作者：房产教授

6月3日，海口市宣布打造江东新区，要将海口江东新区打造成海南自贸区建设的重点先行区。紧接着，江东片区宣布暂停和冻结新区内建设项目 暂停户口迁入，显示了江东片区的重要性。

一、江东新区的设立预示自贸港的规划

根据相关的规划，江东新区要按“两年出形象 三年出功能 七年基本成型”的节奏建设，将江东新区建设成创新区、展示区、体验区和示范区。

一是建设全面深化改革开放试验区的创新区，主要体现在内外贸、投融资、财政税务、金融创新、出入境等方面，打造国际能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等交易场所聚集区，建设海南国际金融交易中心、国际离岸创新创业示范区和国际教育基地。如果这一愿景实现，那么海南设立更加开放的商品交易、证券交易、股权交易、期货交易等相关的交易所就成为了可能，并且这个交易所或许直接对标香港，吸引国内外企业参与进来。

二是建设国家生态文明试验区的展示区。这点就不评论了，环境制约了海南30年的发展，相信今后不会再有同样的事情发生。

三是建设国际旅游消费中心的体验区。这里最有吸引力的是实现离岛免税地域全覆盖、旅客全覆盖、全品种（除管制品）供给。也就是说，江东新区甚至是整个海南岛都有望实现更大范围、更大力度的离岛免税政策。如果海南岛成为全域、全品种、全民的免税购物中心，可以想象海南岛会分流多少去香港购物的游客，又会创造多少商业机会？

从以上三个规划来看，商品贸易、金融开放会是海南自贸港的主基调，设立各类交易所、搞商品的进出口贸易将会在未来变为现实。

二、新区为什么设立在江东片区

根据官方的报道，在江东设立新区的主要原因有三，一是江东片区交通优势明显，二是生态环境未遭破坏，三是后开发优势。

在我看来，将这么重要的新区设立在江东片区，最主要就两点，一是江东有着大量的土地储备，二是交通条件明显优于其它区域。

首先是土地储备。我们之前就讨论过，江东片区（东海岸）会是海口的下一个政策重点倾斜的片区，其最重要的原因就是那边还有大片土地没有被开发。一方面，有着大片荒地的东海岸会很容易规划，这片干啥那片干啥直接盖就好。另一方面，大量的土地就意味着大量的财政收入，把大政策放到那些成熟区域，又没有土地可卖，搞的再好也无利可图啊。

其次就是交通优势。海口存有大片土地的地方还是很多的，一是海口南部，绕城高速以南也是有着大片土地，不过更多的是林地和耕地；二是椰海大道两侧也拥有大量的可供建设用地。不过这些地方的交通条件根本无法跟江东片区相比，江东片区毕竟是靠海的，新埠岛码头近在咫尺，离秀英港、海口新海港也都不算远。

去年我最疑惑的就是如意岛，为什么要在新埠岛外面劳师动众去填海造个如意岛，再花大价钱去建个那么长的跨海大桥过去？当时官方的解释是：打造高端旅游度假区。但是花这么多钱去搞这么一个人工岛，打造度假区，既无必要，也无需求，即使真的要填个岛，也没必要搞那么远，并且新埠岛所在的位置也并非适合搞什么高端旅游度假区吧。所以当时我们也猜测，假如海南搞自贸区，那么如意岛就是一个中转站。现在看来，如意岛肯定不是什么高端旅游度假区，而是某项配套。

现在如意岛停工，江东片区的在建项目也暂停或暂时冻结，迁入户口都暂停了。其实这些事情想要达到的目的都一样，都是为了脚下的筹码而已。我们做个假设，假如雄安新区今天宣布可以买房，不限购，大家猜猜，3天后雄安新区的房价会到多少钱？假如雄安已经建起来了呢？雄安以后会不会开放房地产？

海南的东西越来越难写了，很难把握好这个度，就写这些吧。

房产教授（mmff115116），海南最专业房产政策解读，关注海南房产，请先关注房产教授公众号（fcjs99）