物业设备的保养是指对设备进行常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。物业服务企业的设备保养，通常分为日常维护保养、一级保养、二级保养和设备点检等几种形式。

1．日常维护保养

日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括：定期检查、清洁润滑、发现小故障及时排除、认真做好维护以及必要的记录等工作。

2．一级保养

一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作，主要包括对设备的某些局部进行解体、清洗、调整以及按照设备磨损规律进行定期保养等。

3．二级保养

二级保养是指设备维修人员对设备进行的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。

4．设备点检

设备点检是指根据要求利用检测器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。

(一)给排水系统

1．给水设备

房屋的给水设备是指房屋建筑内部附属设备中的生活给水、设备用水、消防给水等工程设施的总称。它的主要任务是为业主和使用人提供符合标准的生活用水。主要由贮水池(箱)、给水泵、给水管网、水表等组成。

2．排水设备

房屋的排水设备是指房屋设备中用来排除生活污水和屋面雨雪水的部分，它包括排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。

3．房屋卫生设备

房屋卫生设备是指房屋建筑内部附属的卫生器具，包括洗脸盆、浴盆、大便器、小便器等。

4．消防设备

房屋的消防设备是指房屋设备中用来灭火的消防供水设备、设施。它包括消防水池或水箱、消防泵、消火栓、消防水管道等设备。

5．房屋热水供应设备

房屋的热水供应设备是指房屋设备中为人们提供生活用热水的设备。它包括水加热器、给水泵、热水管道、热水表、淋浴器等。

(二)电器系统

1．物业供电设备

物业供电设备是指物业附属设备中的供电部分，包括供电线路、变配电装置、高低压电器等。

2．物业的弱电设备

物业弱电设备指物业附属设备中的弱电设备部分。主要包括物业小区的安防系统、火灾自动报警与联动控制系统、通信与有线电视系统、建筑智能化系统等。

3．房屋的电梯设备

电梯设备指物业附属设备中的载运人或物品的一种升降设备，是高层建筑中不可缺少的垂直运输工具。常用电梯主要包括机房、轿厢、井道等部分。

4．电气照明系统

物业小区电气照明设备主要是指小区内的各种照明用的设备，主要包括照明供电线路及照明器具。

(三)供暖、空调、通风系统

1．采暖设备

采暖设备是指房屋设备中用来在冬季为房屋提供热量的部分。它包括锅炉、循环泵、散热器等设备。室内采暖系统有很多形式，按热媒不同，可分为热水采暖系统、蒸汽采暖系统。一般民用建筑大多采用热水采暖系统。

2．空调设备

空调设备是指在建筑内部为满足人的生理感受或生产过程的需要，而提供的一个人工环境的设备。一般的中央空调设备包括冷水机组、水泵、空调机组、风机、冷却塔、风机盘管等设备。

3．通风设备

通风设备是指在建筑内部保证房间空气流动，同时能排出有害气体的设备。一般包括风机、通风管道、风口及一些空气净化设备。

(四)燃气设备

房屋的燃气设备包括燃气灶、燃气表、燃气管道、天然气管网等。

设备的维修是指通过修复或更换零件，调整精度，排除故障，恢复设备原有功能的技术活动。根据设备的完损情况，其维修可以分为以下几种。

1．零星维修工程

零修维修工程是指对设备进行日常保养、检修以及为排除运行故障而进行的局部修理。

2．中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修、部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复到应有标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般为10%—30%。

3．大修工程

大修工程是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30%。

4．设备更新与技术改造

设备更新与技术改造是指在设备使用达到一定年限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。2100433B

本书是《高等职业教育物业管理专业系列教材》之一，全书根据物业管理专业的实际工作需要，分10章讲述：物业设备设施管理基础理论、给水系统、排水系统、消防系统、供热与燃气供应、通风与空气调节系统、物业供配电系统、电梯系统、安全防范系统、物业设备设施管理工作的实施等知识。书中介绍了各种主要物业设备设施系统的结构、工作原理和维护管理方法，重在使读者能够较全面地掌握物业设备设施运行与维护管理的知识。

