土地零级市场相对土地一、二、三级市场而言。土地一级市场是指国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者，这种行为所形成的市场；土地二、三级市场是指从一级市场取得的土地使用权，转让及再转让所形成的市场。另外，经政府批准，可以不办理土地出让，交纳土地收益的划拨土地使用权转让，属于经政府特别批准，未经过一级市场，直接进入二、三级市场的情形。

因此，土地零级市场，实际上是指未办理土地出让的划拨土地使用权，未经政府有关部门审批，私下转让所形成的市场。

这种划拨土地使用权，往往在被私下转让一次甚至多次后，由一家有实力的投资商接手注资开发并办理土地出让，推向市场销售；有的投资商，已在项目运作前期将项目全部买断，但在房屋建设过程中，以原土地使用者基建的名义，出售房屋使用权。当购房者坚持要房屋产权时，由原土地使用者再到有关部门补办土地出让、交易过户手续后，为购房者办理房地产权证书。由于这种私下转让行为一般发生在土地进入一级市场之前，故称其为土地零级市场。

（一）原土地使用者以土地使用权作为条件与投资商合作，转让自有用地；

（二）综合性房地产开发公司以政府划拨的危改小区等用地与投资商合资、合作，转让土地。综合性房地产开发公司不是土地的实际使用者，其转让的土地使用权实质上是土地的开发建设权；

（三）中间商充当中介角色，从与原土地使用者或综合性房地产开发公司谈妥土地转让条件，并办理一定手续后，再以较高的价格转让给真正的投资商。