《城市房地产管理法》规定，房地产转让必须签订书面合同。现以房地产买卖合同为例进行分析。房地产买卖合同的订立必须经历要约与承诺两个阶段。

(一)要约

要约，是指房地产买卖合同的一方当事人向对方当事人提出签订房地产买卖合同的意思表示。该意思表示必须符合如下要求：

1．明确地向对方表明买卖房地产的意图。

2．具体写明房地产的数量、质量、坐落、价格、交付方式及期限等主要内容。

3．表明请对方当事人在约定的期限内给予答复的要求。

4．要约必须送达受要约人。

要约是具有法律约束力的意思表示，要约人要受到自己发出的要约的约束；而要约邀请仅是邀请对方向自己发出要约，要约邀请不具有法律效力。因此，实践中有的开发商故意夸大其词，宣传推介商品房，实际交付的房屋却与广告宣传有较大差异。因为广告宣传一般为要约邀请，不具有法律约束力，所以购房人的合法权益得不到相应的保障。针对实践中出现的争议，2003年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和该允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

(二)承诺

承诺，是指房地产买卖合同当事人一方对另一方所提出的要约或反要约完全同意的意思表示。承诺必须明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接受了其提出的合同内容。

(三)合同成立

双方当事人订立合同经过要约与承诺过程之后，合同成立。依法成立的合同具有法律约束力。