我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，已经开了一个地产公号近三年，关注楼市，死磕地产，折磨自己，无所顾忌。
最近，我们推出了“德科地产频道”的付费音频产品: 每天精选一则楼市新闻，剥开获得一个楼市常识，积少成多，你就对房价趋势洞若明火。【点击此处，了解详情】
文/刘德科
01
当前，不少城市的楼市陷入一团乱麻，政府限价是这团乱麻的关键原因之一。
限价的坏处大家都明白，但是我们得看到限价对调控的正向作用：锚定了一手住宅价格，二手住宅就不会无节制地乱涨。
如果我们把一手住宅价格当作是基准线，那么同地段的二手住宅就不可能甩开基准线一路狂飙上扬。换句话说，如果一手住宅价格被锚定，二手住宅的上涨是有天花板的。
02
此外，我们把政府限价看作是一种舆论引导方式，那么它是具有一定的市场心理预期管控效用的。
锚定了一手住宅价格，用不涨甚至微跌的数据（你别管它能不能反映市场的真实状况）管控住市场的心理预期，至少可以让一部分吃瓜群众认为房价已经稳定了。
别小看这种作用，楼市调控的要义所在，就是市场心理预期的管控。房价越调越高，主要是因为市场心理预期的失控。
举个极端的例子，过去半年上海的房价为什么稳定甚至下跌？其中一条非常有效的手段是，去年下半年上海强制要求房企每一次开盘均价都必须下调 5%。对于购房者来说，越晚买价格就越低，这就形成了一种强烈的心理预期，房价真的是会下跌的。
我们对于上海这种手段的正义性评判没有兴趣，如果我们仅仅只从要让房价平稳的角度来看，这样的粗暴手段是奏效的。
03
既然政府限价已是既定事实，讨伐政策的副作用已经没有意义；除了激发民愤、收割负面情绪，没其它意义。
那么，接下来该怎么办？直接解除政府对于一手住宅的粗暴限价？问象牙塔里的任何一位经济学家，都会说，对，直接解除。
解除之后会怎样？大概率趋势是：房价会有一轮明显涨幅，然后会回落盘整。这是政府不能接受的。
从中央到地方，最不愿意看到的既不是大涨也不是大落，而是平稳。
04
现在惟一的办法，可能是继续限价，但不要刚性限价，而是弹性限价。
什么叫刚性限价？去年 7 月份，碧桂园在武汉市中心拿了块宅地，楼面地价大约 2 万元/平米，但是周边在售住宅的最高限价也就 1.9 万元/平米。所以碧桂园也只能卖 1.9 万元/平米。这是要亏到惨不忍睹的节奏。政府说，给你们在精装修上想点办法，给你批 2.2 万元/平米。这还是亏到惨不忍睹的节奏。
这就是刚性限价。或许你会说，碧桂园家大业大，亏一个项目问题不大，谁让他拍下那么贵的地，又没有人拿枪指着脑门让他们去拍这么贵的地。
这样说当然过瘾，但是真正负责任的地方政府，心里知道。
05
什么叫弹性限价？根据地价定房价。
结合你的地价与建安成本清单，给你一个合理的微利，你就照这个价格卖。地价贵，就给你批得贵，地价低就给你批得低，别跟我说周边二手房或一手房已经是多少多少价了，你别想赚暴利，有一些微利就差不多了。
这么做，即使一二手价格倒挂仍然严重，也是暂时的。因为等低价地项目的房子卖光之后，就只剩高价地项目，这样一来，一二手的价差就逐渐变小甚至抹平。
去年 12 月份，长沙出了一份文件，规定住宅房价的平均利润率为 6%-8%，批给你的房价就只能让你赚 6%-8% 的利润。
但不知道在实际操作过程中有没有动作变形。
事实上，有一些城市也是像长沙文件里说的那么去做的，只不过不像长沙那样用官方文件来宣告。他们基本上是只做不说。
06
那么问题来了：地价已经那么高了，如果根据地价定房价，房价环比与同比的数据就会上涨，上头可是强令要求不上涨的啊，怎么办？
自己想办法。把回迁房的数据并进来，把下辖县市的数据并进来，还是不行的话，那干脆就把高单价的豪宅数据直接抹掉……这些都是秘而不宣的办法，各个城市只能自行揣摩。
其实，到现在，限价造成的一二手价格倒挂，上头早就知道了。你只要把政府限价当作是一种舆论引导方式，一种市场心理预期管控手段，就好了。大家都心知肚明，但是姿势还是要保持住的。
07
当然，我们所谓的弹性限价，仍然是反市场经济的。但幻想一蹴而就的改革，通常都没有什么好下场。
粗暴地推倒一个有强烈副作用的政策，只会制造出另一种看似正确的错误。
给病人一个台阶，让他慢慢走下来，才能降低摔倒的风险。
德科地产频道付费音频节目
DK楼市不能说
每一个楼市事件，都有不能说的东西
我努力把它说出来
每天精选一则楼市新闻
剥开获得一个楼市常识
积少成多，你就对房价趋势洞若明火
DK楼市不能说·2018全年版·更新至138期
▎内容：
▎定价：269元
点击按钮，立即购买
▼
