为了推进物业服务行业信用体系建设，强化信用激励与约束，规范物业服务企业经营行为，构建守法履约的市场环境，促进行业健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市实际，制定了《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》（下简称《办法》）。本《办法》自 2019年7月1日起施行，有效期至2024年6月30日。原《关于印发〈上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法〉的通知》（沪房管规范物〔2015〕3号）同时废止。本《办法》内容分为四部分：
一、适用范围、管理部门、强化行业自律
本市行政区域内对物业服务企业实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、共享、发布和使用等活动，适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指在本市依法设立并领取营业执照从事物业服务活动的企业，包括外埠物业服务企业在上海注册的分公司。
市房屋行政管理部门是本市物业服务行业信用管理的行政主管部门，负责物业服务企业及项目经理的信用信息管理工作，对其实施动态监督管理。区房屋行政管理部门接受市房屋行政管理部门的指导和监督，负责对本辖区内的物业服务企业及项目经理的物业服务活动实施监督管理，并将其信用信息及时录入物业服务企业及项目经理信用档案库。街镇房屋管理事务机构接受区房屋行政管理部门的指导和监督，负责对本辖区内的物业服务企业及项目经理的物业服务活动实施监督管理，并配合区房屋行政管理部门开展调查取证等工作。
上海市物业管理行业协会（以下简称市物协）负责本市行业的服务和自律管理工作，制定和组织实施行业诚信承诺自律性规范，组织开展行业信用信息等业务的培训工作。
二、关于信用信息的采集与公示的规定
信用信息主要包括基本信息、业绩信息和失信信息。分别是：
（一）基本信息。物业服务企业名称、社会统一信用代码、物业管理规模、雇用员工情况及其他有关企业的基本信息；项目经理姓名、身份证明、所管项目及其他有关项目经理的基本信息。（二）业绩信息。物业服务企业或者企业法定代表人、主要负责人、项目经理、其他从业人员在从事物业服务活动中受到的省部级以上的奖励、表彰及认定情况的信息；本市政府或者市相关行政管理部门、行业协会关于物业管理方面的奖励、表彰及认定情况的信息。（三）失信信息。物业服务企业或者项目经理在从事物业服务活动中，因违反本市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则而被失信行为记分的信息。
基本信息由物业服务企业自行申报，已向上海市人民政府一网通办平台申报的信息，无需重复申报。物业服务企业应当在企业名称、统一社会信用代码、注册地址、物业管理项目数量、项目类型、项目建筑面积、企业法定代表人及其手机号、总经理姓名及其手机号等基本信息发生变更后的10个工作日内，通过本市物业管理监管与服务信息平台向企业注册地的区房屋行政管理部门申报。业绩信息由市物协通过本市物业管理监管与服务信息平台向市房屋行政管理部门集中统一提供。失信信息由物业服务企业及项目经理失信行为发生地的区房屋行政管理部门负责采集。区房屋行政管理部门在录入失信信息的同时，应当向本市物业管理监管与服务信息平台报送生效的法律文书及相关查证材料。物业服务企业及项目经理的信用信息通过市房屋行政管理部门官方网站及其他方式向社会公示。物业服务企业负责人及项目经理应当及时查询失信信息记分情况，并予以改进。
三、关于信用信息动态监管的规定
本市实行物业服务企业及项目经理失信信息记分制度。物业服务企业及项目经理的信用评定基本分为0分，实行失信信息加分制。失信信息记分有效期限为1年，即从记录之日起，每条失信信息在有效期内于本市物业管理监管与服务信息平台上予以显示。记分有效期满，原分值记录仍作为历史数据保存在物业服务企业及项目经理信用档案库中。
