商洛市经济适用住房建设管理实施意见

根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和建设部等四部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）、国家计委与建设部《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）、省政府办公厅关于印发《陕西省实施<经济适用住房管理办法>细则的通知》等文件精神，现就我市经济适用住房建设管理提出以下实施意见：

一、指导思想

坚持在中、省统一政策的指导下，结合商洛实际，加大普通商品房特别是经济适用住房建设力度，不断满足中低收入家庭住房的需求，建立多元化的住房供应体系，促进社会和谐发展；稳步推进我市住房商品化、货币化进程；逐步建立适应社会主义市场经济和符合我市实际情况的城镇住房供应新体制。

二、基本原则

1、经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

2、发展经济适用住房应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则。市政府根据全市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并由市、县（区）经济适用住房主管部门负责组织实施。

3、职工居民购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

符合条件的职工居民家庭，可以申请购买一套符合标准的经济适用住房。需要购买经济适用住房时，先向经济适用住房主管部门提出购房申请，经同意并向社会公示后，方可办理经济适用住房购买手续。

4、市房产管理局负责全市经济适用住房的管理、指导、监督工作。

5、市、县（区）经济适用住房主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，会同发改委、规划、国土资源、物价、财政等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划编制经济适用住房发展中、长期规划和年度建设计划，经市、县(区)人民政府批准后，统筹纳入全市国民经济和社会发展计划。

6、市、县（区）发改委会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。

经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，由国土资源管理部门本着合理布局、节约用地、功能齐全、政府定价、让利与民的原则，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在年度土地供应计划中优先安排。

中、省驻商单位及驻军的经济适用住房建设，纳入当地经济适用住房建设投资计划，实行属地统一管理。

7、经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。

8、根据《陕西省房地产开发企业资质管理办法》（陕建发[2000]118号）文件精神，开发企业必须按照《资质证书》或《暂定资质证书》确定的范围和规模从事房地产开发经营业务。

相应房地产开发企业可承担的开发规模如下：

二级开发企业可承担25万平方米以下（含25万平方米）的建设项目；

三级开发企业可承担15万平方米以下（含15万平方米）的建设项目；

四级开发企业可承担3万平方米以下（含3万平方米）的建设项目。

经济适用住房开发建设的招投标工作由市、县（区）建设主管部门负责组织实施。招标确定开发企业时，应着重考查开发成本价的预算，项目规划设计条件和建设条件是否满足政府确定的各项指标要求。另外，企业所做的规划设计方案也将占一定分值。

参加经济适用住房开发项目投标的企业应具备下列条件：

持有工商行政管理部门核发的营业执照；

具有占投标项目总投资35%以上的资本金；

具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质;

满足政府对具体开发项目提出的规划条件和建设条件意见的实施方案（包括规划的设计方案）。

三、优惠政策

1、经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，依法实行政府划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

2、经济适用住房面向中低收入家庭，要千方百计降低造价，使广大中低收入家庭买得起、住得起。各有关管理部门在经济适用住房建设管理过程中，不得在法律、法规规定以外进行各种摊派、集资和收费；对经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。

3、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。

4、购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。商业银行在贷款利率等方面给予优先支持。

5、经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

6、用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

四、定价原则和公示

1、经济适用住房价格，应当与我市城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

2、经济适用住房价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（1）开发成本包括征用土地和拆迁补偿、勘察设计和前期费用、主体房屋建筑及安装工程费（含附属工程费）、小区内基础建设和非经营性公用配套设施建设费、前4项之和2%的管理费、银行贷款利息、行政事业性收费等7项因素构成。

（2）税金依照国家规定的税目和税率计算。

（3）利润按征用土地和拆迁补偿、勘察设计和前期费用、主体房屋建筑及安装工程费（含附属工程费）、小区内基础建设和非经营性公用配套设施建设费之和不超过3%计算。

3、经济适用住房价格实行成本审查制度。市、县（区）政府价格主管部门在接到房地产开发企业的定价申请后，指定有资质的价格成本认证机构进行成本审查，并出具成本审查报告。

4、经济适用住房价格制定应当遵循保本微利原则。

经济适用住房基准价和浮动幅度由市、县（区）政府价格主管部门按照管理权限，依据成本审查报告制定，同时向上一级价格主管部门备案。

经济适用住房租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。

经济适用住房价格确定后，应当向社会公示。

5、经济适用住房的销售实行明码标价，其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在公示之外收取任何未予标明的费用。

6、实行经济适用住房开发经营企业交费登记卡制度。交费登记卡由价格主管部门制定，各有关部门按规定收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

