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湖南省高级人民法院:
你院[2003]湘法执行他字第05-l号《关于〈合同法〉生效前承包人的工程款与抵押权的受偿顺序问题的请示报告》收悉。经研究,答复如下:
同意你院关于应当按照黄松有副院长在全国民事审判工作座淡会上的讲话精神处理的倾向性意见及理由。
二○○三年九月四日
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复最高人民法院公告《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布,自2...
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。自2002年6月27日起施行。...
最高人民法院关于给承包单位介绍工程索要信息费如何处理问题的复函
最高人民法院关于给承包单位介绍工程索要信息费如何处理问题的复函
关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》若干问题探讨
文章对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》解释进行了阐述分析 ,并提出其运作中存在的问题
关于先税后证的规定是否能够阻却工程款的优先受偿问题,先税后证规定中的税指的是房地产交易中产生的土地增值税、营业税等税种,其性质是一种流转税,在房地产交易中体现为过户完成后才发生的税款。然而,国家为使该部分税款不因过户办理后当事人不予理会而流失,特别规定对该部分税款予以先行征收,但该规定是否具有合理性值得商榷,在有关的全国人大制定的税收法律中,并没有规定应征税款可以先于该税发生之前予以征缴,因此该先税后证的规定充其量是行政规章予以规定的,而工程款的优先性是由合同法予以规定的,因此工程款所优先受偿的法律效力高于税收优先的法律效力
工程款优先受偿权的适用限制
(一)购房人买受权对工程款优先受偿权的限制
根据最高人民法院的该条批复,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现,但必须具备如下三个条件:一是购房须用于消费,购买商业经营用房者不适用本条;二是购房人已支付全部或大部分房款,未支付房款或只付少许房款的购房者不在此列;三是尚未取得合法产权,对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利,承包人当然不得主张工程价款优先受偿权。鉴于实践中出现房地产开发企业利用司法解释第2条规定,借预售之机虚假售房以规避承包人行使工程价款优先受偿权的现象,承包人若能提供相关证据,可以主张人民法院撤销“售房”合同或确认“售房”合同无效。
(二)数个工程款优先受偿权之间的彼此限制
一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下,各承包人均依法享有工程价款优先受偿权,受偿顺序、受偿比例如何确定,合同法与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后,但其优先权产生的基础、指向的对象一致,作为工程价款的构成成分也完全平等,时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中,数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权,各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。
(一)购房人买受权对工程款优先受偿权的限制
根据最高人民法院的该条批复,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现,但必须具备如下三个条件:一是购房须用于消费,购买商业经营用房者不适用本条;二是购房人已支付全部或大部分房款,未支付房款或只付少许房款的购房者不在此列;三是尚未取得合法产权,对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利,承包人当然不得主张工程价款优先受偿权。鉴于实践中出现房地产开发企业利用司法解释第2条规定,借预售之机虚假售房以规避承包人行使工程价款优先受偿权的现象,承包人若能提供相关证据,可以主张人民法院撤销“售房”合同或确认“售房”合同无效。
(二)数个工程款优先受偿权之间的彼此限制
一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下,各承包人均依法享有工程价款优先受偿权,受偿顺序、受偿比例如何确定,合同法与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后,但其优先权产生的基础、指向的对象一致,作为工程价款的构成成分也完全平等,时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中,数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权,各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。