根据建筑物折旧的原因，可将建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

(1)物质折旧

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为以下四个方面：

1)自然经过的老化，主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。它与建筑物的实际经过年数(建筑物从竣工之日起到估价时点止的日历年数)正相关。

2)正常使用的磨损，主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度、使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。

3)意外的破坏损毁，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面的，如失火、碰撞等。

4)延迟维修的损坏残存，主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损、墙体或地面有裂缝、洞等。

(2)功能折旧

功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。例如，某建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后，缺乏现代人认为的必要设施、设备，从而导致该建筑物价值的下降，就是功能折旧。

(3)经济折旧

经济折旧是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。这些因素包括城市规划、现行政策的重大改变、供求过量、交通拥挤、环境污染等。如在一个居民区修建一座工厂，该居民区的环境受到污染，导致建筑物的价值降低，就是一种经济折旧。这种经济折旧是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等情况下，房地产的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种经济折旧会随着经济复苏而消失。

功能折旧和经济折旧又称为无形损耗。

例如：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好导致的功能折旧为2万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。求取该旧住宅的折旧总额和现值。

解：(1)折旧总额E为

E=l万元 2万元 3万元=6万元

(2)该住宅的现值V为

V=C - E=40万元 - 6万元=34万元