“电梯刷卡经常失灵，四期和五期的业主希望能够拆除梯控。”日前，家住绿地之窗四期的李女士向都市晨报反映，物业在未与业主沟通的情况下改造电梯，增加了门禁和梯控，未缴纳物业费的业主所使用的门禁卡时灵时不灵，电梯运行摇晃，担心存在安全隐患。

业主：物业私设梯控，目的是强收物业费

李女士告诉记者，2017年7月下旬，徐州市绿地之窗四期、五期宝岩物业在没有任何审批手续和全体业主不知道的情况下，对小区所有电梯进行改造，安装梯控设备，改变电梯运行模式，引起很多业主不满。

记者来到绿地之窗小区，绿地之窗四期和五期是相对独立的两个高层社区，目前均由徐州宝岩物业服务。

李女士告诉记者，住宅楼安装门禁，可以防盗、防止闲杂人等进入，原本应该是件好事。但是徐州宝岩物业未与业主沟通，私自设置了门禁和梯控，为缴纳物业费的业主和未缴纳物业费的业主办理了两种不同的门禁卡。未缴纳物业费的业主每隔一段时间去物业开通刷卡功能。

“起初是物业通知定期开通，现在物业干脆不通知了。门禁卡也时灵时不灵。”李女士说，电梯不受门禁卡控制直接升至楼顶、业主被困电梯的情况已经发生多次。李女士说，物业公司虽未明确声称将门禁卡与物业费捆绑，但是物业的这种做法是变相催费。

李女士同时向记者提供了一段电话录音，内容是三菱电梯公司负责人吴经理表示安装梯控是物业公司自作主张。

同住绿地之窗四期的王先生告诉记者，业主购买该小区时开发商宣传物业服务由具备一级资质的长城物业服务，交房时却变成了宝岩物业。业主对物业不满，不仅仅体现在梯控上，楼道卫生、消防设置、社区广告牌都是矛盾的焦点。

绿地之窗4—5期的两种门禁卡

业主称楼道经常堆满垃圾，消防设施落满灰尘

业主称物业未经业主同意在小区安装了电动车充电设备

开发商卖房时宣传物业为“北京奥运村长城物业”

宝岩物业：未捆绑物业费，与电梯公司有合同

针对业主反映的问题，记者联系了绿地之窗四期和五期的物业服务方——宝岩物业。宝岩物业的一位男性负责人告诉记者，物业公司从未将梯控与物业费进行捆绑，只是为较早缴纳物业费的业主免费办理了门禁卡。目前的门禁卡均是统一制作，至于业主提到的门禁卡时灵时不灵的情况，该负责人表示是技术问题，业主有可能将门禁卡与手机等电子设备放在一起，导致门禁卡的失灵。该负责人称，物业公司与三菱电梯有合同，安装梯控合法合理，缴纳物业费是业主应尽的义务，但物业公司从未逼迫业主。

对此，记者又致电了三菱电梯徐州地区负责人吴经理，吴经理告诉记者，此前有业主致电反映绿地之窗四期和五期的梯控问题，他当时以为是宝岩物业自作主张，后经核实是与宝岩公司有合同协议。至于业主提出的电梯不稳、震动等问题，吴经理称立即安排工人前往查验和维修。

电梯现状和电梯刷卡系统启用通知

律师：物业公司私设梯控违反相关法规

针对绿地之窗四期和五期出现的业主与物业公司之间的纠纷，记者咨询了红杉树律师事务所刘梦林律师，刘律师说，物业公司应得到绝大多数业主的同意才可以安装梯控，并且不得以此作为催缴物业费的手段。如小区未成立业主委员会，可以通过居委会及大多数业主的同意。如果电梯原装与物业公司关系不大，经大多数业主同意可以拆除。

也就是说，电梯出厂带有梯控的，物业不得擅自拆除；电梯出厂不带梯控的，物业也不得擅自安装。刘律师说，物业擅自安装梯控应该拆除，如果不能，业主可以向物业主管部门，即房管局物管处或办事处反映。

根据《物权法》第七十六条，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

根据《物业管理条例》第五十四条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》第六章第五十七条同时规定，违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。但目前处罚案例较少。