5月8日，银监会正式发布《商业银行押品管理指引》，该文件自2016年12月公示征求意见，到正式发布历时近5个月，本指引的出台，对于住房抵押贷款将产生怎样的影响？【京贷通】带您一一分析。
首先，我们提几个宏观思路
1、银行层面到底有没有面临系统性风险？
2、本指引的出台，到底是真的要防范系统性风险，还是其他？
3、本指引的出台，对于住房抵押贷款将产生怎样的影响？
商业银行押品管理是全面风险管理体系的重要组成部分。《指引》的出台填补了我国押品风险管理的监管空白，对商业银行的全面风险管理提出了更多、更高、更严谨的要求，有利于促进商业银行押品管理的规范化、制度化和系统化。
银行层面到底有没有面临系统性风险？
要回答第一个问题——首先，我们来看一组由银监会发布的权威数据：
2016年末，我国商业银行不良贷款余额达1.51万亿元，比三季度末增加183亿元，较2015年末增加2379亿元；不良贷款率1.74%，较上季度末下降0.02个百分点，较2015年末增加0.07个百分点。
而2017年一季度，我国商业银行不良贷款余额1.58万亿元，较上季末增加673亿元;商业银行不良贷款率1.74%，与2016年全年水平持平。
【京贷通】点评：由这组数据的对比，我们不难看出：不良贷款率没有增加的情况下（甚至今年一季度与2016年整体是维持同等水准），不良贷款余额增加了，说明整体的信贷发放额度是增加的，用最通俗的话讲——市场上的钱在增加。
而商业银行的利润方面：截至2017年一季度末，商业银行当年累计实现净利润4933亿元，同比增长4.61%，较上季末上升1.07个百分点。
我们梳理近三年银行业一季度利润增速发现，商业银行一季度净利润增速从2015年的3.73%增到2016年的6.32%。
【京贷通】点评：不良贷款率基本稳健，而利润率实现将近翻倍的增长，依然说明一个问题，要么是放贷总额提升了，要么是利率提升了 ，但是我们可以看到的是，2015-2016年，银行的利率并没有大幅度提升。问题又回到了最初——市场上的钱在增加。
讲到这里，我们的第一个问题基本已经有了答案，具体不表，打孩子总要有理由，至于这个理由成不成立，解释权在父母。
本指引的出台，到底是真的要防范系统性风险，还是其他？
从《商业银行押品管理指引》征求的意见的那天开始，就是打着防范系统性风险的牌，那么到底是明牌还是暗牌？我们从一事例可以管窥一豹。
317过后，北京楼市一地鸡毛，而受挫最为惨痛的资产标的莫过于商住房，从商住房不允许出售给个人，到购买商住房需消耗放票，再到不允许中介机构发布、代理项目……
而真正令商住房丧失金融属性，从资产变成消费品的是叫停商住房的抵押贷款！！
4月26日起，所有商业银行不再接受商住抵押，机构对商住的抵押贷款额度跳水，原本可贷400万的房子，一夜之间只能贷款200万；而进入5月，除个别高利贷，所有机构也都不再受理商住抵押贷款。
从水木社区的帖子也可感知到市场的寒意。
提到真正的系统性风险，最真实最近的案例应该是美国08年的金融危机，而此次危机发生的根源则在于“次贷”。关于次贷的官方解释，我们来看百度百科：
等等，除了次贷的解释，我们似乎发现了新东西，最后标红的这一句，实际就是08年金融危机发生的导火索。越看越像咱们现在的政策，住房市场在降温，利率也似乎有上升趋势，还有想要断供的投资者。那这是不是意味着，我们将面临危机？
NO！正是由于这样白痴的道理谁都懂，而且我国的放贷机构大头都是国字头银行，破产这种事离我们还远得很！而此次银监会发布《商业银行押品管理指引》实质要做的就是在确保不发生系统性风险的基础上，给上头一些面子，稳定住房价。所以君不见美元加息后，人民币压力如此之大，依然只是在少数渠道定向加息而已。全面加息这步棋，实质上是慎之又慎的！
本指引的出台，对于住房抵押贷款将产生怎样的影响？
我们先把《商业银行押品管理指引》中几个核心要点摘引如下：
“商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系，完善与押品管理相关的治理架构、管理制度、业务流程、信息系统等”，“明确董事会、高级管理层、相关部门和岗位人员在押品管理中的职责”
“商业银行应建立动态监测机制，跟踪押品相关政策、行业、地区环境变化”“及时发布预警信息，必要时采取相应措施”；同时，“应加强押品的集中度管理”
“根据押品的重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取相应的应对措施”。
“商业银行应根据不同押品价值波动特性，合理确定各类押品价值重估频率，每年应至少重估一次。价格波动较大的押品应适当提高重估频率，对于有活跃交易市场的金融质押品应进行盯市估值”。对于押品的重估需要成本的问题，银监会在治理银行不规范经营过程中，已经明确将押品重估费用定义为银行经营成本，不得转嫁给借款人。
《指引》并不强制要求所有押品都需要第三方估值，如果银行自身具备押品评估能力，仅对有法规及行政部门强制性规定的押品需要第三方估值。《指引》要求商业银行对外部评估机构实施白名单管理，也有助于治理评估市场乱象。
这些重要概念说明了什么？
1、曾经有不少粉丝在【京贷通】后台咨询，“如何高评低贷”“怎样提高评估值，多贷点钱出来？”，这些在银行层面来讲都会变得越来越困难，甚至基本没有可能性；
2、评估机构在一定程度上是靠银行吃饭的，银行不认你的评估报告，你评再高也没用，因此，敢于夹带私货的评估机构将无缘白名单；
3、贷款人更应该清楚，在这种高压下，承诺虚假成数的贷款机构会更多，但也更侧面证明他们生存空间狭窄。现阶段，不降成已经是恩德，何谈高评？对于银行和评估机构而言，政治正确远比多几个客源更重要；
4、今后的动态评估机制会不会加入合同范本，有可能！今年不少银行已经在商住上吃了苦头，防范措施的出台也在情理之中；
5、据【京贷通】消息，已经有银行开始对抵押类贷款进行贷后审查，要求资金做到专款专用，比如经营贷，必须用于实际公司经营，比如消费贷必须有真实消费发票、合同等；
6、最为重要的一点：此次的规范押品的出台，实际上会是一次对贷款行业的清理，对新形势看不清、看不懂、看不透的机构，可能会吃苦头，一些暗箱操作对客户而言看似占便宜，实则有大风险，就好比此次某行的对首付款追溯机制，让多少贷款人着道？顺应趋势，规范合法操作，才是对客户负责的长久之道，以专业、责任取胜的平台才能赢得市场的尊重。
