1、缺乏弹性

与一般商品供给相比，住宅供给缺乏弹性，即通常所说的住宅供给的刚性。首先，土地的自然供给是土地天然可供人类利用的部分，它是有限的、相对稳定的，土地的自然供给没有弹性。土地的经济供给是指在自然供给基础上，经过开发后成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地供给。土地的经济供给有一定的弹性，但由于受自然供给的制约，其弹性是缺乏的。

总的来说，作为住宅基础的土地，其供给缺乏弹性，是刚性的。其次，由于住宅的开发建设周期长，在短期内住宅很难直接地、快速地生产出来；同时，其他用途的住宅也很难直接转换过来，这样，短期的住宅供给是一个既定的、不变的量。而从长期来看，住宅的开发生产也要受土地有限性的制约，因此，住宅供给缺乏弹性。

2、层次性

住宅的层次性是由住宅开发、建设的长期性造成的。住宅开发建设的周期比较长，在市场的一个时点(即截面上)看，存在着不同层次的住宅供给。住宅供给一般可分为三个层次：

一是现实供给层次，即已经进入流通领域，可随时销售或出租的住宅，又称住宅上市量，其主要部分是现房，也包括期房。这是住宅供给的主导和基本的层次。

二是储备供给层次，即可以进入市场但是住宅生产者出于一定考虑(如住宅开发商或销售商的市场营销手段和策略)暂时储备起来不上市的这部分住宅。需要注意的是，这种储备供给层次的住宅与通常所说的空置房不同。

三是潜在供给层次，即已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用的未上市住宅，以及一部分过去属于划拨或福利分配的但在未来可能进入市场的住宅。住宅的三个供给层次处于动态变化和转换过程中。

3、滞后性

住宅商品的价值量大且生产开发周期长，一般要一两年，长则数年。较长的生产周期决定了住宅供给相对于需求的变化存在着滞后性，短期内住宅供给是固定的，长期来看住宅供给缺乏弹性，跟不上需求的变化。

一方面，住宅供给的滞后性导致了住宅投资的高风险性。住宅生产者往往依据现时的住宅市场状况制订开发计划，但当房屋建成投入市场时，市场则很可能已发生变化，由此造成积压和滞销。因此，对未来宏观经济形势和住宅市场变化的预测非常重要，对住宅市场的调查以及可行性研究的要求也较高。

另一方面，住宅供给的滞后性也是引起住宅市场周期波动的重要原因。