第一章 总 则
第一条 为进一步加强和规范咸宁市城乡个人住宅规划建设管理，集约节约城乡建设用地，改善城乡人居环境，保障城乡规划实施，促进经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内建设城乡个人住宅，适用本办法。
本办法所称城乡个人住宅建设，是指本市行政区域内的城镇居民和居住在户籍所在地的农村村民在依法取得国有土地或集体土地宅基地批准文件确定的土地范围内进行新建、改建、扩建和翻建供本人或者其家庭成员居住的私有住房（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）的建设活动。
第三条 城乡个人住宅建设应当坚持规划引领、生态优先、用地集约、安全确保、风貌管控、监督严格的原则；做到先规划、后建设，无规划不审批；突出村（居）民的主体地位；倡导绿色、环保、节能,鼓励使用新型墙体材料。
第四条 市、县（市、区）人民政府应当依法组织编制棚户区、城中村、旧城改造规划和县（市）区域乡村建设规划，乡镇人民政府（含办事处）应当依法组织编制村庄规划。县级以上地方人民政府应当落实专项资金，建立规划编制激励和考核机制，制定以奖代补政策，确保在2020年前全面编制完成县（市）区域乡村建设规划和村庄规划。
第五条 城乡个人住宅应当体现地域文化特色，由市城乡规划主管部门制定《咸宁市城乡个人住宅建筑设计图集》，在全市行政区域内全面推行，免费供建房户使用。城乡个人住宅应当按照图集规定的建筑风貌进行建设，对选用图集建筑风格，并经规划审批进行建设的建房户，县级以上地方人民政府应当给予一定奖励。
第六条 市、县（市、区）人民政府负责城乡个人住宅建设的统一领导、规划编制、组织协调和监督实施。
乡镇人民政府（含办事处）、各园区（新城）管委会是本辖区内控制城乡个人住宅违法建设的责任主体，负责组织城乡个人住宅违法建设的控制、查处。
第七条 市城乡规划主管部门（含派出机构）负责咸宁市城市规划区（含园区、新城）和咸安区乡镇的个人住宅建设规划审批管理工作。
县（市）城乡规划主管部门负责本行政区域城市规划区内中心城区的个人住宅建设规划审批管理工作；县（市）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内乡镇的个人住宅建设规划审批管理工作。
乡镇规划建设综合管理办公室受城乡规划、住房和城乡建设等部门委托，负责本辖区内个人住宅建设规划初审和管理工作。
第八条 市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门根据各自职责分工，负责本辖区内城乡个人住宅的建设质量和安全监管工作。
第九条 市、县（市、区）城管执法、住房和城乡建设主管部门（含派出机构）根据各自职责分工，负责其辖区城乡个人住宅建设的巡查和违法建设查处工作；国土资源主管部门负责其辖区城乡个人住宅建设的土地审批、不动产登记、巡查和违法用地查处工作；房产管理主管部门负责其辖区城乡个人住宅建设的房屋安全鉴定监督管理工作；土地储备部门负责其辖区城乡个人住宅建设的收储工作。
第十条 环境保护、水务、消防、农业、林业、文物、交通等有关部门应当按照各自职责，共同做好城乡个人住宅建设规划管理的相关工作。社区服务管理机构、村民委员会、村民小组等基层单位应当严格执行国家用地审批政策和权限，履行对村（居）民违法用地、违法建房的制止及检举职责。
第十一条 城乡规划、住房和城乡建设等主管部门、乡镇人民政府应当加强城乡个人建房政策规定、规划要求、质量安全、审批权限和程序等有关知识的宣传，提高村（居）民的法律意识、规划意识和安全意识。
第二章 规划管理
第十二条 城乡个人住宅有以下情形的，一律不予规划审批：
(一)不符合城市总体规划、乡镇总体规划、控制性和修建性详细规划、区域乡村建设规划、村庄规划、土地利用规划、各专项规划及城乡规划技术要求的；不在规划审批的新建（或保留）村（居）民点、还建点、村庄等地点申请新建的；
(二)占用基本农田的；
(三)位于江、河、湖、湿地保护范围内；位于饮用水源一级保护区，重点生态区，自然保护区的核心区及缓冲区范围内；位于风景名胜区核心景区内的；
(四)占用城镇规划道路、公共绿地、高压供电走廊，压占地下管线、排水设施进行建设，以及影响消防安全、公用设施、军用设施建设的区域和古树名木、文物古迹、文物保护单位保护区范围内的；
