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第一章 导论
第一节 基本概念
第二节 中国房地产泡沫的争论
第二章 房地产泡沫的理论基础
第一节 房地产的资本特性导致泡沫:四象限模型
第二节 理性泡沫理论
第三节 非理性泡沫理论
第四节 房地产供求理论:泡沫的出发点
第五节 房地产泡沫的非均衡基础
第三章 房地产泡沫的系统推动力
第一节 房地产泡沫的利益相关者系统
第二节 房地产利益相关者的目的与行为
第三节 主要的利益相关者行为对房地产泡沫的打压与拉抬
第四节 房地产业系统内部的利益相关者之间的合谋分析
第五节 房地产泡沫的微观基础:心理行为与不确定性
本章小结
第四章 中国房地产泡沫:生成与传导机制
第一节 房地产泡沫产生的经济基础
第二节 房地产泡沫形成的体制性原因
第三节 房地产泡沫形成的信息传导机制
第四节 房地产泡沫生成的冲击传导机制
第五节 总结:中国房地产泡沫的生成原因
第五章 中国房地产泡沫的传导模式及其影响
第一节 房地产泡沫的传导要素与传导过程
第二节 中国房地产泡沫的传导途径
第三节 房地产泡沫的传导对中国经济的影响
第四节 房地产泡沫对社会的影响
第六章 中国房地产泡沫的预警
第一节 预警理论概述
第二节 房地产泡沫的判断与测度
第七章 中国房地产泡沫的治理策略
第一节 国外及我国港台地区房地产泡沫治理的经验与教训
第二节 中国房地产泡沫的防范策略
第三节 中国房地产泡沫进发时的治理策略
结束语
附录
附录一:1997-2006年有关房地产政策一览
附录二:历史上著名的房地产泡沫
主要参考文献
本书综合了众多学者的研究成果,从房地产业的特殊性人手,使用虚拟经济或者符号经济的概念与金融泡沫或者股市泡沫等理论,结合房地产利益相关者行为分析,探讨了我国房地产泡沫的成因、传导机制及治理策略,并在结尾部分附有历史上具有典型性的泡沫事件案例。本书可供房地产类经济专业本科生、研究生作参考材料,经济学者作研究参考和政府相关单位作决策参考。
部分房地产企业崩溃是可以预见的。 控制是控制房地产的关键, 要防止房地产崩溃, 政策的运用是关键, 如果找不到平衡点, 泡沫迟早会破,相信国家政策的连续性。 实体经济才是持续增长的源泉。
房地产泡沫 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经...
引发房产危机,房价一落千丈
中国房地产泡沫实证分析
中国房地产泡沫实证分析——随着当今房地产价格的不断上升,人们对房地产泡沫问题的讨论也日渐升温,但对当今房地产是否存在泡沫众说纷纭;经济学术界以往也对房地产泡沫问题有过大量研究,主要是根据房地产的数据与宏观经济的一些比较,而得到房地产是否产生泡...
