前言

根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第2条的规定，所谓房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发经营是一个系统工程，要经过立项、批地、获取建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工招标、获取施工许可、施工建造、竣工验收、办理初始登记、销售等多个环节。

从不同的角度出发，对房地产开发的整个流程可以划分为不同的阶段。从法律风险分析与防范的角度出发，房地产开发的整个流程可分为三大阶段：（1）取地，获取建设用地使用权，进行初期开发建设；（2）建造，与承包人签订施工合同，进行施工建设；（3）销售，将具备销售条件的房地产项目进行销售。

司法实践表明，有关房地产开发的纠纷大部分集中在上述取地、建造、销售三大阶段。最高人民法院先后颁布了三大司法解释, 与上述三大阶段正好吻合。三大司法解释分别是《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

本书将以房地产开发上述三大阶段划分为基础，从司法实践中发生的典型案例出发，根据房地产开发相关法律和最高人民法院三大司法解释的有关规定，分析房地产开发企业在取地阶段、建造阶段、销售阶段存在的法律风险，在分析存在的法律风险的同时，找到切实可行，行之有效的防范风险、化解风险的方法，指导房地产开发企业规避开发过程中的法律风险。这是本书的目的和价值所在。

由于我国房地产相关法律法规错综复杂，加之司法实践中存在同样的案情出现不同判决结果的现象，本书对有关问题的分析阐述若有遗漏或错误，欢迎批评指正。

本书在引用我国有关法律法规时使用简称，在经典案例中引用有关法律法规时亦使用简称。

本书引用的法律法规统一简称如下：

1．《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》简称为《城市房地产开发经营管理条例》；

2．《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《国有土地使用权合同纠纷司法解释》；

3．《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《建设工程施工合同纠纷司法解释》；

4．《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》简称为《商品房买卖合同纠纷司法解释》；

5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》简称为《国有土地使用权出让和转让条例》；

6．《中华人民共和国城市房地产管理法》简称为《城市房地产管理法》该法颁布于1994年，后于2007年、2009年经过两次修正，书中未标注年份的为1994年法，新法在书中称为《城市房地产管理法》（2009年）。；

7．《中华人民共和国物权法》简称为《物权法》；

8．《中华人民共和国土地管理法》简称为《土地管理法》；

9．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》简称为《招拍挂出让土地使用权规定》；

10．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》简称为《合同法解释一》；

11．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》简称为《合同法解释二》；

12．《中华人民共和国民法通则》简称为《民法通则》；

13．《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》简称为《民法通则意见》；

14．《中华人民共和国招标投标法》简称为《招标投标法》；

15．《中华人民共和国招标投标法实施条例》简称为《招标投标法实施条例》；

16．《中华人民共和国建筑法》简称为《建筑法》；

17．《中华人民共和国广告法》简称为《广告法》；

18．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》简称为《买卖合同纠纷司法解释》。2100433B