物业服务企业或者项目经理在一个自然年度内没有失信信息记录且业绩优良的，给予以下激励措施：（一）在日常监管中，对于符合一定条件的守信主体，优化行政检查频次；法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查的，可以适用书面审查；（二）在各类评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐；（三）在办理行政业务中，根据实际情况给予优先办理、简化程序等便利服务措施；（四）推荐进入本市各区临时物业服务企业预选库； （五）在市房屋行政管理部门官方网站及其他相关网站予以推荐性公示；（六）法律、法规、规章规定的其他激励措施。
依据失信信息记分结果，市、区房屋行政管理部门对物业服务企业给予以下惩戒措施，并予以公示：（一）企业记分达到9分时，由企业注册地区房屋行政管理部门对其提出书面警示，责令限期改正。（二）企业记分达到15分时，企业注册地区房屋行政管理部门约谈其法定代表人或者主要负责人，予以行政告诫；在日常监管中，将其列为重点监管对象,增加监管频次,加强现场检查。（三）企业记分达到18分时，市房屋行政管理部门约谈其法定代表人或者主要负责人，予以行政告诫；在日常监管中，将其列为重点监管对象,增加监管频次,加强现场检查；要求其法定代表人或者主要负责人限期接受市房屋行政管理部门或其委托市物协组织的信用合规培训并通过考试，督促其提升守法意识、职业操守和执业能力。
依据失信信息记分结果，市、区房屋行政管理部门对项目经理给予以下惩戒措施，并予以公示：（一）项目经理记分达到9分时，由项目所在地区房屋行政主管部门对该项目经理提出书面警告，责令限期改正，同时书面告知其所属企业。（二）项目经理记分达到15分时，由项目所在地区房屋行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）约谈该项目经理，予以行政告诫，同时书面告知其所属企业；在日常监管中，将其列为重点监管对象,增加监管频次,加强现场检查。（三）项目经理记分达到18分时，由项目所在地区房屋行政管理部门约谈其所任职企业的法定代表人或主要负责人，予以行政告诫；在日常监管中，将其列为重点监管对象,增加监管频次,加强现场检查；要求该项目经理限期接受市房屋行政管理部门或其委托市物协组织的信用合规培训并通过考试，督促其提升守法意识、职业操守和执业能力。
对于物业服务企业或者项目经理存在未能履行物业服务合同约定导致自然人身体健康、生命安全受到损害的或严重破坏市场公平竞争秩序或者社会正常秩序的等严重失信行为，市房屋行政管理部门应当将其报送至上海市公共信用信息服务平台，同时会同发展改革、市场监管、财政、税务、金融、公安等相关行政管理部门，依法对相关企业及个人作出相应的联合惩戒措施。市房屋行政管理部门对存在严重失信行为的的外埠物业服务企业，可以书面通报该企业注册地所在省级房屋行政管理理部门。
市物协应当加强行业诚信自律机制建设，依据协会章程对守信企业采取重点推荐、提升会员级别等激励措施；对失信企业采取业内警告、通报批评、降低会员级别、取消会员资格、职业禁止等惩戒措施。
四、关于信用信息录入与救济程序的规定
对物业服务企业及项目经理的失信行为予以记分的，区房屋行政管理部门应当录入本市物业管理监管与服务信息平台，同时信息平台即时短信推送至该企业的法定代表人、主要负责人手机，并应当自录入失信信息之日起5个工作日内，书面告知该物业服务企业及项目经理。物业服务企业及项目经理可以在知道或者应当知道之日起10个工作日内，向区房屋行政管理部门提出书面异议申请及相应证据材料。异议申请受理后，在市、区房屋行政管理部门核查、复查期间，不影响信用信息记录的效力。
区房屋行政管理部门应当在受理失信信息异议申请之日起15个工作日内完成核查，并将异议核查结果书面告知申请人。市房屋行政管理部门对区房屋行政管理部门的核查过程与结果进行指导与监督。区房屋行政管理部门核查后认为异议不成立的，异议申请人可以自收到其出具告知书的10个工作日内向市房屋行政管理部门申请异议复查。市房屋行政管理部门应当自受理异议复查申请之日起的10个工作日内完成复查，复查结果由市房屋行政管理部门书面告知申请人，其中经复查异议申请成立的，由市房屋行政管理部门指令区房屋行政管理部门及时变更录入本市物业管理监管与服务信息平台。