本书适合作为高等职业教育物业管理专业教材使用，也可以作为物业管理从业人员自学和培训用书。

Contents 

前言

第一部分课程认知1

单元1什么是物业设备设施管理3

教学目标3

引导案例3

11认知物业设备设施管理5

111什么是物业设施设备管理5

112物业设备设施管理的目标5

113我国物业设施设备管理的

发展6

114物业设备设施管理的基础

理论8

12物业设备设施管理的内容10

121物业设备设施基础资料的

管理10

122物业设备设施的运行管理12

123物业设备设施的维护管理14

124更新改造管理15

125备品、配件及材料管理16

126固定资产(设备)管理16

13物业设备设施管理的组织

设计17

131物业设备设施管理机构的

设置17

132物业设备设施管理岗位

职责19

133物业设备设施管理制度21

134培养高素质的设备管理团队23

14物业设备设施的风险管理23

141什么是物业设备设施管理

风险23

142物业设备设施风险管理的

实施24

143物业设备设施突发事件管理28

知识小结30

强化练习30

技能实训32

第二部分给水排水系统33

单元2建筑室内给水35

教学目标35

引导案例36

21室内给水系统36

211室内给水系统的分类36

212室内给水系统的组成37

213常用的室内给水方式38

22给水系统管材、管件及管道

连接41

221给水系统管材41

222给水管件45

223给水管道的连接技术46

224室内给水管道的布置与敷设47

225给水管道的验收49

23给水系统附件及设施设备49

231给水常用附件49

232水表51

233加压与调节设备52

24给水系统的管理54

241给水系统的管理制度及内容55

242给水系统的运行及维护管理56

243给水系统常见故障及处理

措施58

244室内给水设备设施突发事

件管理59

知识小结61

强化练习61

技能实训63

单元3建筑排水64

教学目标64

引导案例65

31室内排水系统65

311室内排水系统的分类与组成65

312室内排水管道系统类型67

313排水系统常用管材及选择69

314排水系统常用设备71

315室内排水体制75

316室内排水管道的布置与敷设76

32屋面雨水排水系统77

321外排水系统77

322内排水系统78

323混合排水系统80

324重力流雨水排水系统80

325压力流雨水排水系统81

33建筑中水系统81

331中水原水及供水水质81

332中水系统的分类82

333中水系统的组成83

334中水处理83

335中水系统的管理84

34排水系统的维护与管理84

341排水系统的管理范围和管理

要求85

342排水系统的管理及维护85

343室内排水系统常见故障及处

理措施86

344排水系统突发事件管理87

知识小结88

强化练习88

技能实训90

单元4小区给排水及热水、饮水

供应92

教学目标92

引导案例92

41小区给水、排水系统93

411小区给水系统93

412小区排水系统95

42小区水景工程和游泳池

系统97

421小区水景工程97

422小区游泳池100

43室内热水及直饮水供应

系统102

431热水供应系统的分类及

组成102

432热水的加热方式103

433太阳能热水供应系统104

434饮用水供应系统105

44小区给排水的维护与管理106

441小区给排水系统的管理

内容106

442小区给水、排水系统的

维护107

443小区给排水系统的故障与

处理107

444小区给排水系统风险及突

发事件管理108

知识小结109

强化练习109

技能实训111

第三部分供暖、供燃气、通风与

空调、建筑消防113单元5供暖及燃气供应系统115

教学目标115

51建筑供暖系统概述115

511供暖系统的组成116

512供暖系统的工作原理116

513供暖系统的分类116

52热水供暖及蒸汽供暖117

521热水供暖系统的不同作用

方式117

522热水供暖系统的形式118

523高层建筑热水供暖系统的

形式121

524蒸汽供暖系统122

53辐射供暖和热风供暖123

531辐射供暖123

532热风供暖系统127

54供暖系统设备设施及管道128

541热源和散热设备128

542辅助设备135

543小区热力站137

544供暖系统管道及其敷设138

545管道及设备设施的保温139

55供暖系统的运行及维护

管理140

551供暖系统的维护与管理140

552供暖系统的运行管理142

553供暖系统的常见故障与

处理143

