第1章 智能建筑概述

1.1 智能建筑的概念

1.2 智能建筑的组成和主要功能

1.2.1 智能建筑的组成

1.2.2 智能建筑的主要功能

1.3 智能建筑的技术基础

1.4 智能建筑的基本要求和功能特点

1.4.1 智能建筑的基本要求

1.4.2 智能建筑的功能

1.4.3 智能建筑的优越性

1.5 智能建筑的发展趋势

本章小结

复习与思考题

第2章 楼宇智能化的关键技术

2.1 传感器技术及应用

2.1.1 传感器概述

2.1.2 智能楼宇中的典型传感器

2.2 智能楼宇中的典型执行机构

2.2.1 执行器概述

2.2.2 电动执行器

2.2.3 气动执行器

2.3 智能楼宇的检测技术

2.3.1 温度检测技术

2.3.2 湿度检测技术

2.3.3 压力检测技术

2.3.4 流量检测技术

2.3.5 液位检测技术

本章小结

复习与思考题

第3章 智能建筑设备自动化系统

3.1 建筑设备自动化系统的组成及功能

3.1.1 建筑设备自动化系统的组成

3.1.2 建筑设备自动化系统的监控功能

3.2 供配电监控系统

3.2.1 监控对象

3.2.2 供配电监控系统的功能

3.3 照明监控系统

3.3.1 智能建筑对照明系统的要求

3.3.2 照明监控系统及功能

3.4 暖通空调监控系统

3.4.1 暖通空调系统工作原理

3.4.2 新风机组的监控

3.4.3 空调机组的监控

3.4.4 暖通系统的监控

3.4.5 冷源及其水系统的监控

3.5 给排水监控系统

3.5.1 给水系统的监控及功能

3.5.2 排水系统的监控及功能

3.6 电梯与停车场监控系统

3.6.1 电梯监控系统

3.6.2 停车场监控系统

本章 小结

复习与思考题

第4章 安全防范系统

4.1 安全防范系统的组成及功能

4.2 出入口控制系统

4.2.1 出入口控制系统的组成及功能

4.2.2 出入口控制系统的主要设备及控制

4.2.3 楼宇对讲系统

4.3 防盗报警系统

4.3.1 防盗报警系统的基本组成

4.3.2 几种常用的探测报警器

4.3.3 系统监控功能

4.4 电子巡更系统

4.5 闭路电视监控系统

4.5.1 闭路电视监控系统的基本组成

4.5.2 闭路电视监控系统常用的主要设备

4.5.3 闭路电视监控系统的功能

4.6 智能安全防范系统的集成

4.7智能安全防范系统工程实例

本章小结

复习与思考题

第5章 消防系统

5.1 消防系统的组成及功能

5.1.1 智能建筑对消防系统的要求

5.1.2 消防系统的组成

5.1.3 消防系统的功能

5.2 火灾探测器

5.2.1 火灾的探测方法

5.2.2 火灾探测器的分类及命名规则

5.2.3 感烟式火灾探测器

5.2.4 感温式火灾探测器

5.2.5 其他火灾探测器

5.2.6 探测器的选择及数量确定

5.3 火灾报警控制器

5.3.1 火灾报警控制器的分类

5.3.2 火灾报警控制器的组成及技术指标

5.4 火灾自动报警系统

5.5 消防联动控制系统

5.5.1 自动喷淋灭火系统

5.5.2 火灾事故广播与消防电话系统

5.5.3 防排烟系统

5.5.4 防火卷帘门控制

5.5.5 消防电梯的联动控制

5.6 消防系统工程实例

本章小结

复习与思考题

第6章 智能建筑通信自动化系统

6.1 通信自动化系统概述

6.2 通信自动化系统的相关设备和基本功能

6.2.1 程控交换机

6.2.2 用户交换机

6.2.3 程控数字交换机的基本功能和特点

6.2.4 图像通信

6.2.5 文字通信

6.3 计算机网络通信自动化系统

6.3.1 智能建筑网络系统的发展过程

6.3.2 智能建筑网络系统的结构

6.3.3 宽带通信网的相关技术

6.4 其他网络相关技术

6.4.1 有线电视系统

6.4.2 多媒体技术

本章 小结

复习与思考题

第7章 智能楼宇的音频系统

7.1 扩音系统

7.1.1 扩声系统的基本组成

7.1.2 扩声系统的主要设备

7.2 公共广播系统

7.2.1 公共广播系统概述

7.2.2 公共广播系统的分类

7.2.3 公共广播音频系统的组成

