二套房认定标准略“宽松”

昨天，央行营业管理部对北京市商业银行房贷政策作出调整。自今天起，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。与公积金贷款政策类似，对在北京市住建委员会房屋登记信息系统中显示无房、在央行个人信用信息基础数据库中有一笔住房贷款记录、第二次申请贷款购买住房的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。

而此前，北京市商业银行对二套房的认定标准是“既认房又认贷”。一国有银行人士表示，新政对名下已无房产记录的二套房购买者政策略微宽松，可能是考虑到一些改善性的购房需求。

此次商贷新政并未对贷款利率做调整。银行人士表示，将会坚持现在二套房利率1.1倍的政策，在此基础上，各行也有一定自主权。

贷款额度

购买首套90平方米以下自住住房的，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%

购买90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，贷款最高额度不再上浮，且不超过80万元

购买经济适用房的低收入职工，贷款额度不受月收入限制

首付比例和利率

购买第二套住房的贷款首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍；“无房有贷”申请者仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策

还款金额

人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50%

月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴存额，使住房公积金全部用于住房消费

算账

1 提取记录写入认定标准

首套自住住房如何认定？昨日公布的新政也明显加严。此前，公积金贷款对于二套房的认定为“认房又认贷”，即只要名下有房或是有贷款记录的，都将被认定为二套房。但新政规定，通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。

这意味着，除了“认房又认贷”，只要有过公积金购房提取记录的，也将被认定为二套房。比如之前全款购房后，购房人提取过公积金，即便房子已卖出，也没有过贷款记录，但也不会被认定为首套房。将提取记录加入首套房的认定标准，这在北京还是首次。

不过，这只限于公积金购房提取记录，而如果是因租房、装修等其他非购房的情况提取公积金，则与首套房的认定无关。

2 二套房贷款额度不上浮

目前，北京公积金贷款的最高额度为80万元，每个人贷款额度是根据贷款人的月收入等因素确定的。不过，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮30%，即104万元；AA级的借款申请人，贷款额度可上浮15%，即92万元。

新政中收紧了公积金贷款额度。新政提出，根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。不过，购买经适房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。

此前公积金贷款额度确定标准中，要保留的生活费为400元，此次新政中的基本生活费标准，按照相关部门公布的数据，为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。此次要保留的生活费增加了将近一倍，这意味着可以贷款的额度会相应降低。

此外，上浮标准与购买住房面积大小以及申请人信用等级有关。

3 月还贷额不低于月缴存额

新政此次首次限定了借款申请人的月还款额。借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于其住房公积金月缴存额。公积金中心相关负责人表示，不低于住房公积金月缴存额是不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。如果借款申请人已婚，月还款额则应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。

同时新政还规定，如果借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。相关负责人表示，这是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%，即14016元及以上。

对于借款申请人的月收入如何确定，这位负责人说，月收入原则上按公积金月缴存额反推方式确定，比如个人月缴存额为1200元的，按照12%的缴存比例，其月收入则为1万元。

4 购政策房贷款需缴6个月

新政规定，借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

相关负责人解读说，此次主要是在购买政策房的公积金贷款上有所加严。此前只需要在贷款前缴存1个月即可，而此次要求连续6个月缴纳，是为了避免出现缴存一两个月的公积金后即申请贷款或通过补缴方式达到缴存要求等情况。

北京是国五条出台后，第一个明确上调二套房首付额度的城市。相比其他城市的调控文件，北京国五条落地政策力度最大，在保护自住的前提下，最大力度地打击了投资投机需求。 ——中原地产研究部总监张大伟

二套房公积金贷款首付比例提升至70%，以及“认房又认贷”的认定标准，对合理的改善性购房需求有一定误伤。不过，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力。 ——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

业内人士表示，现实中不少购房者是“卖小换大”，卖掉之前小的房子换大一点的，改善居住条件。这类人群往往之前有过贷款记录，但新购房仍然是自住的需求。此次公积金贷款首付调整，对于“无房有贷”的情况并没有上浮，体现出虽然调控加严，但公积金贷款仍然支持自住的刚需购房。

同时，昨天发布的通知中，并没有提及二套房公积金贷款利率的调整，因此可见仍然将执行1.1倍的利率。

此外，新政还在贷款资格审核、贷款额度、月还款额、借款申请人缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度等方面，提出了进一步加严、收紧的新规。

采用抵贷不一借款方式的情况一般来说有如下两种可能：

1、资质不符

要么实际借款人由于资质不符，更换借款人，用他人名义申请贷款；

2、贷款人名下无房产

或者借款人本人名下没有房屋，需要用别人房屋做抵押，申请贷款。最常见的为孩子需要贷款，用父母的房产进行抵押。当然也有用亲属间的抵贷不一，或者朋友间的抵贷不一。

2018年月4日，山东省德州生产辣酱的企业，贷款到期后，通过无还本续贷的方式直接办理了续贷，从而节省了500多万元的费用。山东德州银监分局副局长王国恩则表示，办理无还本续贷业务后，还没有发现一笔不良贷款。