关于加快发展公共租赁住房的实施意见
为进一步建立健全我区住房保障体系，加快发展公共租赁住房，解决城镇中等偏下收入家庭和进城务工人员的住房困难问题，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)和住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国士资源部、中国人民银行、国家税务总局和中国银监会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕)87号)精神，借鉴其他省市经验，结合我区实际，现就加快发展我区公共租赁住房提出以下实施意见:
一、发展公共租赁住房的重要意义
近年来，按照党中央、国务院、自治区党委和政府的安排部署，我区不断加强保障性住房建设，廉租住房和周转房建设力度逐年加大，经济适用住房建设和棚户区改造工作相继展开，城镇低收入家庭住房困难和干部职工周转房紧缺等矛盾逐步得到缓解。“十二五”期间，我区将全面贯彻落实中央第五次西藏工作座谈会精神，推进西藏经济社会跨越式发展，加快城镇化步伐。随着我区投资建设规模进一少加大，二、三产业将得到快速发展，城镇居民和进城务工人员也将不断增加。进城务工人员是城镇建设的生力军，为我区经济发展和社会稳定做出了重要贡献。但是，由于住房保障政策覆盖面仍十分有限，商品住房价格较高、可供出租的小户型住房供应不足，城镇中等偏下收入群体阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，部分外来务工人员居住条件仍然较差，住房困难现状亟需改善。目前我区住房保障工作与人民群众对改善住房条件的热切期待、与建立覆盖城乡居民的基本住房保障体系的要求相比，还存在较大的差距。
大力发展公共租赁住房，将城镇中等偏下收入家庭和进城务工人员住房困难问题纳入保障范围，是我区进一步扩大改革开放，加大招商引资力度，改善投资软环境和关注社会民生，体现社会公平公正的现实需求。加快公共租赁住房建设发展有利于增加住房供给，调整住房结构，促进发展方式转变;有利于完善住房供应体系，促进“住有所居”目标的实现;有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展;有利于人才和劳动力有序流动，促进城镇化健康发展。各地(市)、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
二、发展公共租赁住房总体思路与基本原则
(一)总体思路。公共租赁住房是政府提供政策和资金保障，通过集中建设和配建等方式，根据基本居住要求限定居住面积和条件，按照低于市场水平的租赁价格向规定对象供应的保障性租赁住房。发展公共租赁住房要符合西藏实际、符合深化住房制度改革和加快完善住房保障体系的总体要求，符合“以居住为主、以中等偏下收入家庭为主、以小户型住房为主”的原则，我区城镇中等偏下收入和进城务工人员家庭的住房困难问题，争取通过公共租赁住房予以保障，有效缓解我区城镇居民和进城务工群体阶段性居住困难状况，对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，进一步扩大住房保障政策覆盖面，逐步实现住房保障的全覆盖，促进住房租赁市场规范和健康发展。
(二)基本原则
1、政府组织，社会参与。公共租赁住房以政府投资建设为主，各地 (市)在加大投入力度的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
2、因地制宜，分别决策。各地(市)要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象，加大公共租赁住房供应力度，建立健全公共租赁住房保障制度，扩大住房保障范围。公共租赁住房建设重点在地(市)行署(人民政府)所在地城镇，兼顾个别人口较多、外来务工人员较集中的县城所在地城镇。
3、统筹规划，分步实施。各地（市）要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，明确公共租赁住房建设分布和具体项目，并纳入“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
4、统了管理，只租不售。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，满足其基本居住需求。各地(市)应加强公共租赁住房政策研究和制定工作，实行统一管理，规范供应程序和租赁管理，定向出租。政府投资建设的公共租赁住房只租不售。
5、自治区负总责，地(市)、县(市、区)抓落实。自治区主要负责全区公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划;地(市)、县(市、区)是公共租赁住房工作的责任主体，应因地制宜、规范管理，负责开展本地 (市)、县(市、区)公共租赁住房的组织实施工作。
三、公共租赁住房房源筹集
