黑建规范〔2021〕7号
各市（地）县（市）住建局，齐齐哈尔市、大庆市城管局，鹤岗市保障性住房服务中心：
为深入贯彻实施《黑龙江省住宅物业管理条例》，指导和规范各地物业管理委员会组建工作，我厅制定了《黑龙江省物业管理委员会组建办法》，现印发给你们，请遵照执行。
黑龙江省住房和城乡建设厅
2021年7月13日
第一条 为推进和规范本省物业管理委员会组建工作，依据《黑龙江省住宅物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法，其他物业项目可参照执行。
第三条 物业管理委员会依照《黑龙江省住宅物业管理条例》承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第四条 省物业行政主管部门负责指导、监督管理全省物业管理委员会组建工作。
市级物业行政主管部门负责指导、监督管理本行政区域内物业管理委员会组建工作。
县级物业行政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会工作进行具体指导和业务培训。
街道办事处、乡镇人民政府负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
第五条 有下列情形之一的，应当依法组建物业管理委员会，业主自行管理的除外：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）虽然具备成立业主大会基本条件，但因相关原因影响未能成立的；
（三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；
（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后，仍不能选举产生业主委员会的。
符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自拟组建物业管理委员会事项公告公示之日起四十五日内，组建成立物业管理委员会。
第六条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。
第七条 物业管理委员会由居（村）民委员会代表、业主代表等7人以上单数组成，其中业主代表占成员总人数半数以上，成员中应当有中国共产党党员。
第八条 物业管理委员会成员中的业主代表，应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；
（三）未被列为失信被执行人；
（四）依法交纳物业费用和维修资金；
（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；
（六）未有《黑龙江省住宅物业管理条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；
（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。
物业管理委员会成员应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私、失职失责。
第九条 符合组建物业管理委员会条件的，街道办事处或者乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会成员人选要求、报名方式、起始日期等。
公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指小区公告栏、主要出入口、房屋单元门厅、电梯轿厢内、客服场所、公共活动场所等。
公示期限不得少于7日。
第十条 物业管理委员会成员人选通过下列方式产生：
（一）居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐。
（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。
房屋总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。
一个物业管理区域内业主不足300户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况确定。
第十一条 公示截止日后5日内，街道办事处或者乡镇人民政府应当在业主自荐或者推荐的基础上确定物业管理委员会成员名单。其中：居（村）民委员会代表成员根据居（村）民委员会推荐人选直接确定；业主代表成员根据联名业主人数或者业主自荐同意人数多少的排序情况，依次确定，满额为止。
物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。
第十二条 物业管理委员会成员名单确定后，街道办事处或者乡镇人民政府应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内显著位置至少两处公示，公示期限不少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处或者乡镇人民政府提出，街道办事处或者乡镇人民政府应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。
公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。
第十三条 物业管理委员会成立后，由街道办事处或者乡镇人民政府自行备案，并将组建公告、居（村）民委员会代表推荐表、业主联名推荐表、业主自荐表、组建情况公示和承诺书及异议核查等材料存档。
物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的备案表和印章刻制证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。物业管理委员会印章印文中应当包含名称和届别。
物业管理委员会主任负责保管物业管理委员会印章，并建立印章管理使用制度。
街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。
第十四条 物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，履行下列职责：
（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理委员会年度履职情况；
（三）组织业主依法选聘、解聘物业服务人，代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；
（四）拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；
（五）组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；
（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；
（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（九）定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中业主代表应当交纳的物业费用情况。
（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；
（十二）配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十三）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。
第十五条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，原则上至少每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。
物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加。业主代表成员不能委托代理人参加会议。
物业管理委员会作出的决定应当经过半数成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于7日。
物业管理委员会全体成员有同等表决权。
物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。
第十六条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：
（一）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；
（二）业主代表不再是本物业管理区域内业主的；
（三）居(村)民委员会代表因工作岗位调整，不能继续担任的；
（四）因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；
（五）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；
（六）违反书面承诺的；
（七）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；
（八）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
属于前款第一项、第二项、第三项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第四项、第五项、第六项、第七项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处或者乡镇人民政府终止其成员资格；属于前款第八项情形的，按照相关规定处理。
物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在7日内向所在地街道办事处或者乡镇人民政府办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于7日。
物业管理委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。
第十七条 物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处或者乡镇人民政府按照本办法第十一条的有关规定及时进行补充。
第十八条 物业管理委员会工作经费，聘请第三方机构费用，成员工作补贴、聘用人员薪酬等由物业管理委员会结合实际提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或由全体业主按专有部分建筑面积共同分摊，另行交纳。相关收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。
第十九条 物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
第二十条 物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。
物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处或者乡镇人民政府应当收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。
第二十一条 物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十二条 本办法自2021年8月1日起实施。
附件：1.物业管理委员会组建工作流程
2.关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告
3.物业管理委员会居（村）民委员会代表推荐表
4.物业管理委员会成员人选业主联名推荐表
5.物业管理委员会成员人选业主自荐表
6.物业管理委员会组建情况公示
7.物业管理委员会成员书面承诺书
8.物业管理委员会备案表
9.物业管理委员会印章刻制证明