中国房地产泡沫的历史及现状
中国房地产泡沫的历史及现状——2004年高涨的房价使中国房地产泡沫这一话题的争论达到白热化程度“本文通过模型对比研究了中国房地产泡沫的历史和现状,找出当前中国房价高企的各种原因以及其中的泡沫成份。在此基础上提出稳定房地产发展的原则性建议:
我国从1958年开始建造研究堆,于1958年6月建成了第一座研究堆。到目前为止,我国现有在役民用,研究性核反应堆(包括临界装置和微堆)20座。
我国第一座研究性反应堆是重水试验堆,于1958年6月13日首次达到临界,该堆安全运行近50年后于2007年7月18日最终停运,转入安全关闭过渡期。建成50多年以来,开展了大量卓有成效的科研生产工作,产出了一大批有显示度的科研成果,培育和输送了一批又一批优秀的人才,对于推进我国核科学技术和核工业的发展,特别是对原子弹、氢弹和核潜艇的技术攻关,起到了历史性作用。
其后,在20世纪60~70年代建设了清华大学试验屏蔽堆、492游泳池堆和125MW高通量工程试验堆,并建立了快堆临界装置、铀水临界装置。80年代末建成了5MW核供热堆,2000年12月高温气冷堆(HTR-10)达到临界。此外,还建造了几座中子源微堆和两座脉冲堆。2010年5月先进高通量研究堆(CARR)实现首次临界,2012年3月1日达到满功率。
重水堆可以使用天然铀燃料,其热中子通量分布均匀,单位功率热中子通量较高,堆内实验空间大,燃料寿命长,但作为慢化剂的重水昂贵,需放在密封水罐内,用高淳氦气覆盖水面,操作和检修复杂。中国重水型研究堆是前苏联援建的,该堆于1958年6月在中国原子能院(当时叫原子能研究所)建成,是中国的第一座核反应堆。
游泳池式轻水反应堆是游泳池式、轻水慢化和冷却、铍和石墨作反射层的多用途试验堆。在游泳池式轻水反应堆中利用垂直和水平辐照孔道,可开展燃料元件、堆用材料、核测仪表堆内辐照、试验、考验以及单晶硅、同位素辐照生产、黄玉辐照改色等工作。中国建造的游泳池式轻水研究堆有3座,分别在中国原子能科学研究院、北京昌平清华大学核能与新能源技术研究院和中国绵阳中国工程物理研究院等地。
高通量工程试验堆是进行动力堆燃料元件和屏蔽材料辐照试验等反应堆工程研究的反应堆,也可以用来生产放射性同位素。其热中子通量和快中子通量高,比功率(单位质量核燃料所具有的功率)高,燃料元件运行周期短。高通量工程试验堆一般采用多片组型或多层套管型高富集铀燃料元件,以水为慢化剂。
中国核动力研究设计院于1981年建成了高通量工程试验堆(HFETR),在该反应堆上进行了燃料组件辐照试验,包括燃料芯件性能变化、燃料元件破损机理等,以及燃料包壳腐蚀、冷却剂热工条件和传热机理等试验,并生产高比度放射性同位素和锕系元素。
铀-氢化锆脉冲堆在科学研究方面具有广泛的应用价值,是一种具有固有安全特性的中子源辐照反应堆。铀-氢化锆脉冲堆是一种小型均匀研究堆,采用氢化锆与铀均匀弥散混合作为固体燃料-慢化剂元件,采用轻水做冷却剂,构成一种池式反应堆,简称TRIGA堆。由于它结构简单,安全性和经济性好,能获得较强的功率脉冲和中子脉冲,因此在科学研究和应用技术上获得了较为广泛的重视。
我国第一座铀-氢化锆脉冲堆于1990年由中国核动力研究设计院设计研制建成。第二座铀-氢化锆脉冲堆是西安脉冲堆,它是在第一座原型脉冲堆基础上,根据用户对脉冲堆的应用要求进行设计建造的。该堆1996年1月18日在我国西北核技术研究所开工建造,1999年9月首次达到临界,2001年1月,完成各项核调试工作后,已投入试运行及实验应用。西安脉冲堆稳态额定功率2MW,最大脉冲峰功率4200MW。脉冲堆具有一堆多功能的独特性能。
微型研究堆是一种近年来发展起来的特小型中子源反应堆,它安全可靠,结构简单,造价低,建设期短,易于操作和管理,可建在大城市的研究所、学校和医院内。
1984年,中国原子能科学研究院建成中国首座微型堆,其燃料元件为直径4.3mm的细长燃料棒,芯体为90%富集铀的铀铝合金,包壳为铝合金。堆芯铀棒按同心圆布置,装有345根燃料棒,其铀-235装载量为1kg,仅比最小临界质量0.83kg稍大一点。该微堆以水为慢化剂和冷却剂,堆芯悬挂于5.6m深、2.7m直径的大水池中。
