物流园区可行性研究报告是指通过对物流园区项目的主要内容和配套条件（如市场需求、资源供应、建设规模、资金筹措、盈利能力等）从市场需求、技术工程、法律政策、功能定位等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而确定有利和不利的因素，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为决策提供依据的一种综合性的分析方案的报告形式。

物流园区可行性研究报告具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。其内涵主要包括三点：

第一，研究的对象是物流园区，物流园区简言之是指一家或多家企业从事具有特定物流活动的在一定区域空间上集中布局的场所，具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。第二，主要内容是做可行性方面的研究，可行性研究简称可研，是在制订相关计划前期通过全面的调查研究，分析论证某项活动是否切实。第三，出具的成果是报告，一般而言，此种报告是指书面材料，包括相关图纸，多数还附上电子文档或光盘。

归纳起来，物流园区可行性研究报告的作用主要有五点：

第一，为决策者提供决策方案。

论证项目是否可行，或者可行的风险又多大，预期的收益有多少，并为实际执行过程中提供指导。

第二，申请国家资金，争取优惠政策

针对物流园区在经济效益和社会效益上的产出，国家以及地方政府会对物流园区的投资给予资金上的扶助和优惠政策，物流园区可行性报告可以申请这方面的资源。

第三，向银行以及风投等机构进行融资

一般的物流园区项目投入都比较大，单独的某一家或两家法人很难支撑，因此需要向社会筹集资金，如在向银行申请贷款时，银行会要求出具可行性方案，而物流园区可行性研究报告可以在这方面给予极大的支持。

第四，用于申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

第五，用于境外投资项目核准

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

第一部分　超市项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分　超市项目建设可行性

第三部分　超市项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分　超市项目产品规划方案

第五部分　超市项目建设地与土建总规

第六部分　超市项目环保、节能方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分　超市项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分　超市项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分　超市项目财务评价分析

第十部分　超市项目财务效益

第十一部分　超市项目风险分析及风险防控

第十二部分　超市项目可行性研究结论与建议2100433B

(Demand Analysis of Logistics Park)

物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。中国物流园区现状

（1）中国各地兴起物流园区热

物流行业的兴起，中国物流有了快速发展,与之相应的物流园区发展也很快,各地兴建物流园区的热潮已成为近两年中国经济现象中的“绚丽”风景。2005年低，据不完全统计,中国正在建设和正在规划的物流园区多达几百家;中国有十几个省已出台了省内的,各地方物流规划也纷纷出台,物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱,而物流园区也似乎成为各地发展物流经济的引擎。深圳已规划出六大物流园区；上海计划建设三大物流园区；天津推出物流五大形象工程；广州计划构筑三大国际性枢纽物流园区；北京百亿打造物流港,建设五大物流园区；江苏省仅省政府规划的物流园区就多达14家……物流经济掀起了物流园区建设的热潮,各地物流园区建设规划屡见不鲜。

一时间；似乎又看到了前几年的工业园区建设热、开发区热。而过去开发的这些园区到真正发挥其预期功能的又有几家"_blank" href="/item/重蹈覆辙">重蹈覆辙呢"_blank" href="/item/深思熟虑">深思熟虑。

（2）已建物流园区空置率居高不下

据中国仓储协会2004年对物流园区的调查报告显示,当时中国物流园区的空置率高达60%,已建园区无人入驻的现象非常普遍。据调查研究,从1999年开始,一些地区开始建立物流园区,2003年中国物流园区规划建设达到了高潮,而同时物流园区盲目建设的危害也开始显现,由于大多数物流园区盲目建设,不清,功能单一,一大批物流园区将会陆续死去,估计至2006年已建或规划建设中2/3的物流园区将会胎死腹中或被淘汰。

物流园区如何经营，在国内还没有统一的看法。但在大量的实践中，我国物流园区大多数的经营主体还是政府主管部门，物流企业只是在政府的总体指挥下，有一定程度的灵活性。至于物流园区内部的具体布置和结构，如理货区布置和仓库货物的布置等，入住企业可能无权过问。从世界各个物流园区发展较好的国家和地区来看，日本采用“官民协力”的方式，欧洲采用的是“多元化”策略，而美国采用的是“市场化”的经营策略。

国外物流园区的发展与物流行会组织有着紧密关系，如欧洲1991年创建的欧洲物流联合会及英国的物流协会(IL)，美国的物流管理协会(CLM)，新加坡的物流促进组织，日本的物流系统协会(JILS)等，都对欧洲物流园区的稳健发展起到良好的协调和指导作用。这些物流管理协会对物流园区运营的数据资料进行统计收集整理，并推动物流园区的行业自律及国际交流，日本的物流系统协会还对物流园区进行协调管理。