(类别)
修改情况的报告
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
市十二届人大常委会第二十三次会议对《上海市新建住宅交付使用许可规定（草案）》（修改稿）（以下简称草案修改稿）进行了审议。常委会组成人员认为，在广泛听取各方面意见的基础上形成的草案修改稿，总体上比较成熟。同时，常委会组成人员还提出了一些修改意见。法制委员会于11月4日召开会议，研究了常委会组成人员的意见，对草案修改稿作了进一步修改。现将草案修改稿的主要修改情况报告如下：
一、关于宽带数据线表述问题
有的委员提出，草案修改稿第五条第五项关于“五类以上数据线（含五类数据线）”的表述过于具体，建议删去。经研究，法制委员会认为这个意见是合理的，因为此项技术要求已有相应规定，本法规不必重复。为此，建议将草案修改稿第五条第五项修改为：“住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。”（草案表决稿第五条第五项）
二、关于公共服务设施配套建设问题
有的委员提出，草案修改稿第五条第八项的表述不够严密，不能体现公共服务设施应当与住宅建设工程同步建成的要求，建议研究修改。有的委员建议明确商业服务设施应当包括“菜场”。经研究，法制委员会认为，按照规划配建的公共服务设施，应当与住宅建设工程同步建设、同步交付使用。由于住宅建设工程分期建设的原因，配套公共服务设施分期建设和交付使用的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；在住宅建设工程全部建成时，配套公共服务设施应当全部建成并交付使用。同时，考虑到实践中存在不重视配建菜场的情况，需在条文中对配建菜场予以强调。为此，建议将草案修改稿第五条第八项修改为：“按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。”（草案表决稿第五条第八项）
三、关于行政处罚问题
有些委员提出，草案修改稿第九条规定的罚款幅度较大，给政府部门的自由裁量权过大，建议区分情节予以细化。有的委员建议明确对已经交付使用的行为如何处理。经研究，法制委员会认为，对未取得新建住宅交付使用许可证而擅自交付使用新建住宅的住宅建设单位，应当责令其停止交付使用，限期改正，并区分不同情况，按已交付使用住宅销售额的一定比例予以罚款，以细化罚款额度。为此，建议将草案修改稿第九条修改为：“住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。”（草案表决稿第九条）
四、关于房地产行政管理部门责任问题
有的委员建议完善关于房地产行政管理部门责任的规定，增加对构成犯罪的人员依法追究刑事责任的内容。经研究，法制委员会认为，这些意见应予采纳。为此，建议将草案修改稿第十条修改为：“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定第六条、第八条规定，不依法颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法及时调查处理的，应当承担行政责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”（草案表决稿第十条）
此外，对草案修改稿的一些文字作了修改。
法制委员会已按上述意见对草案修改稿作了修改，提出了草案表决稿，建议本次常委会会议审议通过，并建议自2006年1月1日起施行。
草案表决稿和以上报告，请予审议。
审议结果的报告
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
市十二届人大常委会第二十二次会议对市人民政府提请审议的《上海市新建住宅交付使用许可若干规定（草案）》（以下简称规定草案）进行了审议。常委会组成人员认为，为了加强新建住宅交付使用的管理，保障入住居民的合法权益，制定该规定是必要的。同时，常委会组成人员对规定草案提出了一些修改意见。会后，法制工作委员会将规定草案印发部分市人大代表、各区县人大常委会以及有关社会团体征求意见。法制委员会于10月13日召开会议，根据常委会组成人员和市人大城建环保委员会的审议意见以及其他各方面提出的意见，对规定草案进行了审议。市人大城建环保委员会的负责同志列席了会议。现将修改情况和审议结果报告如下：
一、关于规定草案的名称和调整范围
有的委员和市人大城建环保委员会提出，从规定草案的名称看，本法规是就新建住宅交付使用许可作出规定，而条文内容却只涉及新建住宅配套设施问题，建议法规名称明确调整范围仅限于配套设施；也有的委员建议保留现有名称，在条文中增加新建住宅建设工程交付使用的其他相关条件。经研究，法制委员会认为，本市对新建住宅只颁发新建住宅交付使用许可证，这项许可包括了两个环节，即新建住宅交付使用的许可必须通过住宅建设工程竣工验收和配套设施验收。关于新建住宅建设工程竣工验收，已有国务院颁布的《建设工程质量管理条例》等相关行政法规进行调整，而关于配套设施的验收，需要本法规作出具体规定。为了便于公众了解本法规的内容主要是规范新建住宅的配套设施问题，建议在规定草案第二条中增加“新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用”的规定，并在第五条增加“申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书”的内容。（草案修改稿第二条第一款、第四条）法制委员会认为，这样修改后，本法规的调整范围已经明确，因此建议基本保留规定草案的名称。鉴于有关新建住宅交付使用许可内容已经规定得比较全面，建议删去规定草案名称中的“若干”两字。
