首付降一成贷款多一二十万元，低工资收入不足以支撑高房价

继3月27日国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会宣布，下调二套房个人贷款首付比例，将最低首付比例调整为40%；财政部发文放宽个人住房转让营业税免征期限，由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

一系列针对楼市调控的新政策出台，到底是在向救市方面挺进，还是为了让“房奴”们从高房价中解放出来？中青舆情监测室对楼市新政、救市、房价等热点新闻监测显示，35.9%的网友认为新政策意在救市，28.4%的网友表示仍旧买不起房子。

政策救市效果立竿见影吗

“涨7万”、“涨10万”、“涨20万”、“涨40万”，这是《南方都市报》报道楼市新政策实施首日，深圳二手房市场的情况。

交通银行分析师认为，由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。部分地方媒体、宏观调控部门所属研究机构的专家以及房地产中介机构的分析师，都在唱响楼市“回暖”的调子，似乎要给此前低落的楼市增添“一把火”。

搜房网称，在一系列楼市刺激政策的影响下，楼市成交量不断上涨。此外，开发商将改变“以价换量”的销售策略，一线城市及部分二线城市的房价或现销量、价格齐涨的局面。《京华时报》也发表评论说，稳楼市已经从地方行动“升级”为国家行动了。在政策刺激下，楼市即将迎来“小阳春”。

“改善需求将全面被鼓励。”中原地产首席分析师还列出一组数据说，房地产市场成交量将在4月快速上涨，预计一线、二线城市二季度成交量环比一季度起码将出现30%的上涨。

相对而言，《经济参考报》、《深圳商报》等财经专业类媒体对楼市新政策的关注更为理性，认为刚性需求和改善需求依然存在，对于供过于求的大部分城市而言，唯有“以价换量”才能真正促成市场的持续发展。

有人认为，楼市新政策是为了拉动投资，稳定增长。但是，中国楼市还有比增长更紧迫的问题——去库存。其他商品去库存最常用的方法是降价促销，这个方法偏偏在楼市不好用。降少了，大家觉得不解渴；降多了，大家手里的房子又变成了负资产，房价“硬着陆”。因为大多数买房者是从银行贷款，房价“硬着陆”对经济和金融的危害，比房子卖不出去的风险还要大。

调控被指为房地产商解套

据中青舆情监测室抽样统计分析，有25.1%的网民认为楼市新政策是为房地产商解套，只有15.2%的网民认为该政策将会使地价上涨。为出台新政策点赞叫好的网友只有7.3%。

传媒老王等网友“拍砖”质疑说，降首付真能救楼市？自娱吧！鼓舞一批低收入群体或者没有买房的群体去接楼市高价格的盘子，以消化房地产市场严重过剩的库存，避免经济急速下滑导致“硬着落”。这个政策，获利最大的是开发商，帮他们清库存与解套。

一部分“房奴”则说出了他们的心里话：楼市新政策首付可以少付一成，贷款就得多贷一二十万元，10年至20年贷款期限连本带息又要多还多少钱？该买的早就买了，买不起的降首付刺激也是没有多大用处，因为他们的工资收入水平不足以支撑高房价，有些人连月供还贷都还不起。

对于这种现象，《每日经济新闻》、《齐鲁晚报》报道称，市场对于楼市新政策接连出大招的某种解读，折射出房地产市场的低迷，可能出现部分市民与网民对政策救市不买账的情况。

经济学者马光远表示，一些乐观的房地产从业者在欢呼房地产春天的到来，期待房价再次暴涨。很显然，这是一种非常不切实际的期待，也是对市场和政策的误读。第一，不要低估政策稳定市场的决心；第二，要清醒地看到市场的巨变；第三、也不要高估政策的效力。

房地产市场健康发展离不开“组合拳”

最近几年来，房地产市场并不是买房人少了，而是售楼部多了。刺激性政策固然能提振市场信心，但是不能指望需求的突然爆发来消化已经处于警戒高位的供应量。有关专家给杭州楼市“开药方”说，2013年当地土地出让总收入1326.9亿元，2014年860亿元左右，2015年建议政府控制在五六百亿元。

地方政府、相关职能部门、银行一定要严格按照政策确定的目标和要求去做，用市场眼光去对待政策，执行中不要走偏。《证券时报》等媒体建议说，如果用救市的思路来看待一系列新政策的话，问题就会接踵而至：原来的楼市调控失去定力了吗；这会不会是新一轮强刺激？