56燃气供应系统144

561燃气的种类144

562燃气的供应方式144

563室内燃气系统的组成145

564燃气供应系统的维护与管理148

565燃气停气及泄露的应急处理150

知识小结151

强化练习152

技能实训153

单元6通风与空调系统154

教学目标154

引导案例154

61通风系统155

611通风系统的分类155

612通风系统的常用设备与管道157

62空调系统162

621空气环境的基本衡量参数163

622空调系统的分类164

623空调系统的组成165

63空调系统常用设备167

631空气处理设备167

632风机盘管、诱导器及组合式

空调机172

633空气输送和分配设备174

634消声和减震设备174

635局部空调系统176

64空调系统冷热源及水系统177

641空调冷热源177

642空调制冷机组178

643中央空调水系统181

65空调与通风系统的管理、

运行及维护183

651空调、通风系统的管理、

运行及维护183

652空调系统常用设备的维护

保养185

653空调系统的节能管理192

知识小结193

强化练习193

技能实训195

单元7建筑消防系统196

教学目标196

引导案例196

71建筑消防系统概述197

711建筑火灾的成因及特点197

712建筑消防系统的组成198

72室内消火栓给水系统199

721室内消火栓给水系统的

组成199

722室内消火栓系统给水方式201

723消火栓给水系统的布置

要求202

73自动喷水灭火系统203

731自动喷水灭火系统的类型

及特点203

732自动喷水灭火系统的主要

组件206

74其他常用灭火系统210

741干粉灭火系统210

742二氧化碳灭火系统211

743卤代烷灭火系统211

744泡沫灭火系统212

745移动式灭火器213

75建筑火灾的防火、排烟213

751火灾烟气的控制方式213

752通风和空调系统的防火与

排烟216

753防火排烟主要设备及部件217

76消防系统其他设施设备218

761消防电梯218

762防火门218

763应急照明219

764火灾监控系统设施设备219

765消防控制中心220

766消防电源及传输导线220

77消防系统的管理与维护221

771消防管理的基本制度221

772消防设备管理的内容221

773消火栓灭火系统的管理与

维护222

774自动喷水灭火系统的管理

与维护222

775消防自动报警与联动系统的

管理与维护223

776防排烟系统的管理与维护225

777应急照明、疏散指示系统的

管理与维护225

778其他常用灭火系统的管理与

维护226

知识小结228

强化练习229

技能实训230

第四部分建筑供配电、照明及

安全用电、电梯231单元8建筑供配电系统233

教学目标233

引导案例233

81电工基本知识234

811电路的基本概念234

812常用的基本定律234

813正弦交流电路235

82建筑供配电系统概述236

821电力系统和电力网236

822低压配电方式239

823高层建筑供电239

83变配电室240

831低压配电柜、箱240

832社区变配电所241

84建筑供配电系统的维护与

管理241

841供配电系统管理范围的

界定241

842供配电系统的维护与管理242

知识小结242

强化练习243

技能实训244

单元9电气照明系统245

教学目标245

引导案例245

91照明基础知识245

911照明的概念246

912照明的分类246

913照明的质量248

92常用电光源、灯具及其

选择249

921常用电光源及其选用249

922灯具253

923灯罩255

93照明供电系统256

931照明供电系统的组成256

932照明供电线路的布置256

933室内照明线路的敷设257

934电气照明常见故障与维护258

知识小结260

强化练习260

技能实训261

单元10电气安全技术262

教学目标262

引导案例262

101安全用电262

1011常见的人体触电方式263

1012电流对人体的伤害264

1013安全用电措施265

1014触电急救266

102电气设备保护措施267

1021接地保护267

1022接零保护267

1023漏电保护268

1024常用的低压配电系统保护

装置268

103建筑防雷273

1031雷电的形成及危害273

1032民用建筑防雷分类274

1033建筑物常用防雷装置274

1034建筑物防雷装置的安装276

1035防雷设施的维护276