微型堆可用来进行中子活化分析及其他有关研究,还可以用来生产短寿命放射性同位素,以及治疗脑胶质瘤等疾病。
目前,深圳大学、山东地质局和上海剂量中心各建有一座该类型的微型堆,并出口到巴基斯坦、伊朗、加纳、叙利亚和尼日利亚等国。
中国先进研究堆是由中国原子能科学研究院自主研发、设计和建造。反应堆功率60MW,热中子通量8Χ1014个/(cm2·s),在同类中子束流研究堆中主要技术指标居世界前列。CARR是一座高性能、多用途、安全可靠的研究堆,采用了许多新的设计理念和技术。该研究堆可开展核物理与核化学等基础科学研究、中子散射研究、反应堆材料及核燃料考验、中子照射、中子活化分析等,并可生产放射性同位素和中子嬗变掺杂单晶硅。中国先进研究堆于2010年5月首次临界,2012年3月1日成功实现满功率运行。 2100433B
检验性研究也称假设检验。是指对所研究的未知或不完全知道的总体,根据已有的事实材料和科学原理提出有待验证的假设,再通过分析研究对假设进行逻辑论证和事实证明,最后得出承认假设或推翻假设的结论的方法和过程。所谓假设是指以一定的事实材料和科学原理为依据,对未来事实及其规律或科研目标作出的一种带理论色彩的猜测或假定性的理论阐释和说明。
在社会调查研究活动中,假设是开路的先锋。许多社会调研往往是以验证假设为明确目的展开的。这类调研活动对所要研究的社会事实及其性质、结构、相互关系等作出带有一定理论性的概括陈述和设想,然后通过各种科学方法将收集的事实材料作逻辑证明和事实证明,充实假设的内容并整理假设的内部层次。同时,在检验过程中对假设进行不断的修改、补充和完善。假设经过验证,如果是不成立的,就要大胆地否定。在检验性研究中,无论假设被证实,还是假设被否定,都是有重要意义的。检验性研究是调查研究的一种重要手段,但不是唯一手段,更不是检验一种假设或一种理论是否为真理的手段。一种假设或一种理论是否是真理应当接受实践的检验。2100433B
殷剑峰
殷剑峰:中国社科院金融研究所副所长,金融产品中心主任,中国金融学会理事,中国金融四十人论坛成员。曾荣获2006年孙冶方经济科学奖(第十二届)和2009年胡绳青年学术奖(第五届),主持和参与了由中央政府、地方政府、金融监管当局、金融机构和中国社科院赞助设立的多项重大研究课题。著有《金融大变革》、《金融结构与经济增长》等。
核心观点
中国房地产不是有没有泡沫的问题,而是泡沫有多大的问题。由于我国的高储蓄率和经济发展前景,如果宏观政策应对得当,尤其是不主动地去用货币政策刺破泡沫,那么,通过持续的经济增长,泡沫是可以有效消化的。
我国虽然人口在老龄化,但是从事农业的人口占比依然非常高,这些人口依然还是要转移。随着人口结构的变化,过去那种高储蓄高投资的增长模式可能会发生改变,但是中国经济并不会发生雪崩式的变化。
中国经济不会发生雪崩式变化
Q:你跟李扬合作的《劳动力转移过程中的高储蓄、高投资和中国经济增长》2006年获得了孙冶方奖,当时为什么想要做这个课题?
殷剑峰:当时不少学者对中国的高储蓄率和高投资率是一种负面的看法,认为高投资背后是高储蓄,投资的边际效应是递减的,这种模式是不可持续的,还有预言说中国正在走亚洲金融危机爆发前的老路,很快就会出现危机。
后来我们就做了这个课题。我们的研究发现,只要劳动力能够持续地从农村向城市非农产业转移,这个高投资是有必要的,那么高的投资率,你必须有资金来源,相应地就会有高的储蓄率。而这种高储蓄、高投资正是推动中国经济在过去几十年里高速发展的重要力量。这些年也证实了我们的看法。
Q:但是近些年来,我国的高储蓄率出现下降,同时,农村的劳动力转移已经越来越缓慢了,现在危机是否来了?
殷剑峰:我2005年的文章是说劳动力能够持续转移。现在大家比较关心的一个问题就是随着人口老龄化,认为农村已经没有那么多剩余人口了。大概是在2010年前后,我国15岁-59岁的劳动年龄人口增长速度开始趋缓,2010年劳动人口占比出现了绝对性的下降。随着这种人口结构的变化,过去那种高储蓄高投资的增长模式可能会发生改变,但是中国经济不会因此发生雪崩式的变化。
Q:你的依据是什么?