二、关于交付使用许可的条件
有的委员提出，应当禁止住宅建设单位将施工临时用电作为入住居民用电。有的委员提出，规定草案第四条第三项中仅规定雨水、污水可以采取临时排放措施是不够的，应当明确采取临时措施的期限。还有的委员认为，规定草案第四条第八项关于公共服务设施的内容应当包括环卫和菜场等商业服务设施，同时，应当明确按照规划同步配建公共服务设施。市人大城建环保委员会提出，配套设施的具体范围以市政府规章《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》确定的内容为宜。经研究，法制委员会认为：
（一）针对住宅建设单位将临时施工用电作为入住居民用电的情况，为维护入住居民的合法权益，建议在规定草案第四条第二项中增加“不使用临时施工用电”的规定。（草案修改稿第五条第二项）
（二）对由于城区迅速扩大，雨水、污水暂时无法纳入永久性排放系统而采取临时排放措施的，应当严格审核，确定期限。为此，建议将规定草案第四条第三项修改为：“住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经环保、水务部门审核同意，并确定临时排放的期限。”（草案修改稿第五条第三项）
（三）由于成片住宅建设工程往往是分期进行的，其配套设施不可能都在一期工程中完成，因此规定提供过渡使用的公共服务设施是必要的，但需要明确，配套建设的公共服务设施应当与住宅建设工程同步完成。为此，法制委员会建议将该项中的公共服务设施“配建”修改为与住宅建设工程“同步建成”，以明确公共服务设施建设的要求和期限。（草案修改稿第五条第八项）
（四）市政府规章《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》中规定的11项条件，经实践证明是行之有效的。为了保持许可条件的连续性，法制委员会建议在规定草案第四条增加配建环卫、商业服务设施的内容，以及预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置及配套绿化建设这两项规定。（草案修改稿第五条第八项、第九项、第十项）
三、关于政府审批责任和监督问题
有的委员提出，房地产行政管理部门应当严格把关，不能让不符合交付使用条件的住宅交付使用。有的委员建议明确房地产行政管理部门接到群众举报后对举报内容的查处责任，并对政府的审批行为和监督责任进行规范，以保护入住居民和住宅建设单位的合法利益。经研究，法制委员会认为，根据行政许可法的规定，实施行政许可的行政机关应当加强对被许可行为的监督，同时，如果行政机关及其工作人员违法审批，应当承担相应的责任。为此，法制委员会建议在规定草案第三条明确“上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市新建住宅交付使用的主管部门，对全市新建住宅交付使用许可实施监督管理”。在第八条末增加“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门对单位和居民的举报应当依法调查处理”的内容。增加一条作为第十条，明确房地产行政管理部门的责任：“市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门违反本规定，向不符合交付使用条件的新建住宅颁发新建住宅交付使用许可证，或者接到对违反本规定行为的举报不依法查处的，应当承担行政责任；造成直接经济损失的，应当依法赔偿。对直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。”（草案修改稿第三条、第八条、第十条）
此外，为了增强新建住宅交付使用许可的有效性，法制委员会建议，在规定草案第七条中增加“新建住宅交付使用许可证作为办理房屋所有权初始登记的凭证”，作为该条的第一款。（草案修改稿第七条）
有些委员建议加大处罚力度，提高罚款数额，增强处罚的惩戒作用。经研究，法制委员会认为，对擅自交付使用新建住宅的住宅建设单位，应当责令其停止交付使用，并提高对违法行为罚款的数额，对情节严重的，可以并处降低住宅建设单位房地产开发经营资质。为此，建议将规定草案第九条修改为“住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用，处十万元以上一百万元以下的罚款，并可降低其房地产开发经营资质。”（草案修改稿第九条）
此外，对规定草案的一些文字作了修改，条序也作了相应调整。
法制委员会已按上述意见对规定草案作了修改，提出了草案修改稿。
草案修改稿和以上报告，请予审议。 2100433B
上海市人民政府关于修改《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》的决定
关于《上海市新建住宅交付使用许可若干规定(草案)》的说明
上海市新建住宅交付使用许可规定概述