舒可心，国内知名业主维权和物业管理专家，曾经的大学教师，朝阳园原业委会前任委员；前中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任；曾任中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员；河南财经政法大学物业管理专业客座教授；北京首一业主大会辅导中心发起人、常务理事之一。
万物茶座|舒可心：物业非重大过失可不受处罚
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《物权法》是一把尺子，不是剑
万物君：您如何评价《物权法》实施这10年？
舒可心：从立法上来说，我认为《物权法》是很好的了，没有什么大的漏洞。现在好多人说法律没有被激活，我觉得根本原因在于大家对待《物权法》还是一种“刑法”的思路。不少人认为政府应该用《物权法》来处理小区事务、调和业主物业矛盾，怎么可能？《物权法》是民法，是对业主和开发商、物业企业之间关系的行为规范。民法需要当事人自己主张法院才会启动程序，如果老百姓不依照法律进行诉讼，法院如何司法？法律如何被激活？说到底，《物权法》只是一把尺子，不是一把剑、一个武器，大家都要把自己的情况往尺子上靠，最终，业主、物业企业的行为符不符合这把尺子是由法院来裁判的。
我觉得《物权法》唯一不合理的地方在于对车位归属的界定。中国是大陆法系，整个《物权法》的理念都是强调物权法定，但第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这就等于绕开了物权法定这一原则，而变成了“约定”。这样就出现了一个问题，这里的归属到底是使用权还是所有权呢？这一点是不太清晰的。
万物君：不少专家都表示，因为中国的社区比较大，所以在治理上也面临更多的问题。您怎么看？
舒可心：是的。西方的社区比较小，一般就几十、几百个业主，一半的业主开个会、做个决定，很容易。但是中国的问题不一样，中国动不动上千户，如果业主只能通过业主大会来做决定、来维权的话，而不能以单个业主的名义提起诉讼，业主的组织成本就会奇高，必然造成很多问题。
第一，业主们对于平时的小事情，例如垃圾不清、道路不整、车位乱收费，大家没办法寻求救济。
第二，如果对于小的侵权业主没法主张，等于也是在纵容物业公司，使得这种侵权行为扩大。扩大到一半业主都开始反对的时候，它就可能成为群体事件了。
第三，这对物业公司也不是很公平。业主大会通过一半的业主表决哄走物业公司是不是暴力？在一定意义上，它就是暴力。
第四，没有纠错机制的后果就是业主对物业公司的任何错误都是不能容忍的。我们买一杯咖啡量少了，我们找他赔没问题，因为我们跟他是买卖关系。但是如果我们花钱委托他给我们做一杯咖啡，少点、多点我们没法罚人家，对不对？阿姨给你洗碗打碎了一个盘子，你会让她赔吗？不会。为什么不会？因为这里面有“委托”的关系，只要干活就可能出错。
赋予单个业主诉权
万物君：那您觉得应该怎么解决这个问题？
舒可心：最近十来年，物业管理最可喜的变化是大家对于业主大会和业委会的组织作用、组织地位有了更多的共识。以前，大家普遍认为业委会是业主管理组织，但现在有更多人承认，业主大会才是业主管理组织，业主委员会只是业主大会内部常设的一个机构。那么在这种情况下，就只能由业主大会来行使管理权或者转委托给物业服务企业代为行使管理权。《物权法》也明确承认了，业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
理顺了这个法律关系后，其实可以参照《信托法》，把业主组织、每个业主和物业服务企业之间的关系定义为信托关系。业主大会是委托人，物业企业是受托人，业主是受益人，大家都按照信托的原则来确定权利、义务关系，也赋予了单个业主诉讼的权利。
万物君：信托的好处有哪些？
舒可心：业主是受益人，那么单个业主就有了诉权，不用业主大会表决诉还是不诉。它可以利用单个业主的热情、公益心挑起一个诉讼，而一旦这个诉讼胜诉了，它对全体业主都是有效力的。而如果败诉了，发起诉讼的业主自己承担后果就好了，对物业公司也公正。
还有，信托关系中，受托人要想辞任，要等到委托人找到新的受托人才可以走，这是符合物业管理本质的，如果业主们不决定，你管得再烂你也得管着，你不可以走。哪和现在一样？现在跟业主们签的不管物业服务买卖关系，还是物业服务委托关系，都可以随时解除合同关系，这不合道理。
物业企业变成了信托关系中的受托人，也解决了公开的问题。因为信托的原则是无限授权，就是物业公司的管理权是无限的，但它同时也要求你无限公开。每一个受益人都可以随时查阅账册，随时可以对物业公司的行为进行监督。
这对物业公司也有好处。它明晰了物业公司只是受托人、管理人。举个例子，为了使得被害人获得及时救济，几乎全世界都在《侵权责任法》中界定，高空坠物后大厦第一管理人需要承担责任。但是从道理上来说，管理人承担什么责任呢？在信托模式下，管理人就可以用物业费购买公共责任险，来免除这种法定责任。这样既能避免业主财产给其他人造成损失，又避免了物业公司因为成为第一追责人而承担风险。同时，也将业主们的风险转移给保险公司了。这自然是一个多赢的机制。
信托还有一个原则，不是重大的和故意的过失是不可以处罚受托人的，这就避免了物业公司承担无限责任。因为只要干活就会有错，像前面说的，阿姨洗碗打碎个盘子，还要她赔吗？
最后一点，有了纠错机制，物业企业就可以不断改进自己的工作，避免了错误不断累积，让小区环境越变越差，同时也避免了自己被业主表决请出去的风险。
本文系《物权法》实施十周年专家观察第八篇