宏观政策调控并非诊治楼市问题的灵丹妙药，更不是“安得广厦千万间”，实现“居者有其屋”的唯一路径。中青舆情监测室认为，构建稳定的、多层次的住房供应体系，给不同人群提供解决住房问题的有效渠道，破解住房市场供给结构的错位与缺位，才能从根本上化解楼市运行风险，稳定公众预期，实现房地产市场健康发展。

中青舆情监测室建议，地方政府不仅要用好国家宏观政策，而且要重视实体经济发展，通过实体经济的回暖来实现经济发展的良性循环；提高本地市场活力，优化建设创新环境，留住创业、就业人口，提高工资收入水平，为房地产市场创造源源不断的刚性需求；通过减免个人所得税等措施来推动购房刚性需求人群的扩大等，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构目标。

在诸多政策利好作用下，北京楼市开始步入供需旺季。亚豪机构统计数据显示，5月25日～5月31日，北京楼市开盘项目为5个，均为老项目后期，共提供住宅产品858套，预售许可面积8.19万平方米，由于最后一周的高调收尾，5月北京楼市共有33个项目入市。

供应持续走高，成交攀升的势头也继续延续。5月最后一周全市商品住宅累计成交2188套，成交面积23.94万平方米，环比前一周分别上涨4.5%、8.4%；与此同时，上周商品住宅成交均价为每平方米27596元，环比下跌5.5%。

亚豪机构副总经理高姗在接受中国建设报记者采访时表示，5月，扣除保障房及自住房后，纯商品住宅成交量创年内新高。由此，楼市供需旺季全面开启，整体市场价格水平仍处于维稳状态。而从6月趋势来看，5月供应的集中爆发将给未来一段时间内成交的继续攀升提供前进动力，预计6月楼市回暖步伐将继续加快。

从普宅市场成交结构来看，5月最后一周通州区与房山区表现出色。链家市场研究部张旭分析认为，城区土地逐渐消化殆尽，主力市场外延至郊区已成共识。通州主打“城市副中心”，再加上今年颁布的“积分入户”，使得其发展速度一直以来都居于郊区之首。而房山区的轨道交通建设较早，地产开发的规模较大，近年来还引进名校，发展速度也不甘落后。

淡季不淡，北京楼市供应出现“反季节”效应。

历年1月本应是楼市的供应淡季，而今年各大房企却在年初就开始积极布局，加速推盘。亚豪机构统计数据显示，北京仅1月上旬就有7个项目开盘，且均为纯新盘，推货量高达3653套。而去年同期仅有3盘入市，供应852套商品住宅。

7个新项目中，高端、刚需两类产品泾渭分明。其中，上周现房入市的万柳书院、紫玉公馆、当代旭辉墅3个项目定位高端，而其它4个项目的定价则均未超过每平方米20000元，两极化趋势就已初见端倪。

4个刚需项目中有两个是自住房，海淀嘉郡和电建地产•长安嘉源，两项目共推出2742套房源，占到1月上旬供应量的75%。另外两个项目则是商住项目，位于房山区的北京时代广场和绿地诺亚方舟，两项目总价均处于60万元～100万元之间。从中不难看出开发商加速去化、回笼资金的心态。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受《中国建设报•中国住房》记者采访时分析认为，2015年虽然调控政策的放宽已经明确，但市场层面却不容乐观，豪宅市场将迎来集中供应令竞争压力大增，刚需盘则依然受到自住房的冲击，在这种状况下高端盘尽早推出是为了抢占有限的市场份额，而刚需盘则要么靠政策支持、要么靠差异化突围。“在今年豪宅市场供应量大、选择余地多的情况下，高端项目要想在激烈市场环境下实现更好的销售业绩，就只能凭借性价比。只要项目在保持产品高品质的同时，在定价上比竞争对手略低，就有望赢得更高销量”。

房企在淡季加大推盘力度，楼市的实际成交量表现如何？据亚豪机构统计数据，1月5日～1月11日，北京商品住宅累计实现成交2658套，与此前一周的2760套网签量相比差距不大，而相比去年同期1820套的商品住宅销量来说，涨幅则高达46%。

对此，郭毅分析认为，中央及北京市释放的楼市宽松信号让购房者的信心开始复苏，市场成交量逐渐攀升。因此，与2014年年初的市场走低阶段相比，今年同期的商品住宅成交量才会大幅上涨。