(五)位于城市总体规划确定的主城区城市主次干道（含规划道路）红线两侧控制范围内的；
(六)不符合国道、省道等主要公路两侧规划控制范围内景观规划编制要求的；
(七)位于干线铁路两侧30米、城际铁路两侧20米范围内的；
(八)位于县级及以上人民政府已确定的近期（五年内）棚户区等改造、土地储备和规划拆迁区域的；
(九)位于地裂缝、崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害区或者隐患区；位于蓝线范围内湖区围垸洪水淹没区和防洪泄洪通道的；
(十)建设户存在违法用地和违法建设的；
(十一)宅基地存在相邻权纠纷，且未处理完毕的；
(十二)不符合城乡个人住宅建筑风貌管控要求的；
(十三)城镇居民在农村地区申请建设住宅的；
(十四)法律、法规禁止建设的其它情形。
第十三条 按照城乡建设和发展需要，本市行政区域内城乡个人住宅建设分为重点控制区域和一般控制区域，分类进行规划管理。
重点控制区域应当包含市、县（市）城市规划区内的中心城区和其他需要重点控制的区域；重点控制区域以外的区域为一般控制区域，一般包含市、县（市）城市规划区的远郊区、其他乡镇的镇区、集镇和农村地区。
市、县（市）城乡规划、住房和城乡建设主管部门应当根据城乡建设、经济发展、产业结构调整、土地利用等因素，划定本辖区内的重点控制区域和一般控制区域，报经当地县级人民政府批准后实施，原则上每两年调整一次。
第十四条 重点控制区域内原则上不得批准城乡个人住宅的新建、改扩建、翻建等建设内容。
第十五条 重点控制区域内存在安全隐患或者因自然灾害造成的毁坏性个人住宅，经有相应资质的房屋安全鉴定机构鉴定为B、C级危房的，允许维修加固，消除安全隐患后继续使用；鉴定为D级危房的，采取以货币补偿为主，产权置换为辅的方式予以安置。产权置换一般以当地人民政府已建成的安置房以及在房地产市场统一采购的住房作为置换房源。
货币补偿及产权置换的具体实施方案，由市、县（市、区）人民政府根据各地实际，自本办法施行之日起2个月内另行制定。
第十六条 重点控制区域内因棚户区改造（含政府实施和由市场主导的）、房地产开发项目建设的等原因产生的拆迁，在改造或建设项目中就地给予安置，不再安排异地还建。因国家和城市公共服务或基础设施建设产生的拆迁，采取与D级危房相同的安置方式。
第十七条 一般控制区域内执行严格的农村村民“一户一基”住宅建设规定，规范城乡个人危（旧）房改造和拆迁还建安置建设行为。
第十八条 一般控制区域内农村村民符合“一户一基”政策和本办法第十二条的规定，经规划审批，可以进行“一户一基”住宅建设，原则上不得超过三层。
第十九条 一般控制区域内城镇居民个人住宅和农村村民个人住宅已成危（旧）房，符合本办法第十二条的规定，经规划审批后，可以拆除重建，在城镇（含集镇）规划区内的应当按照规划编制要求的层数建设，在农村地区原则上不得超过三层。
第二十条 一般控制区域内因国家和城市公共服务或基础设施建设、县级以上人民政府重点项目建设、移民易地扶贫搬迁以及安全等原因，需要安排拆迁还建安置的，应当在经规划选址的新建村庄（或社区）、保留村庄和还建点，按照“五统一”的原则（即：统一规划布局、统一住宅设计效果、统一建筑施工建设、统一基础设施配套、统一农村社区管理）进行建设。因棚户区或者旧城改造、房地产开发项目建设等产生的拆迁，参照本办法第十六条相关规定执行。
第二十一条 市、县（市、区）所属重点园区因项目建设或者解决历史遗留问题，需要安排拆迁还建安置的，应当报经相关人民政府批准后，按照“五统一”的原则，在经规划选址的还建点进行建设。
第二十二条 市、县（市、区）住房和城乡建设、城乡规划、国土资源等主管部门应当建立健全专家评审机构和联审机制，严格把关城乡规划、国土资源政策和技术要求，重点审查新建城乡个人住宅外形风貌要求，逐步改变现有城乡个人住宅布局不合理、形态单一、风貌缺失的状况。
第三章 规划审批程序
第二十三条 城乡个人住宅建设程序应当遵循先规划审批、后进行建设的原则。在城市、镇规划区内需依法依次序取得建设用地规划许可证、土地使用权证和建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内需依法依次序取得乡村建设规划许可证和土地使用权证后，方能开展建设。
