1.1住房建设规划及其相关概念的涵义
（1）住房建设规划(Housing Planning)
住房建设规划作为一个新的规划类型,还没有一个明确公认的概念。王佳文，马赤宇（2006）认为住房建设规划是指制订出若干年内分年度建造住房的规划,包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标。
笔者认为在理论上关于住房建设规划较为全面客观的理解应是指的是在一定时期内，城市政府（包括县政府）根据自身经济社会发展目标和条件，为满足不同收入阶层住房需求，以及更好地调控房地产市场、调节收入分配而进行的各类住房建设的综合部署、具体安排和实施管理。住房建设规划中的住房包括城市中中高档商品住房、普通商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房5类住房，其中保障性住房包括公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房，普通商品住房属于准保障性住房，也称“两限房”，即套型建筑面积限定和住房销售价格限定的商品房。之所以称之为“准保障性住房”是该类住房的不完全商品性决定的，主要体现为该类住房的开发是在政府全过程直接干预的情况下进行的，目的是保障中收入偏上家庭有足够的购房支付能力，遏制投机投资行为的滋生，确保房价平稳增长重要措施之一。
城市政府在进行住房建设规划时既要关注住房的总体供应量，又要确保各个社会阶层都能在合理的价格水平下享受到适当的住房及居住环境，实现“人人享有住房”的社会发展目标。即城市政府不但要注重住房的数量和质量，而且要注重住房的公平分配，保障中低收入阶层的住房需求。住房建设规划是以满足不同收入阶层住房需求为导向的，根据不同的收入阶层规划配套相应的住房类型，重点在于满足中低收入阶层的保障性住房，类似于针对住房的专项规划。
住房建设规划分为总体规划和近期建设规划（含住房建设年度计划，下同）两个阶段各级城市人民政府根据需要，可以依法组织编制省域住房发展规划，以其作为上位规划，直接指导各市、县住房总体规划和近期建设规划的编制。住房总体规划包括市（县）域城（村）镇住房发展规划和中心城区住房规划。
住房发展规划应当包括下列内容：（一）提出城市住房政策性开发框架，主要包括住房产业发展、住房保障、人居环境保护等目标和策略。（二）预测市域总人口及城镇化水平，确定容纳规划期内人口所需的住房总量和建设标准。（三）根据城市发展方向、性质以及经济社会发展目标和条件，确定在不同的城市空间分配未来住房数量。（四）估算住房用地需求总量，提出住房用地开发时序和用地供应策略。（五）提出不同城市空间与住房建设相配套的三大设施的发展目标。（六）根据城市总体意象形态，提出住房空间景观形态和住房设计基本导则。 （七）提出实施规划的措施和有关建议。中心城区住房规划应当包括下列内容：（一）确定城市住房产业发展战略；（二）预测城市住房需求规模，确定住房建设发展目标；（三）预测规划期限内各年度住房需求总量和结构、住房建设用地需求总量和结构；（四）确定规划期限内各年度住房供应（含新建、改建住房）总量和各类住房的建设总量比例结构；（五）确定规划期限内各年度住房建设用地总量和各类住房建设用地结构比例；（六）安排各类新建、改建住房用地的空间布局和用地范围；（七）确定新建商品住房中，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积结构比例，并布置于城市适宜生活的地段；（八）确定各类新建、改建住房用地各地块的容积率、住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）和人口容量等控制指标；（九）确定各类住房用地的学校、医疗、文化娱乐、体育、停车场、物业管理等重要社会服务设施的配套布局；（十）确定各类住房用地的电信、供水、排水、供电、燃气、供热、环卫等与住房建设密切相关的基础设施的配套布局；（十一）确定与住房建设相关的公共安全设施和环境保护和建设目标，提出对住区环境的整治措施，创造良好的人居环境；（十二）确定住房建设开发的时序，提出规划实施的步骤、措施和政策建议。 住房总体规划的强制性内容包括：（一）住房规划区范围，与城市规划区范围一致。 （二）市、县（市）域内应当控制开发的地域。包括：基本农田保护区，风景名胜区，湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区。 （三）住房建设用地。包括：规划期限内住房建设用地的发展规模，各类住房建设用地范围、各类住房建设用地规模和结构比例、基础设施和公共服务设施用地、环卫设施用地。土地使用强度管制区划和相应的控制指标：各类住房用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、人口容量等）；住房规划区范围内各类绿地的具体布局；住房地下空间开发布局。 （四）市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施。包括：电信、供水、排水、供电、燃气、供热、环卫等；文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施的布局；住区消防通道、人流疏散通道和集散广场以及其他重大公共安全设施。（五）住房规划区范围内历史文化遗产保护。