知识小结277

强化练习277

技能实训278

单元11电梯279

教学目标279

引导案例279

111电梯280

1111电梯的种类280

1112电梯的构造及功能280

112自动扶梯286

1121自动扶梯的构造287

1122自动扶梯的主要性能参数290

1123自动扶梯的工作过程291

113电梯的管理291

1131电梯投入使用前的工作291

1132电梯的管理制度291

1133电梯的使用管理293

1134电梯的日常检查和维修

保养294

1135电梯安全及突发事件管理298

知识小结302

强化练习302

技能实训304

第五部分建筑弱电及智能化

系统305单元12建筑弱电系统307

教学目标307

引导案例307

121广播音响及有线电视

系统308

1211广播音响系统308

1212有线电视系统310

122火灾自动报警系统314

1221火灾自动报警系统的组成314

1222火灾自动报警系统的分类

与应用316

1223火灾探测器317

1224消防联动控制318

123安全防范系统319

1231出入口控制系统320

1232闭路电视监控系统321

1233电子巡更系统323

1234停车场管理系统324

1235周界防范系统326

1236楼宇对讲系统327

124电话通信与宽带网络

系统328

1241电话通信系统328

1242宽带网络329

125建筑弱电系统管理与

维护333

1251广播系统的管理与维护333

1252火灾自动报警系统的管理

与维护334

1253安防自动化系统的管理与

维护335

1254通信网络系统的管理与

维护336

知识小结337

强化练习338

技能实训339

单元13建筑智能化系统340

教学目标340

引导案例340

131建筑智能化系统简介341

1311智能建筑的概念341

1312建筑智能化系统的组成341

132住宅小区智能化系统344

1321小区智能化系统的组成

及功能344

1322家庭智能化系统的组成346

1323小区物业管理信息系统348

1324小区通信网络系统350

133智能化物业管理350

1331智能化物业管理的特点和

要求350

1332物业智能化设备运行管理352

1333物业智能化设备维护管理353

1334智能化物业的节能管理354

知识小结356

强化练习356

技能实训357

参考文献358

绪论

0.1　物业设备设施及其管理的基本概念

0.2　物业设备设施管理的现状和发展趋势

第1章　物业设备设施管理基础理论

1.1　物业设备设施的LCC

1.2　可靠性理论与应用

1.3　故障理论

1.4　物业环境的品质管理

复习思考题

第2章　给水系统

2.1　给水管道材料、配件及设备

2.2　增压设备与调蓄设施

2.3　小区给水系统

2.4　建筑室内给水系统

2.5　直饮水供应系统

2.6　水景与游泳池

复习思考题

第2章　排水系统

3.1　建筑内部排水系统

3.2　室内卫生器具与材料

3.3　小区室外排水系统

3.4　雨水排放与利用工程

3.5　中水系统

复习思考题

第4章　消防系统

4.1　概述

4.2　消火栓系统

4.3　自动喷淋灭火系统

4.4　建筑火灾的防排烟系统

4.5　火灾自动报警与联控系统

4.6　灭火器的选择与使用

复习思考题

第5章　供热与燃气供应

5.1　热水供应系统

5.2　常用的供暖系统

5.3　热源

5.4　燃气供应

复习思考题

第6章　通风与空气调节系统

6.1　通风系统概述

6.2　通风系统的主要构件及设备

6.3　空调系统概述

6.4　空调系统的主要构件及设备

6.5　制冷系统原理及冷源

6.6　空调系统中的水系统

复习思考题

第7章　物业供配电系统

7.1　物业供配电概述

7.2　电力变压器

7.3　高压室电器设备

7.4　低压室电器(一)

7.5　低压室电器(二)

7.6　三相异步电动机

7.7　供配电线路

7.8　照明灯具

7.9　防雷、接地与安全用电

复习思考题

第8章　电梯系统

8.1　概述

8.2　电梯的基本分类

8.3　电梯基本结构

8.4　电梯的检测与调试

8.5　电梯的安全运行

复习思考题

第9章　安全防范系统

9.1　闭路监控系统

9.2　停车场管理及车辆导航系统

9.3　楼宇对讲与家庭安防系统

9.4　周界防范系统

9.5　安全防范系统的维护保养

复习思考题

第10章　物业设备设施管理工作的实施

10.1　管理机构的组建

10.2　部门与岗位职责

10.3　管理人员的素质与培养

10.4　管理制度的建设

复习思考题

参考文献2100433B