主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
《南通市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已由南通市第十五届人大常委会第二十九次会议于2020年3月20日审议通过，现提请本次省人大常委会审议批准。现就《条例》主要内容作如下说明：
《条例》主要规定了总则、业主和业主组织、前期物业管理、物业保修金与住宅专项维修资金、物业服务与监督、法律责任等内容。
一、立法目的、适用范围和职责分工。《条例》规定，为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，制定本条例（第一条）。本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例（第二条）。关于职责分工。市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导。物业管理主管部门负责统一监督管理工作，建立物业服务第三方评估制度，会同相关部门建立物业管理公共服务平台。公安等部门按照各自职责做好相关工作。街道办事处（镇人民政府）具体负责指导、协调监督。居（村）民委员会协助做好相关工作。建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。物业管理协会协助物业管理主管部门做好信用信息管理。（第三条至第八条）。
二、业主和业主组织。《条例》规定，房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务（第九条）。业主大会由全体业主组成。符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到申请后组织成立首次业主大会筹备组。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责（第十条至第十三条）。《条例》对业主委员会的成员构成、候选人资格、禁止行为、公示信息，以及调整、换届及移交事项作了明确。规定了物业管理委员会的成立、组成、备案和解散，业主自行管理方案（第十四条至第二十五条）。
三、前期物业管理。《条例》规定，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，应当提供前期物业管理开办费。明确了建设单位与物业服务企业的承接查验、物业交接及其法律责任（第二十六条至第二十八条）。关于物业服务用房，新建住宅项目，建设单位应按照不低于地上地下总建筑面积千分之四比例配置，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。分期建设的，应根据分期建设的面积和进度按比例合理配建或者提供满足物业服务活动的临时用房（第二十九条）。物业服务企业具有擅自退出物业管理等情形的，建设单位应当重新选聘物业服务企业（第三十条）。
四、物业保修金与住宅专项维修资金。《条例》规定，建设单位应当按照保修期限和范围，承担物业保修责任，按照物业建筑安装总造价百分之二比例交存物业保修金，交存期限为五年（第三十一条至第三十三条）。业主应当将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户；业主大会成立前，维修资金由管理部门代管，成立后可以自行管理（第三十五条、第三十六条）。关于维修资金列支，部分共用部分所需费用，由该部分业主按建筑面积比例承担，全体共用部分所需费用，由全体业主按建筑面积比例承担，有约定的，按约定（第三十七条）。关于应急维修，相关业主不能形成多数意见，物业服务企业、业主委员会或相关业主可以提出处置方案，经资金代管部门复核后应急处置（第三十八条）。维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当续筹。代管部门应当履行资金保值增值责任。物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。代管部门、业主委员会应当每年与专户银行核对资金账目，公示信息（第三十九条至第四十二条）。
五、物业服务与监管。鼓励、引导业主大会通过公共服务平台，采用招投标方式选聘物业服务企业。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内备案。业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况评估。物业服务企业应当公示服务内容等事项；退出管理的，应办理移交手续（第四十三条至第四十七条）。价格部门应会同物业管理部门每三年对物业服务等级标准及相应基准价与浮动幅度评估、调整。业主应按时交纳物业费用，物业所有权转移时应结清物业费用（第四十八条至第五十条）。规定了业主禁止行为和物业服务企业安全管理责任（第五十一条、第五十二条）。市物业管理部门建立物业管理信用信息系统（第五十三条）。关于老旧住宅小区。市、县级政府应制定改造提升计划，小区内道路等配套建筑及设施设备改造建设资金由政府负责，支持加装电梯。无物业管理的，可以依托居民委员会实行自治管理（第五十四条至第五十七条）。
六、法律责任。《条例》在不同上位法相抵触的前提下，严格遵循处罚法定、处罚公正、处罚与教育相结合等原则，规定了相关法律责任。业主委员会、委员有侵害业主合法权益行为的，由县级物业管理部门责令限期改正，予以通告；未按要求公示信息的，责令限期改正，拒不改正的，予以通告（第五十八条、第五十九条）。建设单位未按规定配置物业服务用房、未交存或补足物业保修金，以及物业服务企业承接物业未查验、未公示信息或公示失实信息、未公示承接查验情况、退出物业管理未办理移交手续的，承担相应的法律责任（第六十条、第六十一条）。
七、条例施行时间。《条例》的施行时间为2020年10月1日（第六十三条）。
以上说明连同《条例》，请予审议。 2100433B
