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客观而言，城中村是我国城市化进程快速推进的结果。城市空间的快速扩张，特别是“单核心、摊大饼”式的扩张，需要征收城市周边农村的土地来实现。当周边农村的土地被征收完并成为城市建设用地时，这些村庄的农民却仍然留在了原居住地，并保有一部分供他们建房居住的宅基地。于是，在中国的城市就形成了颇为独特的“都市里的村庄”——城中村。越是大城市、越是扩张得快的城市，城中村的数量也越多。

主观而言，城中村是我国城乡二元对立结构，包括土地二元所有、户籍二元管理、住房二元管理等制度实施造就的产物。特别是土地的二元所有制结构，使得城市国有土地与农村集体所有土地并存，这是城中村存在和发展的直接的、深层次的制度原因。理论上讲，不论是土地国有还是土地私有，城市发展和扩张都应在统一的区域和城市规划指导之下，进行统一的建设和管理。但事实上，由于制度设计的缺陷未能适时地得到纠正，这些位于城区边缘农村虽然被并入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村的管理模式，基本游离于城市规划、建设和管理之外，成为城市急剧发展中被遗留的“飞地”和“死角”。

中国的城中村是因为城市的急剧扩张和城乡二元结构的对立而产生的。就比较的意义而言，在改革开放最初的十年甚至更长时期内，对农村土地征用的补偿、户口的“农转非”、剩余劳动力的城市就业等等，都使得城郊农村成为城市经济改革成果的分享者，较之那些地处偏远和传统农区的农民而言，城中村的农民多属于“先富起来”的那～部分人群。在珠三角的许多城中村，村民不仅无需工作，还可定期获得相当可观的红利。因此，这里居住的“贫民”，不是城中村的原住村民，而是指我们在本章第一节所规定的以“农民工为主体的外来移民”。农民工希望以最低成本获得城市栖身之所的巨大需求，与城中村原住民以租金收益最大化为目标的出租房供给，在城市化不断加速的大背景下不期而遇，在有效管理缺失的空隙中油然而生，成为地方政府欲加严制，又无从下手的房屋出租“灰市”。