引言/1
一、写作背景和目的/1
二、主要观点和认识/2
三、研究视角和特色/4
四、全书主体架构/6
第一章 城市化：人类社会发展的必然选择/9
第一节 城市化、工业化和现代化的关系/10
一、城市化与工业化的关系/10
二、城市化与现代化的关系/12
三、城市化、工业化和现代化的关系/14
四、城市现代化的基本特征/15
第二节 城市化的速度与质量/19
一、城市化的速度/19
二、城市化的质量/20
第三节 中国城市化道路的理论分野/23
一、发展经济学与二元结构理论/23
二、我国城市化发展的两种主流认识/25
三、我国城市化发展的“非主流”观点/30
第二章 居住城市化与人居科学的发展/34
第一节 居住城市化的要义/35
一、人与发展要素的空间聚集/35
二、居住城市化的定义/38
第二节 西方人居科学理论回顾/42
一、城市规划学的产生和发展/42
二、城市社会学的产生和发展/44
三、城市地理学的产生和发展/45
四、人类聚居学的产生和发展/47
第三节 中国人居科学理论回顾/52
一、“天人合一”的嬗变与回归/52
二、中国人居理论研究的主要进展/54
三、人居理论研究的中外比较/56
第四节 居住城市化在中国面临的挑战/58
一、对居住城市化的理性认识/58
二、推进居住城市化的总体目标/61
第三章 居住城市化的社会公平/64
第一节 城市居住的公平与效率/65
一、效率与公平的悖论/65
二、“居住公平缺失”的原因/68
三、对“居住公平缺失”的总体把握/70
第二节 居住的社会阶层划分/74
一、城市贫民阶层/74
二、城市中产阶层/76
三、居住的社会流动走向/81
第三节 “居者有其屋”与政府行动/85
一、“居者有其屋”的全球共识/85
二、中国的“居者有其屋”行动/87
三、中外“居者有其屋”行动评价/89
第四节 住房社会保障的实施构想/93
一、住房社会保障的政策设计要点/93
二、建立与需求相对应的住房供应体系/96
三、继续推进住房改革构想与原则/99
第四章 城市新移民的居住贫困化/103
第一节 城市新移民的概念和特点/103
一、城市新移民的内涵/103
二、城市新移民的外延/105
三、城市新移民的生存特点/107
第二节 贫民窟的概念与成因/112
一、贫民窟的概念与存在之辨/112
二、中国当代城中村产生的原因/114
三、贫民窟的基本分类/116
第三节 贫民窟现象的全球表现/119
一、发达国家和地区的城市贫民窟/119
二、发展中国家的城市贫民窟/122
三、中国城中村现象与特点/126
第四节 消解新移民居住贫困化的出路/132
一、改善新移民居住条件的意义/132
二、农民工城市定居的根本障碍/138
三、促进新移民城市定居的原则/142
第五章 房地产市场泡沫与房价控制/146
第一节 房地产泡沫及其理论成因/148
一、房地产泡沫的定义/148
二、泡沫与过热的关系/149
第二节 房地产泡沫产生的原因/153
一、政府和业界的观点/153
二、学术界的观点/156
三、房地产泡沫的衡量指标/161
第三节 商品住房空置率分析/169
一、商品住房空置率的定义和运用/169
二、“商品住房空置率”的理论界定/171
三、商品住房空置的预警线确定/179
四、开发周期与空置预警/184
第四节 商品住房的价格控制/187
一、控制房价的缘由/187
二、控制房价的现实意义/189
三、控制房价的方法和途径/191
第六章 国有房企的进退与责任/195
第一节 企业对城市化的推动作用/195
一、企业是城市化推进的主体/195
二、“国退民进”的缘南/200
三、“国退民进”政策与实绩/201
第二节 国有企业进退的理性辨析/203
一、政府的看法/203
二、学术界的看法/205
三、企业家的看法/209
四、笔者的看法/21O
第三节 国有房企“以进抑退”的战略选择/212
一、国有房企的演进历程/212
二、对国有房企的认识/213
三、国有房企发展的深层次问题/215
四、国有房企“不退”之理由/217
第四节 国有房企“以进抑退”的竞争战略/223
一、国有房企竞争的SWOT分析/223
二、加强品牌建设/225
三、发挥国企的基本优势/226
四、加强资本运作/228
第七章 宜居城市的发展目标和未来趋势/231
第一节 城市居住的市场体系趋于完善/232
一、商品住宅价格循序上涨/232
二、市场梯次供求将有序对接/236
第二节 居住的社会公平得以伸张/239
一、住房社会保障制度不断健全/239
二、新移民的住房保障将步入快车道/241
三、各类新型合作建房形式将得到充分鼓励/244
第三节 城市居住空间向紧凑型布局演进/246
一、中心城区的居住功能不应大幅压缩/246
二、居住郊区化不能借鉴美国模式/248
三、人类住区的融合应坚持“大混合、小聚居”方向/252
第四节 城市住宅的建筑形态演变趋势/254
一、城市住宅形态演变的决定因素/254
二、2l世纪的住宅形态发展的主流趋势/256
第五节 居住文化的传承与超越/261
一、对居住文化“回归”的困惑/261
二、居住文化需要传承，更需要逾越/264
三、发展宜居城市需开拓文化大视野/267
后记/269
参考文献/271