殷剑峰:原因很简单,我们虽然人口在老龄化,但是从事农业的人口占比依然非常高,这些人口依然还是要转移。
在欧洲、日本、美国,他们的人口老龄化的严重程度要比我们严重得多,但是这些国家的农业就业人口只有百分之几,这说明劳动力从农业到非农产业的转移并不会因为人口老龄化而停滞。农业人口依然需要转移,而这种转移的过程依然是需要比较高的储蓄率、比较高的投资率,也为比较高的经济增长提供保证。
所以虽然从2010年之后人口结构发生变化,但是这种未来的经济增长不会出现一下子从百分之十几,一下掉到百分之二三的水平,经济的转型可能会比较平稳。原因就是我们还是个发展中国家,农村还有大量的剩余劳动力。
刘易斯拐点还未完全到来
Q:农村还有大量剩余劳动力,那为什么还会出现用工荒?现在普遍认为,中国已经从劳动力过剩转向劳动力短缺,中国已经经历“刘易斯拐点”。
殷剑峰:我认为这个观点是可以商榷的。
按照刘易斯和其他早期发展经济学家的观点,刘易斯拐点反映的是劳动力的供求关系,就是农业剩余劳动人口全部转移到非农业的现代部门之后,由于剩余劳动力已经不存在,从而导致工资的快速上涨。所以,识别刘易斯拐点应该看工资水平,而不能简单地计算劳动力供给数量的变化。因为劳动力供给数量的变化既不能代表供求关系的变化,也不能反映劳动力价格的变化。
Q:我们经常会看到,现在餐厅里三四千元招不到服务员,人力成本上升较快,这不是劳动力价格上涨吗?
殷剑峰:工资确实出现上涨,2001年-2010年的十年,工资增速平均高于人均GDP增速2.6个百分点。但在国民收入的初次分配中,劳动者报酬在2002年前保持稳定,在2002年-2010年占比却从54%下降到2011年的47%。这说明,工资上涨虽然是劳动力供求变化的结果,即劳动力供给相对于劳动力需求的减少,但是,这种工资上涨还不是劳动力转移完成后的快速工资上涨,就是所说的刘易斯拐点。
Q:为什么会出现工资上涨了,劳动者报酬占比下降?
殷剑峰:国民收入分为政府、企业和居民三个部分,其中,居民收入包括劳动者报酬和财产收入。在工资上涨的过程中,劳动者报酬占比的下降反映了我国收入分配不合理的一个重要方面,就是国民收入过多地被分配到了政府和企业部门,尤其是过去十年依靠卖地收入的政府部门。所以,工资上涨了,但是,其他部门的收入上涨更快,从而导致劳动者报酬占比的相对下降。#p#分页标题#e#
中国房地产泡沫可以有效消化
Q:那什么情况下可能会发生危机?
殷剑峰:人口拐点和储蓄率双重拐点到来,会导致经济增速和人均产出水平的下降。但是经济减速并不意味着要爆发危机。危机的爆发还受其他因素影响,例如房地产泡沫和信用膨胀等因素。
Q:那你觉得现在中国有房地产泡沫吗?
殷剑峰:中国房地产不是有没有泡沫的问题,而是泡沫有多大的问题。我们的研究发现,我国住房供求关系在过去几年中已经出现了总体上的供过于求,因此,房地产市场的持续调整是必然的。但是,由于我国的高储蓄率和经济发展前景,如果宏观政策应对得当,尤其是不主动地去用货币政策刺破泡沫,就像上世纪80年代日本和本世纪美国所做的那样,那么,通过持续的经济增长,泡沫是可以有效消化的。
Q:新一轮的城镇化是否是这一轮农村劳动力转移的新形式?这种城镇化对房地产市场有何影响?
殷剑峰:新一轮城镇化是人的城镇化,其本质是公共服务的均等化。这与以往土地开发和房地产扩张的城镇化完全不同,因此,不会出现过去那种大规模的购房需求。
人口红利还可持续5年
Q:你有没有测算,农村剩余劳动力的转移过程还会持续多久?中国还有多久的人口红利期?
殷剑峰:按照过去劳动力转移的平均速度,大概也就是2019年。
Q:也就是说还有4、5年的过渡期,中国应该如何来把握?
