砂浆的保水性是指砂浆保全水分的能力，保水性不好的砂浆，在运输和存放过程中容易泌水离析，即水分浮在上面，砂和水泥沉在下面，使用前必须重新搅拌。在涂抹过程中，水分容易被砖吸去，使砂浆过于干稠，涂抹不平，同时由于砂浆过多失水会影响砂浆的正常凝结硬化，降低了砂浆与物面的粘结力。要使砂浆容易涂抹，就要使它的水分不容易失去，可掺石灰膏、粘土、粉煤灰等，以改善其保水性。实践证明，水泥石灰砂浆的保水性比水泥砂浆的保水性为好。
砂浆的保水性用分层度测定，用配制好的砂浆在稠度测定仪上测得其沉人度，经30min后，去掉上面20cm厚的砂浆，剩余部分砂浆重新拌和后，再测定其沉入度，前后两次沉人度之差（以cm计）就是砂浆分层度。分层度大，表示砂浆的保水性不好，泌水离析现象严重。抹灰砂浆要求保水性良好，分层度应不大于2cm。