第二十四条 一般控制区域内符合规定的农村村民申请在乡、村庄规划区内进行“一户一基”或危（旧）房改造等个人住宅建设的，应当按照下列程序办理乡村建设规划许可证：
(一)申请人持相关证明材料在其户籍所在地的村民委员会提出申请。村民委员会组织村民代表民主评议，出具结论明确的意见和证明材料，连同申请人身份证明等其他有关资料，报乡镇规划建设综合管理办公室受理；
(二)乡镇人民政府和规划建设综合管理办公室分别提出审核和审查意见，住房和城乡建设、国土资源（含派出机构）等部门共同深入现场踏勘，根据城乡规划政策和技术要求，提出结论明确的审查意见。审查通过后，依法进行公示，经公示无异议或者异议不成立的，报乡镇人民政府审核。审核通过后，由乡镇规划建设综合管理办公室整理好报审资料（含规划依据和平面规划方案、住宅施工图、红线图、公示意见、基层初审意见等），报县（市）住房和城乡建设主管部门进行审定。
（三）县（市）住房和城乡建设主管部门应当在资料齐备的前提下，经专家评审和联审后，提出审定意见。符合政策和规划技术要求的，予以核发乡村建设规划许可证；审定未通过的，应当予以退回并说明理由。
第二十五条 一般控制区域内符合规定的城镇居民，申请危（旧）房改造的，应当持原危房土地使用证件等相关证件、相关利害关系人意见和住宅建筑初步设计方案等相关材料，向乡镇规划建设综合管理办公室提交办理建设工程规划许可证申请。规划审批程序参照本办法第二十四条第二款、第三款执行。
第二十六条 一般控制区域内符合规定的拆迁还建安置项目，属于城市、镇规划区的应当办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；属于乡、村庄规划区使用集体土地进行建设的应当办理乡村建设规划许可证。
办理建设用地规划许可证应当提交符合规定的拆迁项目证明材料、拆迁协议、经市、县（市、区）人民政府批准的还建点规划方案和认可的拆迁名单、原有应拆迁房屋土地权属证明、房屋产权权属证明和具体区位图等相关资料。办理建设工程规划许可证应当提交建设用地规划许可证、土地使用的有关证明文件、相关利害关系人意见、符合规划要求的工程项目设计方案等相关材料。办理乡村建设规划许可证应当提交提交符合规定的拆迁项目证明材料、拆迁协议、经市、县（市、区）人民政府批准的还建点规划方案和认可的拆迁名单、原有应拆迁房屋土地权属证明、具体区位图和基层初审意见等相关资料。
规划审批程序参照本办法第二十四条第二款、第三款执行。
第四章 建设管理
第二十七条 市、县（市、区）住房和城乡建设、城乡规划、国土资源、城管执法等主管部门应当加强城乡个人住宅建设规划管理人员法律法规以及业务培训。市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门要有计划地对农村个体建筑工匠进行技能培训,提高建筑工匠业务水平,形成相对稳定的建筑工匠队伍。
第二十八条 市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当将建设质量安全管理向乡镇级农村地区延伸，切实依法履行职责。
城乡个人住宅建设一定规模以下（三层以下）的，应当选用市城乡规划主管部门提供的通用设计图纸；规模以上（三层及三层以上或者集中统建的），应当提供有设计资质建筑设计单位出具的正式施工图。超过三层或建筑面积超过300平方米的，应当向当地住房和城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
第二十九条 城乡个人住宅开工建设前，建设户应当持建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证向当地城乡规划主管部门或乡镇规划建设综合管理办公室申请实地放(验)线，经实地放(验)线后，方可开工建设。
第三十条 城乡个人住宅建设一定规模以上（三层及三层以上或者集中统建）的，应当由具备相应资质的施工企业承接施工；规模以下的，应当选用具有相应资质的施工队伍或经培训合格的建筑工匠承接施工。
第三十一条 城乡个人住宅工程竣工后，应当持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（含附图）向当地城乡规划主管部门或者乡镇规划建设综合管理办公室申请竣工规划验收。对验收合格的，核发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》；对验收不合格的，依法予以处理。