五、开发建设

1、经济适用住房建设要坚持质量第一的原则，开发建设单位对工程质量负最终责任。经济适用住房出售时，须向住户提供《住宅使用说明书》、《质量保证书》，并依法对住房各部位的质量保修期等作出承诺。

2、经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优化规划设计方案，市区和各县城要严格控制在城市中心区进行小规模开发，不得零星分散建设。5万平方米以上的经济适用住房小区规划设计方案，由县（区）人民政府组织论证审批，报市房产管理局备案；10万平方米以上的经济适用住房小区规划设计方案，由市或县（区）人民政府组织论证，报省建设厅备案。经济适用住房必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

3、户型面积规定。经济适用住房以中小套型为主，适当建设一定比例的较大套型。新审批、新开工的经济适用住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。

市、县（区）经济适用住房主管部门根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例。

4、职级住房面积标准。参照陕西省房改委《关于干部、职工执行经济适用住房面积控制标准规定的说明》（陕房改发[1999]02号），结合商洛实际情况，确定我市各职级干部购买经济适用住房的面积标准为：科级以下（含科级）干部职工80至100平方米,县处级干部为100至120平方米,地厅级干部为120至140平方米。购买的经济适用住房超标准面积部分，按同期、同区域商品房价格由购房人补缴差价。超面积部分的差价款由售房单位上缴市、县（区）政府财政部门，进行专户储存，用于住房制度改革和廉租住房建设。

5、家庭经济收入标准线。中低收入家庭，按4.5倍的房价收入比（即购买本地一套建筑面积60平方米普通商品房的价格与双职工家庭平均工资之比）确定。由市、县（区）人民政府合理确定中低收入家庭的标准，每年公布一次。

六、购买对象

1、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

2、现住房使用面积低于陕办发[1996]7号文件规定标准的住房困难家庭；

3、夫妇双方年均工资收入符合市、县（区）政府界定的中、低收入标准的家庭；

上述三个条件同时具备方可申请购买经济使用住房。

4、城市规划区内的住房困难户、无房户、拆迁安置户。

七、集资、合作建房

1、集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定执行。

集资、合作建房应纳入市、县（区）经济适用住房建设计划管理。

2、为了促进经济适用住房建设和加强城市规划工作，今后应严格控制单位组织职工集资建房。按照城市总体规划和功能分区，住宅建设要走集中连片开发的路子。未经批准，任何单位不得利用新征地组织职工集资建房。个别困难企业和单位确因职工住房困难，需要在自用土地上集资建房的，必须做到“四要”。即要符合城市规划和土地利用规划；要经市、县（区）“经济适用住房领导小组会议”研究决定；要严格控制集资对象；要把地价纳入成本价，土地价格的评估值应不低于同区域经济适用住房用地价格。

3、向职工或社员收取的集资、合作建房款由市、县（区）经济适用住房主管部门实行专户存储、专款专用。

4、严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞住房实物分配或商品房开发。

5、集资、合作建房单位只允许收取不超过建设成本2%的管理费用，不得有利润。

八、管理原则

1、统一规划管理。按照城市总体规划要求，控制规模，合理布局，实行政府决策，部门配合，分工负责，加强协作，确保经济适用住房建设健康发展。

2、精心组织实施。在建设用地、信贷资金、规划、设计等各项硬件要求到位后，经市、县（区）人民政府批准，由经济适用住房主管部门牵头，会同有关职能部门精心组织，具体实施招标，落实开发企业。

3、经济适用住房建成竣工后，由经济适用住房行政主管部门会同有关单位，依照国家验收规范和《住宅小区竣工验收管理办法》进行综合验收，未验收的工程不得交付使用。

4、严格工程决算、审计。经济适用住房建设工程竣工后，要严格按照有关规范程序进行决算、审计，核实工程费用，确保经济适用住房质优价实。

5、各有关部门要加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未按建设规划主管部门和房产管理部门批准的规划设计条件以及建设条件意见组织实施建设的，由建设行政主管部门和房产管理部门视其情节按照有关规定给予处罚；对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚；擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等违法行为，由价格主管部门依法进行处罚；擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格的差价款，并对建设单位的违规行为进行处罚。

6、对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场同类房价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

九、组织领导

1、经济适用住房建设是城镇住宅建设的重要组成部分，是人民群众最关心的热点之一，事关改革发展和稳定大局，是各级政府的一项重要职责。各级政府要高度重视，将其列入政府年度责任目标考核内容，切实抓紧抓好，造福于民。

2、市、县（区）政府成立的经济适用住房建设协调领导小组，负责经济适用住房建设的宏观决策、项目审定、政策落实、监督指导,协调解决重大事项。