概述

上海在北宋年间，已有商肆及专收酒税的上海务。此时上海已形成聚落，后逐渐发展成为海运贸易港口集镇，宋咸淳三年（1267年）前后设上海镇，至元二十八年（1291年）设上海县，成为海滨名邑，居住用房和商业用房日渐增多，鳞次栉比，日趋繁荣。城内外许多老宅基翻建成私家宅第，有陆家宅、翁家厍、王家宅、东西凌家宅等。古代上海民居多为我国江南传统建筑式样，有粉墙黛瓦的楼房、素朴的平房，也有贫民搭建的茅屋和草棚。

清道光二十三年（1843年），上海开埠后，外国列强胁迫清政府签订《上海土地章程》，划出外滩附近的洋泾浜（今延安东路）以北至李家宅（今北京东路），黄浦江至界路（今河南中路）的830亩土地为英人居留区域界址，并建造了许多西式房屋自住，华洋分居的状况由此形成。清咸丰三年（1853年），小刀会农民起义，清军在镇压小刀会的过程中，焚毁了老城厢的大量房屋，加之外地的地主、富豪纷纷逃亡租界，租界内人口剧增，住房严重紧缺。外国商人趁机建造多幢简陋木板房屋出租牟利，这是上海最早出现的欧洲联列式里弄住宅。后因此类简陋木板房极易引起火灾，被租界当局取缔。此时，砖木结构、立帖式的老式石库门里弄住宅应运而生，其总体布局为联列式住宅的形式，而单体平面及结构则脱胎于中国江南传统住宅的式样。随着租界不断扩展和民族工业的发展，民国8年（1919年）后，为适应居民中大家庭的解体和社会不同阶层的生活需求，开始出现一种改良式的新式石库门里弄住宅，以及一批广式里弄住宅。此外，部分中外工厂主还利用工厂附近的廉价土地，建造了为数极少的工房（后称“旧工房”），租赁给本厂职员、工人及家属居住。

20年代初，上海的资本主义工商业有较大发展，社会贫富之间的差距扩大，为适应富裕阶层的需求，在新式石库门里弄住宅的基础上，演变出一种新式里弄住宅。这种住宅以砖木结构替代立帖结构，并注意环境幽静和卫生设备齐全。民国26年（1937年）前后，又出现花园里弄住宅。由于花园里弄用地面积大，投资也大，遂又转向兴建集居型公寓里弄住宅，其层数一般为二至四层。这类花园里弄住宅和公寓里弄住宅数量较小，居住对象多为中上层资产阶级和高级知识分子。

20年代后，随着欧美建筑式样不断翻新，新型建筑材料的发展，以及工程技术的进步，西方各国不同风格的独院式花园住宅引入租界。中国富有阶层也随之仿效建造。30年代后，上海地价暴涨，房地产商为追求高额利润，纷纷投资房地产业，沿南京路、淮海路等交通干道自东向西延伸，建造花园住宅和高层公寓。

与此形成强烈反差的是棚户、简屋的急剧发展。由于战乱和灾荒，外地大量贫困农民来上海谋生，因无力租赁房屋，便在路旁、河畔、车站、码头附近，以及工厂周围的空地上，搭建棚户、简屋栖身。民国14年（1925年）以后，租界当局和上海市政府还常常以整顿棚户区为由，多次加以取缔，遭到棚户居民的强烈反抗和斗争。民国17年（1928年），上海市政府为安抚民心，在全家庵（今临平北路）、斜土路和交通路建造平民住所，计房屋614间。其后又在大木桥路、其美路（今四平路）、普善路和中山路（今中山北路）建造平民村，计住房千余间。然而棚户简屋与日俱增的势头继续不减。据1949年统计，在当时市区82.4平方公里范围内，住宅面积为2359.4万平方米，全市人均居住面积为3.9平方米。在各类住宅中，公寓101.4万平方米，占4.29%；花园住宅223.7万平方米，占9.48%；新式里弄469.0万平方米，占19.88%；旧式里弄1242.5万平方米，占52.66%；简屋、棚户322.8万平方米，占13.68%。此外，还有一定数量的明、清时期的古老住宅，仅在南市区尚存的百年以上宅第就达5.3万平方米。2100433B