(一)公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集;各地(市)要统一安排和协调房源的筹集工作。新建公共租赁住房以集中建设和配建为主。公共租赁住房建设要科学规划，符合城镇经济社会发展规划、土地利用总体规划和城镇规划，采取大分散、小集中的方式合理布局，集中建设的项目应在交通较便捷、公共设施较完善的区域内安排，同步做好小区内外市政配套设施建设。
(二)在外来务工人员集中的开发区、工业园区或城镇片区，县(市、区)人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位、园区或城区就业人员出租。
(三)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍，成套建设的公共租赁住房应符合住宅设计规范，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房应符合宿舍建筑设计规范。公共租赁住房应简易装修，并配置必要的生活设施、设备。
四、公共租赁住房管理
(一)严格准入条件。公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入和进城务工人员住房困难家庭。申请对象应同时具备以下条件:
1、具有当地城镇户口或持有当地公安部门发放的居住证明，并在当地实际居住一年以上，具有稳定收入并有缴纳租金能力的人员；
2、 家庭成员年收入或月收入低于当地公布的城镇居民家庭人均可支配收入标准;
3、在当地无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米;
4、申请时未享受当地其他住房保障政策。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准，由地(市)行署(人民政府)确定，并适时调整。
当年新毕业的大中专毕业生符合以上相关条件的，可纳入公共租赁住房保障范围。符合条件的家庭成员中含有60周岁以上的老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以按相关规定申请廉租住房租赁补贴。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭、已纳入城镇和国有工矿棚户区改造的家庭以及已享受机关事业单位周转房政策的在职干部职工家庭，不得承租公共租赁住房。
各地(市)确定的准入标准应向社会公布，在公布准入标准前，报自治区住房城乡建设主管部门备案。
(二)合理确定租赁价格。公共租赁住房租金水平;由地（市)住房城乡建设、发展改革和财政部门统筹考虑公共租赁住房主体工程建设成本、贷款利息、房屋维修管理费用、住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整，租金标准应报地(市)行署（人民政府）审核和自治区住房城乡建设主管部门备案。公共租赁住房租金政府指导价不得超过同类地段、同等品质商品房市场租金的60%。在租赁合同期限内，任何单位和个人均不得单方面调整租金标准。
(三)规范申请和审核程序。申请公共租赁住房的对象持申请材料向当地住房保障(房屋管理)部门提出申请。申请对象应如实填报申请表，并提供卞列材料:
l、个人申请书;
2、户口所在地户籍证明(居民身份证)或公安部门出具的居住证明;
3、劳动或工作合同和收入证明;
4、住房情况证明;
5、婚姻状况证明;
6、当地住房保障(房屋管理)部门要求提供的其他资料。
申请对象应当承诺对提供资料的真实有效性负责。经当地住房保障.(房屋管理)部门审核符合条件后，在当地新闻媒体进行公示。经公示无异议的方可实行公开轮候、配租。
(四)实行租赁合同制。公共租赁住房实行公开配租制度，由住房保障(房屋管理)部门编制配租方案报地(市)住房保障管理部门核准后组织配租，并根据房源供应情况，实行轮候配租制度。公共租赁住房房屋产权单位(管理单位)与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般不得少于2年，但不得超过5年，合同示范文本由自治区住房城乡建设行政主管部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后需继续租赁的，承租人仍符合规定条件的，可从申请续租。
(五)确保租金支付。承租人应根据合同约定，及时支付租金。房屋产权单位(管理单位)可以向承租人收取一定的租房押金，承租人可以预付住房租金，押金和预付金应在租赁合同中注明。用人单位可以向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴直接支付给房屋产权单位(管理单位)。用人单位集体安排承租的，应配合房屋产权单位(管理单位)建立租金支付或租金汇交制度。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以从其租房押金中抵扣。
