2017年2月22日，市政府正式印发了《淮北市人民政府办公室关于公布城区公共管理与公共服务及交通运输用地土地定级与基准地价成果的通知》（淮政办秘[2017]18号）（以下简称《通知》）。现将文件主要内容解读如下。
一、关于《通知》出台的背景
根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）、安徽省国土资源厅、物价局、财政局《关于认真做好全省城镇基准地价更新调整工作的通知》（皖国土资[2002]67号）等文件要求，“各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%”，以及安徽省国土资源厅《关于保障公共服务领域政府和社会资本合作模式项目用地的意见》（皖国土资函[2016]216号）要求“力争2016年底前完成ppp项目用地基准地价体系的建立工作”。国土资源部会同国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、农业部、中国人民银行、国家林业局、银监会联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)提出,“对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价”。
目前,淮北市现有的土地定级与基准地价更新成果中只包括了商服、住宅、工业三种用地类型的基准地价体系，为进一步加强全市地价管理，完善基准地价成果体系，探索 新时期土地利用管理的方向，在我市现有基准地价成果体系的基础上，增加了公共管理与公共服务及交通运输用地土地级别与基准地价制定工作。此项工作由淮北市国土资源局于2016年2月开始组织开展。按照基准地价制定的工作程序，经过前期方案报批、外业调查、数据处理、听证论证、成果汇报、修改完善等环节，目前该项目成果已经省国土资源厅验收通过，并经市土委会第 26 次会议研究同意，于2016年2月22日由市政府批准正式公布执行。
二、关于《通知》出台的思路
（一）注重把握基准地价成果现势性、科学性，土地级别界线主要考虑我市城市建设情况、城市规划空间布局和基础设施配套完善程度、人口分布状况等因素，结合土地区位条件、土地利用状况、土地开发程度等因素进行划分和界定。
（二）完善土地级别和基准地价体系。我市现有的土地定级和基准地价成果中只包括了商服、住宅、工业三种用地类型，本次增加公共管理与公共服务用地、交通运输用地基准地价体系，并将公共管理与公共服务用地、交通运输用地的土地级别和基准地价进行细化，设置二级类基准地价。
（三）基准地价评估工作共分为方案编制、外业调查、内业处理、初步成果论证、成果听证、成果验收、政府汇报、公布实施、成果备案等九个程序。土地定级根据城区土地的自然属性和经济属性，遵循综合定级和分类定级相结合的技术思路，基准地价更新技术思路以土地定级为基础，市场交易地价资料为依据。
三、关于《通知》的主要内容
通知包括基准地价内涵界定、定级范围、目的作用、其他事项说明等6条内容，以及城区各用途土地级别分布范围表和各用途土地级别基准地价表等10个表格。
（一）指导思想和基本原则
指导思想：体现土地定级和基准地价成果的科学性、实用性，为加强土地资产管理，促进公共管理与公共服务均等化水平稳步提高，保障政府和社会合作模式的发展，强化政府对土地市场的宏观调控，为科学管理和合理利用土地，培育和规范土地市场提供科学依据。
基本原则：一是科学谋划、统筹安排、有序推进。做到地价评估工作有计划、有组织、按步骤、见成效。我市基准地价评估工作领导小组各成员单位分工明确、协调配合、牵头部门工作小组和技术小组各司其职、业务互补。二是严格按照国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求进行城市基准地价评估工作。外业调查资料丰富翔实，内业数据技术处理严格缜密，听证征求意见程序规范，土地定级和基准地价成果科学合理。三是土地级别确定主要以土地的实际开发利用现状为主，综合反映调查区内部现状条件下土地质量的空间差异，土地级别落界以明显的地界物为主。四是基准地价水平受土地供求关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平等多方面因素影响，基准地价主要依据土地市场交易资料为基础评估，反映城区不同区域土地收益的平均水平。
（二）基准地价评估工作范围
主要依据《淮北市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《淮北市城市总体规划（2006年-2020年）》、现有的基准地价成果体系，同时结合我市城市发展现状和未来发展方向，确定此次基准地价评估工作范围：东至新东外环、龙脊山风景区，西至新202省道、老濉河，南至五宋路、谷山南侧规划道路，北至北外环路，主要包括相山区、烈山区、杜集区，淮北经济技术开发区扩区范围，总面积为338.69平方公里。
（三）土地级别划分
按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》的技术规定和要求，根据影响城区土地质量的因素因子进行定量化分析，对我市城区公共管理与公共服务用地、交通运输用地分别进行级别评定，公共管理与公共服务用地划分了4个级别，交通运输用地划分了4个级别。
（四）基准地价内涵设定
基准地价：是指在设定内涵条件下，各级别、各用途土地使用权法定最高年限出让年期的平均价格。
估价期日：2016年1月1日
土地使用年期：土地使用年期按法定最高出让年限设定，即新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体用地、公共设施用地、公园与绿地、交通运输通道用地、交通运输节点用地均为50年。
土地开发水平：根据各土地级别或均质区域内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。公共管理与公共服务用地各级别土地开发程度设定从“七通一平”到“三通一平”不等。交通运输用地各级别土地开发程度设定从“六通一平”到“三通一平”不等。
基准容积率：结合《淮北市城市总体规划（2006年-2020年）》，根据本次土地估价外业调查资料测算结果，确定公共管理与公共服务用地及交通运输用地级别平均容积率，新闻出版用地容积率为1.6-1.2，文体用地容积率为1.3-1.0，科教用地容积率为1.5-1.2，医卫慈善用地容积率为1.3-1.0。
（五）正确区分基准地价与宗地评估地价、土地成交价格。
基准地价是根据城区土地在不同级别、不同地段分别评估和测算的公共管理与公共服务、交通运输等各类用地土地使用权的平均价格。显著特点就是反映城市内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、出租、转让或作价出资以及政府管理和调控地价提供指导依据。基准地价不是每宗地的具体价格，它代表某一区域（土地级别或地价区段）平均地价。在实际运用过程中，往往需要确定某一块宗地具体价格，即宗地地价，它可以由土地估价师依据《城镇土地估价规程》的相关估价方法，以基准地价为基础，考虑单宗土地的土地使用年期、土地开发水平、容积率、地块位置、地块形状等一般因素和个别因素等形成的具体价格差异，评估出的反映市场客观实际的土地价格。土地评估结果是确定土地出让价格的参考依据，土地最终成交价格由竞买双方的市场行为决定。
（六）基准地价不同于市场成交价格，更不是征地拆迁补偿价格。
基准地价是法定公示价格之一，对地价的形成起参考作用。市场成交价由市场起决定性作用。此外，基准地价是评估测算价格，反映的是区域平均价，也是评估具体宗地地价的修正参考依据，与结合具体政策确定征地、拆迁补偿价格有着本质不同。
（七）城区公共管理与公共服务用地、交通运输用地基准地价制定的意义。
依据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）文件精神“完善公共服务项目用地政策……鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设”。我市原基准地价体系仅包括商服、住宅、工业用地，此前我市公共管理与公共服务用地、交通运输用地基本以划拨方式供地为主。本次我市在现有基准地价成果体系基础上，结合周边已经开展此项工作的城市地价水平，首次探索性地开展了我市公管公服基准地价制定工作，旨在鼓励公共服务项目有偿使用土地，规范公共服务项目有偿使用价格管理，保障政府和社会合作模式的发展，为政府科学管理和合理利用土地，培育和规范公共管理与公共服务、交通运输用地土地市场提供科学依据。
淮北市国土资源局
2017年2月27日
