市、县人民政府为土地使用权出让方，市、县人民政府土地管理部门为国家和本级人民政府的代表，境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得所出让土地的使用权。
（1）出让的土地一般是城镇国有土地；（2）出让的土地分为商业用地、住宅用地、工业用地等，不包括应由行政划拨的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源和交通等基础设施用地等。
国有土地使用权出让的批准权在国务院及各级地方人民政府，批准的目的是土地的统筹、规划、利用，通过对土地使用权出让的管理，使土地使用权出让有计划、有步骤地进行。
政府对国有土地使用权出让的批准，涉及土地使用权地块位置、面积、土地规划和用途、使用年限和其他条件，土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门、城市建设部门和房产管理部门共同拟定，以使土地使用权出让符合总体规划和详细规划，得以发挥土地的经济效益、社会效益和环境效益。政府审批国有土地使用权出让，应当贯彻集中管理、价格管制、总量控制、保护耕地等原则。
国有土地使用权通过订立合同的方式出让，订立合同的具体方式包括拍卖、招标和协议等。
1.协议出让
协议出让是指出让方和受让方通过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的行为。具体而言，须由拟使用土地者向政府提出用地申请，经批准后，再由双方协商地价、用地年限、付款方式和时间以及用地的其他条件等。
土地使用权协议出让的程序为申请——协商——签约——履约。首先，由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书。其次，出让方和拟受让方就土地使用权出让的条件及双方权利义务进行协商，讨价还价，政府一方可以基于公共利益、公共政策提出合同条件和条款，但双方在协商过程中的地位是平等的。再次，通过协商如果达成一致，即可签署合同，合同经双方签署而成立。最后，受让方按合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按合同约定提供出让的土地使用权，并依法办理登记，国有土地使用权登记是国有土地使用权出让合同生效的要件。
2.招标出让
招标出让国有土地使用权是指通过招标、投标和定标的竞争程序出让国有土地使用权的方式。具体而言，招标出让是指在规定期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择出价和条件最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其出让土地使用权。
土地使用权招标出让的程序需要经过以下几个阶段，即招标、投标、定标、签约、履约。
3.拍卖出让
拍卖出让是出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同、向其出让国有土地使用权。拍卖出让是按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人，一般适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐设施用地。
拍卖出让土地使用权的程序为拍卖委托、拍卖公告与察看、拍卖实施、履约。
无论以何种方式订立国有土地使用权出让合同，双方当事人都应全面、诚信地履行所作的承诺及合同义务。
国有土地使用权出让的年限是指国家法律法规规定的土地使用者一次取得土地使用权的最长期限。规定出让年限，有利于国家根据经济社会发展形势、规划和产业政策等调整土地的开发利用。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：a.居住用地七十年；b.工业用地五十年；c.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；d.商业、旅游、娱乐用地四十年；e.综合或者其他用地五十年。总的来说，土地收益较高的商业、旅游、娱乐用地，因其投资成本回收快、土地增值功能强，不应使其长期为某一市场主体占用、收益，故而规定了较短的年限；对于居住用地，出于民生安定和民生保障的考量，规定了较长的最高年限；而工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、综合用地或者其他用地等情形介于以上两者之间，故规定了居中的年限。
国有土地使用权出让合同约定的出让年限不得超过法律规定的该类型土地的使用权出让最高年限，在法律规定的土地使用权出让最高年限内，出让方和受让方可以自由约定土地使用权出让的年限。国有土地使用权出让年限以领取土地使用证之日为期间的起算点，划拨土地使用权补办国有土地使用权出让合同的出让年限按合同双方当事人约定的时间计算，通过转让方式取得土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
国有土地使用权出让的年限届满，该幅国有土地的使用权及出让的效力归于终止，土地所有权自动恢复至所有权人完全圆满的支配状态。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准续期的，重新签订国有土地使用权出让合同，受让人依法支付土地使用权出让金。
国有土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让方式确定给土地使用者开发利用后，由于发生法定事由，收回土地使用权而致土地使用者不再享有土地使用权的行为。国家收回土地使用权一般有以下情形：（1）土地使用者违反法律、规划或土地使用权出让合同的约定使用土地；（2）土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；（3）土地使用权年限届满前国家因公共利益需要收回土地，包括规划变更、旧城改造等而调整土地使用。