(六)加强租后管理。房屋产权单位(管理单位)负责政府公共租赁住房的运营管理和维修养护，并对公共租赁住房使用情况进行巡查，及时发现和查处违反租赁合同的行为。公共租赁住房小区物业管理通过竞标的方式按市场竞标价格选定有资质的物业服务企业，也可直接委托有资质的物业服务企业进行物业管理，实行市场化管理模式。房屋产权单位 (管理单位)应制定公共租赁住房承租家庭档案，实行信息化管理，公共租赁住房家庭档案应报当地住房保障(房屋管理)部门备案。
公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行，实际使用量按照居民生活用水、用电、用气标准计价。公共租赁住房承租人负有及时维护和合理使用的责任，因日常使用造成住房内部设施设备损耗或损坏的，由承租人负责维修;因不当行为造成房屋和家用设施损坏的，应当赔偿;因过失造成责任事故的，应当承担相应责任。
(七)承租家庭有下列行为之一的，房屋产权单位(管理单位)有权与承租家庭解除租赁合同，收回住房:
1、将承租住房转借、转租的;
2、擅自改变承租住房居住用途和结构的;
3、连续6个月以上未在承租住房内居住的;
4、连续3个月以上未按期交纳租金的;
5、利用承租房屋从事非法活动的;
6、获得其它形式政策性住房保障的;
7、其它违反租赁合同行为。
(八)强化退出管理。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出公共租赁住房。对确有特殊困难的，给予一定期限的过渡期;拒不腾退的，应按合同约定处理，或通过司法途径依法强制执行。
(九)符合公共租赁住房准入条件的家庭只能租住一套公共租赁住房。
五、政策支持
(一)各地(市)要把公共租赁住房建设用地纳入年度士地供应计划，予以重点保障，确保公共租赁住房建设用地优先供应。政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。
(二)地(市)、行署(人民政府)及县(市、区)人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。自治区人民政府在公共租赁住房建设方面给予资金支持。，
(三)对公共租赁住房的建设和运营给予相应的税收优惠，具体办法由自治区财政厅会同自治区国税局根据国家财政部、税务总局的相关规定制订。公共租赁住房建设涉及的各项行政事业性收费和政府性基金给予减免优惠。
(四)鼓励金融机构发放公共租赁住房申长期贷款，由人行拉萨中心支行会同银监局组织辖内金融机构认其贯彻实施中国人民银行、中国银监会制定的贷款管理办法。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
(五)非政府投资建设的公共租赁住房实行“谁投资、谁所有、谁管理”，投资者权益可以转让。政府鼓励企业和社会投资建设公共租赁住房。按照公共租赁住房建设和管理的相关规定享受优惠政策，公共租赁住房按规定减免部分作为政府投入，作价入股。
六、监督管理
(一)健全住房保障管理机制和工作机构，加强组织领导，明确工作职责，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。自治区成立保障性住房建设管理工作协调领导小组，负责对全区公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行协调决策。各地 (市)按照属地化管理原则，负责本行政区域内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理。自治区住房城乡建设厅是我区公共租赁住房工作的行政主管部门，地(市)住房城乡建设局是本地公共租赁住房工作的行政管理部门，各级房屋管理部门协助住房城乡建设部门具体负责公共租赁住房的事务性管理工作。各级发展改革、财政、国土资源、金融、税务、银监等部门按照职责分工，负责公共租赁住房的相关监督、管理和服务工作。
(二)地(市)行署(人民政府)要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租赁管理制度，加强对公共租赁住房建设、筹集和租后管理工作的监督。住房保障(房屋管理)部门要按照规定的程序严格准入审批，加强公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
(三)承租人不如实申报家庭住房、家庭收入等情况，骗租公共租赁住房的，由房屋产权单位(管理单位)解除租赁合同，责令退出住房，按规定的标准补交租金，并按合同约定进行相应处理;骗租行为记入信用档案，5年内不得申请任何政策性住房。
房屋产权单位(管理单位)在租赁合同存续期间不按租金标准规定收取租金或擅自向不符合条件的家庭出租公共租赁住房的，其主管部门或上一级部门应当责令限期整改、补缴差额租金或收回住房，并按照本条第二项的规定处理。
(四)政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定由房屋管理单位缴入同级财政专户，实行 “收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
(五)各地(市)可根据本意见，制订具体实施细则;相关部门应根据各自职能制定相关配套政策。
(六)本意见自发布之日起实施。
2016-01-08