第三十二条 市、县（市、区）住房和城乡建设、城乡规划主管部门应当将城乡个人住宅规划建设管理的全部资料、图件等按照各地档案管理的要求，进行归档保存。
第三十三条 建立市、县（市、区）、乡镇（办事处）、村（居委会）多级联动的城乡个人住宅建设监督巡查工作网络，划定责任单位和责任区域，建立住房和城乡建设、城乡规划、国土资源、城管执法等多部门协作机制。有条件的县（市）要充分利用卫星遥感技术，对违法建设实行“网格化”管理，及时共享违法建设的发现和查处信息，逐步现实“天上看、地上查、网上管”的多维防控手段。对新增违法建设要力求早发现、早查处，将违法建设处理在萌芽状态。凡是新发现的应拆新增违法个人住宅建设，市、县（市、区）人民政府应当组织相关部门依法予以拆除。
第五章 法律责任
第三十四条 有下列情形之一的，由上级人民政府或者有关主管机关依据职权，责令县（市、区）人民政府改正，给予通报批评；对其他直接责任人员依法给予行政处分：
(一)依法应当组织并按时编制完成棚户区、城中村、旧城改造规划、县（市）区域乡村建设规划和村庄规划而未组织并未按时完成编制的；
(二)违反法定权限和程序组织编制、审批、修改棚户区、城中村、旧城改造规划、县（市）区域乡村建设规划和村庄规划的。
第三十五条 城乡规划、住房和城乡建设、国土资源、房产管理、城管执法等相关行政主管部门和乡镇人民政府（含办事处）或工作人员有下列行为之一的，由其上级主管部门或监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
(一)对符合法定条件的城乡个人住宅建设申请人拒不受理或未按规定受理申请、核发规划许可、用地许可、施工许可等的；
(二)不依法履行质量安全监督管理职责的；
(三)不依法履行房屋安全鉴定及监督管理职责的；
(四)不依法履行违法建设巡查和查处职责的；
(五)滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、违反廉政规定造成不良影响的。
第三十六条 社区服务管理机构、村民委员会、村民小组或工作人员进行违法土地交易，参与、支持违法建房或故意隐瞒情况、弄虚作假的，责令改正并承担相应责任，视情节轻重，由上级主管部门或者纪检监察部门给予行政或纪律处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第三十七条 城乡个人住宅建设，有下列行为之一的，由市、县（市、区）相关主管部门根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省城乡规划条例》等相关规定进行处理。
(一)未取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(二)擅自改变《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》确定的内容进行建设的；
(三)非法利用买卖、转让的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(四)利用失效的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(五)未经相关部门放线、验线、核准进行建设的；
(六)其它违反城乡规划的规定进行建设的。
第三十八条 参与城乡个人住宅建设的勘察、设计、施工和监理单位或者个人，违反城乡规划和质量、安全有关法律、法规、规章规定的，由县级以上住房和城乡建设主管部门依法予以处罚。
第三十九条 借危房改造、村民“一户一基”、拆迁安置建设城乡个人住宅之名，与建筑商非法或变相开发出售房地产的，由县级以上人民政府相关主管部门依法从严查处。涉嫌犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十条 咸安区区属乡镇个人住宅建设规划审批权限和程序按《市人民政府关于进一步完善城市规划和管理体制的意见》（咸政发〔2013〕29号）执行。
第四十一条 县（市、区）人民政府可以结合本辖区实际，制定本办法的实施细则
第四十二条 本办法自2017年10月1日起施行。