包括：历史文化和特色景观资源保护；历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线。（六）住区生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施。 （七）住区防灾减灾工程。包括：住区防洪标准、防洪堤走向； 住区范围内各类住房抗震标准与消防疏散通道；住区人防设施布局；住区范围内地质灾害防护规定。住房建设年度计划（规划）内容应当包括下列内容：（一）根据住房总体规划，并结合城市经济社会发展条件，确定年度各类住房的建设目标；（二）确定年度住房供应（含新建、改建住房）总量和各类住房的建设总量比例结构；（三）确定年度住房建设用地总量和各类住房的建设用地比例结构；（四）确定各类住房的建设范围，并布置于城市适宜生活的地段。（五）确定年度各类新建、改建住房用地各地块的容积率、住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）和人口容量等控制指标；（六）确定与年度新建、改建住房项目有关的各项基础设施、公共服务和公共安全设施的建设规模、具体位置和范围；（七）依据当地房屋拆迁规划和计划，确定年度住房建设拆迁范围、规模和时序，明确拆迁补偿的方式、标准，确定补偿住房建设用地的范围、规模；（八）根据城市特色创建和年度建设目标，提出住房设计和住房空间环境设计图则，以引导城市住房建设；（九）确定保证规划实施的政策和措施，包括住房建设用地各地块控制性详细规划编制、依据规划实施管理以及保证住房建设土地供应等方面的政策和措施。
从上文来看住房建设规划内容侧重于各类住房建设量的计划安排，包括总量计划（规划期内各类住房的建设总套数和总建筑面积）、结构计划（90㎡和70%的控制标准，廉租房、经济适用房、公共租赁房、普通商品房的建筑面积）、时序计划（规划期内每年的住房供应总量、每年各类住房的供应面积）。
（2）居住区规划（Residential district planning）
居住区规划是指对城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公用设施所进行的综合性具体安排。
l 住房建设规划和居住区规划的异同：
相同点：都是对城市住区的住宅及其所处环境进行规划布局，以满足居民的生活所需。
不同点：1）从规划层面上看，住房建设规划是对城市总体规划的进一步落实，起承上启下的作用，对居住区规划起指导作用，住房建设规划是处于经济社会可持续发展的战略高度对住房发展策略、住房建设标准、住房建设总量和居住用地布局等进行综合部署和具体安排，属于战略性规划。居住区规划是以住房建设规划等为依据，对拟开发地块（住区）进行修建性详细规划，主要对住区的住宅、公共服务设施、公共绿地等所进行的综合性具体安排，属于实施性规划。2）从关注对象上看，住房建设规划所关注的对象是如何满足中低收入群体的住房需求，居住区规划所关注的对象是如何满足具备购买能力的购房者多元需求。3)从政策层面上看，住房建设规划属于保障性规划，更侧重于社会规划，居住区规划属于商业性规划，更侧重于物质空间规划。
1.2住宅、住房、居住区和居住小区
（1）住宅（Residential buildings）
住宅是指供家庭居住使用的建筑。住宅是人类生活的基本载体，它体现了人类社会的进步和生活方式的变迁。住宅是城市空间构成的基本元素，它是一个城市中占地面积最大、拥有面积最多的建筑类型，体现着城市的基本风貌和特征。新世纪以来，能源愈发成为全球关注的焦点，作为城市中的能源消耗“大户”，住宅对城市未来的可持续发展甚为攸关。
与住宅相关的概念有：
1）套型（Dwelling size）是指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
2）使用面积（Usable area）也称套内使用面积，是指住房实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
（2）住房（Housing）
住房是人口衣食住行的必要成分，在社会生活中十分重要。住房是指供住人的房子，或供居住用的房屋，包括普通住宅，经济适用住房，公寓式住宅、别墅式住宅，还包括简易住宅和廉租住房。根据我国的住房市场的具体情况，可以对不同角度对住房进行分类。在我国，①根据住房供应方式的不同，分为商品房、普通商品房、经济适用住房和廉租住房4种，其中后3种住房属于城市保障性住房。②根据适用方式的不同，分为自用住房和经营用住房（主要是用于出租的住房）。③根据土地使用性质不同，分为以出让方式获得的土地使用权的住房和以划拨方式取得土地使用权的住房，在我国经济适用住房和廉租住房用地都是以划拨方式取得。④根据住房拥有的配套设施情况，分为成套住房和不成套住房。这里说的住房建设规划中的住房是指成套住房。
（3）居住区（Dwelling area）
根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）(2002年版）规定：
1）居住区也称城市居民聚居地，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住区除住宅外，还必须配建与居住人口规模相对应的公建、道路和公共绿地等设施。