殷剑峰:这个过渡期给我们提供了一个改革的窗口,错过这个窗口再往后恐怕就真的会出现中等收入陷阱。就好像日本,错过了机会窗口,就失去了这种改革的良好的基础。
日本在六七十年代经济高速发展的时候也是人口红利的时期。但是到八十年代,人口结构发生了变化,人口迅速老龄化,日本没有抓紧改革,然后就发生泡沫,持续衰弱。现在日本好的岗位,领导岗位,都被老年人占了。整个养老保障体制是年轻人的钱付给老年人。所以整体的这个社会的机会、利益,全部转给老年人,年轻人没有机会。越来越少的年轻人养越来越多的老年人,财政压力会越来越大。
中国要避免出现这种状况,就是劳动力市场要是一个富有弹性的市场,养老保险体制要吸取包括日本在内的其他发达国家的这种经验。
Q:我国的养老体系目前也是年轻人交钱养老年人。
殷剑峰:健全的社保体系应该有三个支柱。一是强制性的养老保险,二是个人和企业缴纳的养老保险,第三是商业性保险和自愿储蓄。
在我们国家第一支柱基本是空档运行,有很多财政缺口,而且还有一个很重要的问题,全国不是统一的。第二块个人和企业是强制性缴纳的,也不是全覆盖,有很多企业,比方说私人企业可能就没有,像农民工就更没有。第三块商业保险发展还是非常不尽如人意,现在中国人主要靠自己储蓄来防老。
政府应该转型为公共服务型
Q:那中国应该怎样避免陷入中等收入陷阱?
殷剑峰:具体方法实际上十八届三中全会决定已经说得很清楚了,现在主要问题就是怎么去加快推行。三中全会的决定里我觉得“市场发挥决定性作用”的前提是另一句话,就是“更好发挥政府作用”。如果没有更好地发挥政府的作用,市场这个决定性作用要么是不可能,要么会出问题。
Q:你怎么理解“政府的作用”?
殷剑峰:过去这三十年,尤其是过去这十年我们经济中面临的种种乱象、问题,核心问题就在于政府没有发挥好作用,就是该做的没做,不该做的做了很多。
该做的没做就是像全国统一的养老、医疗、教育,这应该是中央政府做的。但是在过去中央推给地方,然后地方也在推给市场。
医疗是最典型的,在改革开放前我们还有全民的医疗保障,但改革开放之后我们慢慢把这些全部推给市场,而这个应该是政府做的。当然政府承担起自己的责任不是说该大包大揽,得适度,因为在人口老龄化的过程中间如果政府承担得太多,财政会有巨大的压力。日本、美国就是例子,他们的财政赤字很大一方面就是因为医疗费用的支出,现在看起来美国的医疗改革可能是世界上最坏的制度。
Q:就是说政府应该做一些基础性的公共产品,其他的让位于市场。但这种转型对于政府来说是艰难的,特别是地方政府,怎么让他们做好公共产品服务?
殷剑峰:我们以前的政府不是以提供公共品为主,政府从上到下都是追求经济增长。所以我们可以看到它的投资很多,政府的直接或间接的投资非常多,但在那个时期是有必要,就是在劳动力转移的时期。比如各地的开发区,有了资本,有了工厂,农业的就业就变成非农就业。所以在过去三十年我们国家经济增长是一种开发区模式,它的背后行为的主体除了劳动力和企业家,就是地方政府,地方政府GDP的冲动是我们国家高速经济增长的一个重要动力。现在必须改变了,过去“唯GDP论英雄”的做法在人口老龄化的过程中间已经不再适用了,政府必须从追求GDP增长型,转向提供公共服务型。
Q:不适用的具体表现有哪些?
殷剑峰:一方面是人口老龄化的趋势,老龄化过程中间对公共品服务的需求会大量上升,养老、医疗、教育等等。另一方面随着人口老龄化,靠劳动力、资本投资的经济增长必须转向靠技术进步的内涵式增长,而这种增长要求政府提供很好的环境,很好的公共品。所以更好的发挥政府的作用是市场发挥决定性作用的基本前提。从去年以来我们做的很多改革都是政府在改革自己的职能,包括八项规定、反贪反腐。中国市场经济改革完成的一个标志就是发改委职能的彻底转变、甚至没有发改委。
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