【发布单位】81703
【发布文号】湘建经[1987]67号
【生效日期】1987-01-01
【失效日期】
【所属类别】地方法规
【文件来源】
湖南省商品房价格和土地开发转让费管理试行办法
（湘建经67号）
第一条为了贯彻执行国务院《关于建筑业和基本建设管理体制改革的暂行规定》，促进城市建设综合开发业务的发展，特制定本办法。
第二条城市建设综合开发公司（以下简称开发公司）经营城市土地开发和房地产业务，实行预算价格编制办法，由物价局和建委共同管理。
第三条开发公司的商品房价格和土地开发转让费，要根据不同的开发深度，不同的地域，质量好坏和市场供求关系的原则制定。
第四条开发公司的商品房价格和土地开发转让费，由开发公司根据国家有关概、预算定额、材料预算价格等政策规定制度；报市基建主管部门和物价部门批准，抄送税务部门，建设银行备案。
第五条商品房价格按下列费用组成：（计算式附表一）
一、土地征用及拆迁费：包括土地征用补偿，劳动力安置，房屋拆迁重建、平整土地工程等费用。
二、菜田建设费。
三、开发区内市政公用设施建设费：
1．供水设施；
2．排水设施；
3．煤气设施；
4．供热设施；
5．道路、桥梁设施：包括开发区各种级别的道路、桥梁隧道、涵洞、地下通道，交通指挥所、城市广场、停车场；
6．防洪排渍工程；
7．电力、电讯、路灯工程费；
8．环境卫生设施费；
9．园林绿化费；
10、其他公用设施费。
四、房屋建设工程费：
1．勘察设计费；
2．建筑安装工程费：按国家规定的预算定额，材料预算价格和取费标准进行编制。
五、综合开发管理费：按上述一至四项所列费用之和的3%计列。
六、贷款利息：上述一至五项所列费用之和的50%乘开发期银行贷款利率。
七、利润率：商品住宅按上述一、四、五、六所列费用之和的3－5%计列，其他商品房（工业、商业、仓库等）为5－8%计列。
八、土地级差费：根据不同开发地域，以上述一至七项所列费用之和为基础，城市中心繁华地区加级差费最高不超过6%，一般市区最高不超过3%。
九、营业税：城市维护建设税，教育附加费：上述一、二、三、四、五、六、七、八项组成计税价格乘国家规定税率。
第六条开发公司在销售商品房给应交纳建筑税的购房单位时，按销售总值扣除第五条二、三项所列费用后的余额作为计税投资额，按规定代收建筑税，并定期汇总向当地税务机关缴纳。
第七条土地开发转让费按下列费用组成：（计算式附表二）
一、土地征用及拆迁费：按本规定第五条中的第一项所列费用。
二、菜田建设费。
三、开发区内市政公用设施建设费：按本规定第三条的第三项所列费用。
四、综合开发管理费：上述一至三项所列费用之和的3%。
五、贷款利息：上述一至四项所列费用之和的50%乘开发期银行贷款利率。
六、利润率：按上述一、四、五项之和的5%计列。
七、土地级差费：根据不同开发区域。以上述一至六项所列费用之和为基础，繁华地区加级差费，最高不超过6%，一般市区最高不超过3%。
八、营业税，城市维护建设税、教育附加费：按上述一、二、三、四、五、六、七项组成计税价格乘国家规定税率。
第八条按上述作价办法确定的售价为最高限价，各开发公司可根据市场销售情况向下浮动。
第九条第五条第三项市政公用设施建设费，单独列帐，专款专用，节余抵作下一个开发区市政建设费用。没有开发的土地，不得收取土地转让费。
第十条国营综合开发公司都必须按本办法执行。
第十一条本办法从1987年1月1日起实行。
商品房价格计算程序及计算方式
（表一）
代号 项 目 计 算 式
一 土地征用拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算
二 菜田建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算
三 市政公用设施建设费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算
四 房屋建设工程费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）算计算
五 综合开发管理费 （一 二 三 四）×3%
六 贷款利息 （一 二 三 四 五）×50%×月贷款利率
×开发时间
七 利润率 （一 四 五 六）×3－5%（或5－8%）八 土地级差费 （一 二 三 四 五 六 七）×（3－6%）
九 营业税、城市维护建设税、
教育附加费 （一 二 三 四 五 六 七 八）× 规定
税率
十 建筑税 （一 四 五 六 七 八 九）×建筑税率
销售总值 （一 二 三 四 五 六 七 八 九 十）
注：九项中，营业税以销售收入为计税基础，城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。
土地开发转让费计算和计算公式
（表二）
代号 项 目 计 算 式
1 土地征用及拆迁费 按国家规定政策和开发规划编制概（预）
算计算
2 菜田 建筑费 同上
3 市政公用设施建设费 同上
4 综合开发管理费 （1 2 3）×3%
5 贷款利息 （1 2 3 4）×50%×月贷款利率×
开发时间
6 利润率 （1 4 5）×5%
7 土地级差费 （1 2 3 4 5 6）×（3－6%）
8 营业税、城市维护建设税、教育附加费
（1 2 3 4 5 6 7）×规定税率总 计 （1 2 3 4 5 6 7 8）
注：八项中，营业税以销售收入为计税基础、城市维护建设税和教育附加费以营业税为计税基础。
