住宅小区物业服务标准化管理，是促进城市创建和优化居住环境的重要基础。今年以来，沭阳县以新建小区一律配套物业服务为基础，积极创新举措，不断扩大物业服务覆盖面，全面提升小区物业服务标准化管理水平。

在物业企业档次上提质。该县通过严格企业资质审查、提高市场准入门槛等手段，把好物业服务企业市场进入关。全面推行“新旧结合，以新带旧”的管理服务模式，要求新建住宅小区一律通过招投标方式选择业绩优、信誉好、管理规范的物业企业，彻底打破“谁开发谁管理”的格局。逐步完善优秀物业项目争创机制，鼓励本地物业企业兼并联合，培育本土品牌物业服务企业，同时积极引进外地优秀物业服务企业，鼓励各企业打造精品、树立品牌，争创省级以上优秀物业管理示范项目，通过“以点带面、典型引路”，切实提高物业服务企业的竞争意识和服务质量。

在物业服务监管上加力。规范物业招标行为，建立健全服务项目登记制，规范物业服务企业对服务项目的接管与退管行为；建立物业服务等级制，将物业服务等级与物业收费标准挂钩，建立服务等级和收费申报制度，公布物业服务等级与收费标准，提高物业服务透明度；定期开展物业管理综合整治行动，对业主普遍关心的基础设施配套、日常保洁服务、保安管理等物业管理热点难点问题进行全面整治，切实改善人居环境。

在物业管理体制上创新。实行“物业主管部门牵头、相关部门协作、属地政府管理”的工作方式，充分发挥县物管指挥部办公室的综合协调作用，沭城、梦溪、南湖3个街道物管指挥部全程参与，指导和督促各居委会和物业企业开展小区管理工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调处物业管理纠纷。同时，把物业管理工作纳入社区管理工作范畴，做好物业管理小区的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理与创建、计划生育等各项社会事务，全力打造平安小区、和谐小区。

-政府指导价每三年调整一次 -市场调节价由业主和物业企业协商 -住宅小区停车收费实行市场调节价

自治区住建厅、物价局7月14日下发《关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》，即日起，我区物业服务收费将按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。

记者了解到，从2004年开始，我区物业管理实行政府指导价和政府定价的收费机制。大部分市、县(区)的政府指导价是以2006年左右的基准确定的，一直未做调整。目前，我区许多物业在管项目出现了服务费与支出倒挂现象，严重影响了行业的良性发展。为破解“政府指导价对市场没有指导性，反而制约了行业发展”的难题，我区此次出台的新规确定了物业服务“政府指导价”与“市场调节价”的双轨制收费办法。

政府指导价收费范围：保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧住宅小区

保障性安居工程：第一类为保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房；第二类为棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区；第三类为农村危房改造和游牧民定居工程。

农民安置住宅小区：指在城镇化建设或生态移民等过程中，为安置失地农民统一建设的居住小区。

老旧住宅小区：由各市、县(区)住房城乡建设主管部门会同价格主管部门结合当地实际情况确定。

老旧小区可参考5个条件进行界定：1999年12月底以前开发建设的住宅小区；无物业服务管理用房(含值班用房)的住宅小区；规划建设时无公用停车场地的住宅小区；规划建设时小区没有安装监控设施或监控设施破损不能发挥正常作用、未实行封闭式管理的住宅小区；规划建设时未执行建筑节能标准的住宅小区。

政府指导价每三年进行一次调整，制定物业服务基准价格要召开听证会

《通知》要求，我区各市、县(区)住房城乡建设主管部门、价格主管部门，应及时制定政府指导价范围内的物业服务等级标准以及相应的物业服务收费标准基准价与浮动幅度，报当地政府批准后向社会公示。

制定物业服务基准价格时，要召开价格听证会，广泛征求业主、物业服务企业以及有关部门意见。加强物业服务等级标准及相应基准价格的动态评估，建立物业服务价格和服务成本联动机制，每三年进行一次调整。

对在商品住宅小区中配建的保障性住房、拆迁安置住房，业主属于低收入家庭的，各地要明确具体的优惠价格及补贴政策，建立完善物业管理保障机制。

实施市场调节价的小区，由业主和物业服务企业协商调整收费标准

对于实施市场调节价收取物业服务费的小区，我区将按照“按质论价、质价相符”的原则，积极引导业主和物业服务企业协商调整物业服务收费标准。《通知》要求，物业服务企业需调整收费标准时，要向业主委员会提交申请，经业主委员会同意后，在小区内醒目位置公示调价申请，公开征求业主意见，并根据本小区物业管理规约的要求，需召开业主大会表决的，及时召开业主大会。对协商困难，无法经过正常程序调整收费标准的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，根据评估结果最终确定收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。

《通知》要求，物业服务企业应在物业管理区域内显著位置对服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、代收费项目、收费标准、收费依据、共有收益收支情况等情况进行公示，接受业主的监督。

住宅小区停车收费实行市场调节价

《通知》确定，住宅小区停车收费实行市场调节价。实施停车收费管理的物业住宅小区要建立收支台账，专款专用，专人负责。占用业主共有的道路和其他场所停放车辆收费的车位场地使用费，属于全体业主共有，必须定期向业主公示其收支使用情况，接受业主的监督。

鼓励推行酬金制物业服务计费方式

《通知》支持业主大会与物业服务企业采用酬金制物业服务计费方式，引导业主树立事先计划、账目公开、多退少补的物业服务消费理念，强化业主监督管理责任，督促物业服务企业提高设备养护、房屋维修、成本控制等管理服务水平。