7.2.4 公共广播系统的设计

7.2.5 公共广播系统设计实例

7.3 会议音频系统

7.3.1 基本会议音频系统

7.3.2 会议室设计要求

本章小结

复习与思考题

第8章 智能建筑办公自动化系统

8.1 办公自动化的基本概念

8.2 办公自动化的发展阶段

8.3 办公自动化的层次结构

8.4 办公自动化的组成要素和任务

8.5 办公自动化的软、硬件构成

8.6 办公自动化软件的分类

8.7 办公自动化对人员的素质要求

8.8 办公自动化系统的模型建立与开发

8.9 Web方式的办公自动化系统的特点

8.10 办公自动化方案实例

本章 小结

复习与思考题

第9章 综合布线系统

9.1 综合布线系统概述

9.1.1 综合布线系统的发展

9.1.2 综合布线系统的特点

9.1.3 综合布线系统的结构和组成

9.2 综合布线系统工程设计

9.2.1 综合布线系统标准

9.2.2 综合布线系统的设计等级

9.2.3 工作区子系统设计

9.2.4 水平子系统设计

9.2.5 垂直干线子系统设计

9.2.6 管理子系统设计

9.2.7设备间子系统设计

9.2.8建筑群干线子系统设计

9.3 综合布线工程实例

本章小结

复习与思考题

第10章 智能建筑系统集成及物业智能化管理

10.1 智能建筑系统集成

10.1.1 智能建筑系统集成的概念

10.1.2 智能建筑集成化管理系统

10.2 智能建筑系统集成的实现

10.3 智能建筑的物业智能化管理

10.3.1 物业智能化管理的定义

10.3.2 智能建筑物业管理的内容

10.3.3 物业智能化管理的作用

本章小结

复习与思考题

参考文献2100433B

全书共分10章，分别为智能建筑概述、楼宇智能化的关键技术、智能建筑设备自动化系统、安全防范系统、消防系统、智能建筑通信自动化系统、智能楼宇的音频系统、智能建筑办公自动化系统、综合布线系统和智能建筑系统集成及物业智能化管理。《智能楼宇技术》从实际应用出发，对楼宇智能化技术所涉及的基本原理和理论作了简要介绍，突出了实际工程所必需的知识和技能。

本书较全面、系统地介绍了智能楼宇技术，全书共分10章。其内容为：第1章控制理论与技术，第2章楼宇设备监制系统，第3章火灾报警控制系统，第4章安全防范系统，第5章综合布线系统，第6章闭路电视与天线，第7章扩音与音响系统，第8章数字程控用户交换机，第9章智能小区，第10章工程施工。每章除了说明系统原理、结构和典型设备特点外，每个系统都附有工程实例，详细介绍工程设计的步骤、方法、系统构成、设备选型和施工图绘制等，给读者一个理论与工程实际相结合的启示。本书每章后都备有小节和相关的习题，供学生复习参考使用。

本书可作为大专院校相关专业的教材，也可作为从事智能楼宇技术的工程技术人员的培训教材或参考书。

社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70%的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

楼宇自动化系统也叫建筑设备自动化系统(Building Automation System简称BAS)，是智能建筑不可缺少的一部分，其任务是对建筑物内的能源使用、环境、交通及安全设施进行监测、控制等，以提供一个既安全可靠，又节约能源，而且舒适宜人的工作或居住环

结束语

楼宇自动化控制技术在我国还是一个新兴的技术领域，随着更多智能建筑的出现，将有更加先进的技术补充到这一领域中，使这一技术更加成熟、完善。2100433B

本书根据智能建筑的发展，全面介绍智能建筑的概念、组成、设计和管理等主要技术。

全书共分10章，分别为智能建筑概述、楼宇智能化的关键技术、建筑设备自动化系统、安全防范系统、火灾自动报警系统、通信自动化系统、音频系统、办公自动化系统、综合布线系统和智能建筑系统集成及物业智能化管理等知识。本书从实际应用出发，对楼宇智能化技术所涉及的基本原理和理论做了简要介绍，突出了实际工程所必需的知识和技能。

本书可作为高职高专楼宇自动化技术、电气工程、建筑工程等相关专业的教材，也可作为高等学校本科应用技术相关专业的教材，还可作为从事楼宇智能化工作的工程技术人员的参考书。