2）居住小区一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。1.3商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房
（1）商品房(Merchandise housing)
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其它建筑物。
（2）普通商品房(Limit-Merchandise housing)
普通商品房也称“两限房”，是指政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格的住房。由于普通商品房既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作“两限房”，即套型建筑面积限定和住房销售价格限定的商品房。
根据国办发〔2005〕26号（国八条）规定：“为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布”。
可以看出，对于普通商品房，在享受优惠政策的同时还受到以下约束：“对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销”。
（3）经济适用房（Affordable housing）
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。也可定义为廉价的商品住宅和受补贴的住宅。
与商品房不同的是：一是经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房；二是经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
与经济适用房相关的概念有：
城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
（4）廉租房（Rent housing）
廉租房是指市政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的本市城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
与廉租房相关的概念还有：
城镇最低收入家庭廉租住房保障，是指实行以发放租赁住房补贴为主，廉租住房配租，住房租金核减相结合的具体保障措施。
（5）公共租赁房（Public rental housing）
公共租赁房是指市政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的本市城镇中收入偏下家庭提供的租金相对于市场租金较低的普通住房。
1.4城市居住区用地开发强度指标
（1）容积率（也称建筑面积毛密度）
容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m²/hm²）或以居住区总建筑面积（万m²）与居住区用地（万m²）的比值表示，是衡量土地使用强度的一项指标。容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施负荷运行及环境质量下降。
（2）建筑密度
建筑密度是指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基地面积。反过来理解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维环境需求，保证一定的旷地及绿地率[1]。
（3）建筑高度（或建筑限高）
建筑高度是指主体建筑的屋顶到地面（或勒脚）的垂直距离。建筑的高度不可能是无限的，限制建筑高度的因素除了地基承载力、建筑技术水平等客观因素外，还包括建筑建造的积极因素、城市整体或局部地区的环境风貌要求等，而其中，经济因素和社会因素是建筑高度的最主要影响因素。为了克服经济利益的驱动而盲目追求建筑高度，造成千篇一律的城市景观，并根据建筑物所处不同区位及其对城市整体空间环境的影响程度，规划部门需要对建筑建造提出一个许可的最大限制高度（上限），这就是建筑限高这一指标的由来。
（4）绿地率(Greening rate)
绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。规划控制其下限。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
（5）四项指标的相互转化关系
容积率、建筑密度（%）、建筑高度（m）[建筑层数（层）]、绿地率（%）四项指标是直接影响到城市土地开发强度和开发商的开发效益，又与市民居住生活环境、城市社会综合环境质量密切相关。容积率、建筑密度、建筑高度之间具有相互制约的量化关系，知其二就知其三。例如，1h㎡的地块，10000㎡；6层居住建筑；容积率1.2；建筑密度为20%。即在一定的建筑密度条件下，容积率与居住区地块的平均层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与居住区地块建筑密度成正比。当容积率作为控制土地利用的机制来运转时，就存在楼层与空地的替换关系，即高层建筑用地较低层建筑少。
[1]夏南凯，田宝江.控制性详细规划[M].上海：同济大学出版社，2005：45～46
